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令东莞市场酒店的娱乐部份经营步入竞争激烈的局面，营业情况逐步下滑，投资者对四五星级酒店的投资越来越谨慎。

道滘镇酒店的经营状况也大不如前。

根据以上资料分析得知三星级及以上酒店绝大部份都是以娱乐带动客房及餐饮消费，商务型酒店的成功案例较少。

三星级及以上酒店娱乐部份供过于求，经营逐步下滑。

人们对于高档的酒店消费越来越理性，制约了高档四五星级酒店的发展。

商务接待及人们出行的消费习惯及需求逐步改变。

东莞的三星级及以上酒店娱乐部份的经营存在许多政策的风险。

四项目区域市场市场调查年度整体平均数酒店类别客房开房中餐就座西餐就座桑拿开房夜总会开房纯利率静态年回报四星以上三星级快捷酒店没有没有没有根据以上资料分析得知三星级及以上酒店的经营年不如年，整体呈下滑趋势。

三星级及以上酒店的静态年回报由原成败起着极为重要的作用。

项目所在地线及二线范围内的快捷连锁酒店只有家，目前竞争对手极少。

因此，地理环境较为理想。

项目所在地线范围内规划中有个批发市场，其中下档次的消费群体令周边的三星级及快知项目所在地线及二线范围内的三星级及以上的酒店为数众多，竞争非常激烈，对项目构成了极大的威胁。

因此，地理环境不理想。

而酒店项目投资的成功与否地理位臵的选定是首要关注的问题，它对将来酒店经营的理有限公司的经济型酒店莫泰酒店，城市客栈酒店管理有限公司的经济型酒店城市客栈。

格林豪泰酒店管理有限公司的经济型酒店格林豪泰酒店，山水酒店管理公司的精品型商务酒店山水时尚酒店。

根据以上资料分析得本项目区域市场内的有锦江酒店管理有限公司的经济型酒店锦江之星及七天酒店管理有限公司的经济型酒店七天连锁酒店，在本项目区域市场外的有八方快捷酒店管理有限公司的经济型酒店八方快捷酒店，莫泰酒店管的三星级酒店也不下十数家，除了极为少数的酒店定位在商务型酒店，其它的酒店基本上的市场定位也是以娱乐来带动客房及餐饮消费的娱乐型酒店。

快捷酒店目前各大快捷连锁酒店逐步进入整个东莞地区，它包括有在娱乐来带动客房及餐饮消费的娱乐型酒店。

三星级酒店线范围以内的酒店包括道滘镇的绿州酒店及新城酒店，东莞万江区的上苑酒店，望牛墩的望牛墩宾馆，四季酒店及万豪酒店。

二线范围的酒店包括车程在半小时以内正在招租的约平方米的酒店项目具体星级定位不详。

二线范围车程在分钟以上的酒店包括车程在半小时以内的四五星级酒店不下十数家，除了极为少数的酒店定位在商务或度假型酒店，其它的酒店基本上的市场定位是以之内。

周边的酒店四星级以上酒店线范围以内车程在分钟以内的酒店包括道滘镇的五星级明轩大酒店，东莞万江区的尼罗河酒店，洪梅镇的四星级汇景大酒店，医疗用品市场中正在建筑规划的五星级配套酒店，市场及华南电子交易中心等个批发市场，项目所在地旁有茶叶批发市场，项目所在地对面有医疗用品市场，道滘镇有农业用品批发市场及东莞市人民医院暂时无法获取其建筑规模及市场定位等信息，以上项目均处于分钟的车程，是广州深圳等地进入东莞最主要的门户之。

交通距离道滘镇中心区，莞城南城区，洪梅镇，望牛墩均处于分钟的车程，距广州约分钟的车程及规划当中的轻轨铁路交通网线。

周边环境周边有东莞汽车总站旁的茶叶批发。

。

绿化率。

场地内停车数辆。

工程竣工时间未定。

酒店定位未定。

调研目的项目的定位及可行性，投资风险及回报分析。

第三章市场调查及分析项目地理环境位臵位于东莞市道滘镇广深高速公路出入口旁项目基本资料项目名称东莞尚佳华南餐饮酒店用品市场酒店项目。

项目位臵道窖镇高速公路出口明轩大酒店旁。

总用地面积。

平方米。

总占地面积平方米。

总建筑面积初步拟建设平方米。

建筑密度。

容积率坏帐损失及车船牌照使用税等。

营业税金及附加。

第二章项目概述业主公司背景东莞尚佳实业投资有限公司是由东莞市方中集团及其它股东组成的专门为东莞尚佳华南餐饮酒店用品市场项目投资而成立的民营企业。

二厨房炊具厨房燃料等。

酒店行政管理销售工程维修等部门的员工工资福利费及这些部门发生的办公费差旅费等。

经营中发生的保险费交际应酬费广告费水电费维修费燃料及动力费职工培训费房部门的原材料成本和商品部的商品进价等。

经营费用是指如下费用，包括但不仅限于酒店各营业部门的员工工资福利费及各项费用，如办公用品邮电费清洁用品服务用品制服摊销洗涤费装饰费差旅费各项服务或赔偿除保险外获得的应税营业性收入之总和。

经营利润是指酒店营业收入减去营业税金及附加经营成本和经营费用的余额。

营业税金及附加是指按税法规定缴纳的营业税金及附加。

经营成本是指餐饮客平等市场份额分析法对未来竞争酒店市场进行分析。

四术语解释营业收入是指按权责发生制原则定义的经营酒店及其附属设施所得的客房中西餐厅水疗中心，其他商务和休闲娱乐设施，电话传真洗衣及其他各平等市场份额分析法对未来竞争酒店市场进行分析。

四术语解释营业收入是指按权责发生制原则定义的经营酒店及其附属设施所得的客房中西餐厅水疗中心，其他商务和休闲娱乐设施，电话传真洗衣及其他各项服务或赔偿除保险外获得的应税营业性收入之总和。

经营利润是指酒店营业收入减去营业税金及附加经营成本和经营费用的余额。

营业税金及附加是指按税法规定缴纳的营业税金及附加。

经营成本是指餐饮客房部门的原材料成本和商品部的商品进价等。

经营费用是指如下费用，包括但不仅限于酒店各营业部门的员工工资福利费及各项费用，如办公用品邮电费清洁用品服务用品制服摊销洗涤费装饰费差旅费厨房炊具厨房燃料等。

酒店行政管理销售工程维修等部门的员工工资福利费及这些部门发生的办公费差旅费等。

经营中发生的保险费交际应酬费广告费水电费维修费燃料及动力费职工培训费坏帐损失及车船牌照使用税等。

营业税金及附加。

第二章项目概述业主公司背景东莞尚佳实业投资有限公司是由东莞市方中集团及其它股东组成的专门为东莞尚佳华南餐饮酒店用品市场项目投资而成立的民营企业。

二项目基本资料项目名称东莞尚佳华南餐饮酒店用品市场酒店项目。

项目位臵道窖镇高速公路出口明轩大酒店旁。

总用地面积。

平方米。

总占地面积平方米。

总建筑面积初步拟建设平方米。

建筑密度。

容积率。

。

绿化率。

场地内停车数辆。

工程竣工时间未定。

酒店定位未定。

调研目的项目的定位及可行性，投资风险及回报分析。

第三章市场调查及分析项目地理环境位臵位于东莞市道滘镇广深高速公路出入口旁，是广州深圳等地进入东莞最主要的门户之。

交通距离道滘镇中心区，莞城南城区，洪梅镇，望牛墩均处于分钟的车程，距广州约分钟的车程及规划当中的轻轨铁路交通网线。

周边环境周边有东莞汽车总站旁的茶叶批发市场及华南电子交易中心等个批发市场，项目所在地旁有茶叶批发市场，项目所在地对面有医疗用品市场，道滘镇有农业用品批发市场及东莞市人民医院暂时无法获取其建筑规模及市场定位等信息，以上项目均处于分钟的车程之内。

周边的酒店四星级以上酒店线范围以内车程在分钟以内的酒店包括道滘镇的五星级明轩大酒店，东莞万江区的尼罗河酒店，洪梅镇的四星级汇景大酒店，医疗用品市场中正在建筑规划的五星级配套酒店，正在招租的约平方米的酒店项目具体星级定位不详。

二线范围车程在分钟以上的酒店包括车程在半小时以内的四五星级酒店不下十数家，除了极为少数的酒店定位在商务或度假型酒店，其它的酒店基本上的市场定位是以娱乐来带动客房及餐饮消费的娱乐型酒店。

三星级酒店线范围以内的酒店包括道滘镇的绿州酒店及新城酒店，东莞万江区的上苑酒店，望牛墩的望牛墩宾馆，四季酒店及万豪酒店。

二线范围的酒店包括车程在半小时以内的三星级酒店也不下十数家，除了极为少数的酒店定位在商务型酒店，其它的酒店基本上的市场定位也是以娱乐来带动客房及餐饮消费的娱乐型酒店。

快捷酒店目前各大快捷连锁酒店逐步进入整个东莞地区，它包括有在本项目区域市场内的有锦江酒店管理有限公司的经济型酒店锦江之星及七天酒店管理有限公司的经济型酒店七天连锁酒店，在本项目区域市场外的有八方快捷酒店管理有限公司的经济型酒店八方快捷酒店，莫泰酒店管理有限公司的经济型酒店莫泰酒店，城市客栈酒店管理有限公司的经济型酒店城市客栈。

格林豪泰酒店管理有限公司的经济型酒店格林豪泰酒店，山水酒店管理公司的精品型商务酒店山水时尚酒店。

根据以上资料分析得知项目所在地线及二线范围内的三星级及以上的酒店为数众多，竞争非常激烈，对项目构成了极大的威胁。

因此，地理环境不理想。

而酒店项目投资的成功与否地理位臵的选定是首要关注的问题，它对将来酒店经营的成败起着极为重要的作用。

项目所在地线及二线范围内的快捷连锁酒店只有家，目前竞争对手极少。

因此，地理环境较为理想。

项目所在地线范围内规划中有个批发市场，其中下档次的消费群体令周边的三星级及快捷连锁酒店受益。

但是，批发市场经营的成功与否直接影响到酒店的经营状况。

且批发市场经营需要市场的培育期，从规划起计算，五年内周边的三星级及快捷连锁酒店难以有较大的收益。

批发市场经营的成功与否存在着许多不可预见的因素。

二项目地区基本情况地理位臵道滘镇位于东莞市西部，地处穗深经济走廊间，广深高速公路横穿镇区，并设有大型的互通立交出入口，另外有条标准级主干公路连接国道及莞城和其它镇区，北距广州公里，南距香港公里，东距莞城公里，全镇土地总面积平方公里，道滘镇是个具有深厚传统文化的水乡，已有年的悠久历史近几年被授予中国曲艺之乡，游泳之乡和中国民间艺术之乡的荣誉。

区域人口全镇下辖个村民委员会和个社区居委会，户籍人员万人，外来暂住人口万人。

经济发展近年来，道滘镇形成了外资企业集体企业民营企业和第三产业齐头并进共同发展的格局，架起了个以首饰电子五金橡胶制衣皮革化工纸类米制品等行业为支柱的门类较多的外向型工业体系，促进了房地产商务酒店物流传统饮食等行业的快速崛起，实现了农业经济向高科技高效益方向发展的转变。

年，全镇生产总值亿