TOP35精细化工厂地块开发建设高档住宅小区项目投资立项备案核准融资贷款申报资料.doc文档免费在线阅读

因此，该地段本身的吸引力相当强，销售对象可辐射整个河东。

从九九年六月日起，再次降低贷款利率，实施住房按揭以来，广大市民积极向房地产的置业投资。

尤其是对地段好环境佳物业管理齐备升值潜力强的品牌房产，是广大市民投资置业的热点。

特别是我市化三清以来，广大市民的住房消费观念发生了个极大的转变，由原来的要价格便宜转化到宁可贵，也要环境好物业管理全，当然有优越的地段更是锦上添花了。

以我市房地产开发情况来看，成片建设且实行物业管理的住宅深受用户的青睐。

经市场调查，有以上的购房者无论是个体户，还是工薪族，无论是次性付款的，还是按揭贷款购房的愿花钱买环境好规范化物业管理的住宅。

形成了品牌的房产更是住户的首选。

下面我们可以从表中明显地看出这情况年河东地区房地产租售情况调查表开发单位项目名称位置平均租售价城郊霞光山庄霞光东路未建住宅元金业税万所以实际收入万元可实现利润净利润税后利润万万万元投资收益率因此该项目可行，回报比较高，风险比较小。

动态分析现金流量图万万万财务评价汇总表表二所示。

二财务分析静态分析本项目总投资万元项目建设期贷款利息万万合计万元本项目可实现收入门面元元万住宅元万车库元万营评价评价方法按建筑项目经济评估方法与参考有关规定，进行投资回收期，财务内部收益率及财务净现值的测算，基准收益率取。

各年的建设开发量及房屋销售量安排，各阶段开发项目单价和销售单价如附进度计划该项目总开发周期年，分三阶段进行第阶段年月年月完成三通平规划设计工作第二阶段年月年月完成全部建安工程并竣工验收第三阶段年月年月配套工程道路绿化小区竣工六财务费用万元三报建费万元四建安工程费万元五配套工程费万元六管理费万元七其它费用万元八合计万元二资金筹措本项目总投资万元，银行贷款万元，自筹万元，其余资金通过预售解决。

五项目开发建设算，此项目按元计取。

④其它数据按已操作的百姓家园的经验值进行计算。

估算结果本项总投资为万元详细见附表投资构成比例见下表总投资构成比例表序号项目名称估算金额构成比例土地款万元二前期地等设施。

土建工程该项目建筑面积为资估算估算范围本项目所占亩用地内的所有住宅商业建筑公共设施道路及绿化工程。

估算依据地价按万元亩计算报建费元建安工程费按市场承包价计遵循新轮湘潭市城市总体规划和经市政府批准的改制企业项目用地同时按照城市居住区规划设计规范的需求，配置小区级组团级公共服务设施幼儿园商业中心物业管理大楼业主会所垃圾中转站公共场所绿项目拟建规模规划用地面积亩总建筑面积其中住宅门面临岚园路临东泗路绿地率小区道路面积容积率三工程技术方案该项目属于建设路口板块范围内标志性的住宅小区东泗路商铺元，住宅元，是比较保守的。

三项目选址规模和工程技术方案项目选址该项目选址于岚园路以西，东泗路以北，岚园宾馆以南的黄金地段，是湘潭市改制企业精细化工厂地块。

二格比小区型住宅价格低元岚园路线门面价格远高于开发区门面价格，说明岚园路的区位价值较高东泗路因门面较小，未形成商业带，租金较低，但是临近菜场，潜在商业气氛较浓。

因此，岚园路沿线商铺定价河东开发公司芙蓉小区芙蓉路口住宅元鑫泰大厦岚园路住宅元门面元单位厂矿房产岚园路左右门面租金元月分村临街房产东泗路左右门面租金元月通过上表格数据看出单栋房屋住宅价产租售情况调查表开发单位项目名称位置平均租售价城郊霞光山庄霞光东路未建住宅元金侨金侨世纪苑丝绸路住宅元昌润昌润大厦河东大道住宅元门面元汇丰汇丰房产霞光西路住宅元门面上的购房者无论是个体户，还是工薪族，无论是次性付款的，还是按揭贷款购房的愿花钱买环境好规范化物业管理的住宅。

形成了品牌的房产更是住户的首选。

下面我们可以从表中明显地看出这情况年河东地区房地念发生了个极大的转变，由原来的要价格便宜转化到宁可贵，也要环境好物业管理全，当然有优越的地段更是锦上添花了。

以我市房地产开发情况来看，成片建设且实行物业管理的住宅深受用户的青睐。

经市场调查，有以，再次降低贷款利率，实施住房按揭以来，广大市民积极向房地产的置业投资。

尤其是对地段好环境佳物业管理齐备升值潜力强的品牌房产，是广大市民投资置业的热点。

特别是我市化三清以来，广大市民的住房消费观。

而岚园路属于河东地区最繁荣的商业板块，许多市民希望能把精细化工迁走，在该地段兴建个高档住宅区，与毗邻的菊花塘公园相配套。

因此，该地段本身的吸引力相当强，销售对象可辐射整个河东。

从九九年六月日起，。

而岚园路属于河东地区最繁荣的商业板块，许多市民希望能把精细化工迁走，在该地段兴建个高档住宅区，与毗邻的菊花塘公园相配套。

因此，该地段本身的吸引力相当强，销售对象可辐射整个河东。

从九九年六月日起，再次降低贷款利率，实施住房按揭以来，广大市民积极向房地产的置业投资。

尤其是对地段好环境佳物业管理齐备升值潜力强的品牌房产，是广大市民投资置业的热点。

特别是我市化三清以来，广大市民的住房消费观念发生了个极大的转变，由原来的要价格便宜转化到宁可贵，也要环境好物业管理全，当然有优越的地段更是锦上添花了。

以我市房地产开发情况来看，成片建设且实行物业管理的住宅深受用户的青睐。

经市场调查，有以上的购房者无论是个体户，还是工薪族，无论是次性付款的，还是按揭贷款购房的愿花钱买环境好规范化物业管理的住宅。

形成了品牌的房产更是住户的首选。

下面我们可以从表中明显地看出这情况年河东地区房地产租售情况调查表开发单位项目名称位置平均租售价城郊霞光山庄霞光东路未建住宅元金侨金侨世纪苑丝绸路住宅元昌润昌润大厦河东大道住宅元门面元汇丰汇丰房产霞光西路住宅元门面元河东开发公司芙蓉小区芙蓉路口住宅元鑫泰大厦岚园路住宅元门面元单位厂矿房产岚园路左右门面租金元月分村临街房产东泗路左右门面租金元月通过上表格数据看出单栋房屋住宅价格比小区型住宅价格低元岚园路线门面价格远高于开发区门面价格，说明岚园路的区位价值较高东泗路因门面较小，未形成商业带，租金较低，但是临近菜场，潜在商业气氛较浓。

因此，岚园路沿线商铺定价元，东泗路商铺元，住宅元，是比较保守的。

三项目选址规模和工程技术方案项目选址该项目选址于岚园路以西，东泗路以北，岚园宾馆以南的黄金地段，是湘潭市改制企业精细化工厂地块。

二项目拟建规模规划用地面积亩总建筑面积其中住宅门面临岚园路临东泗路绿地率小区道路面积容积率三工程技术方案该项目属于建设路口板块范围内标志性的住宅小区，遵循新轮湘潭市城市总体规划和经市政府批准的改制企业项目用地同时按照城市居住区规划设计规范的需求，配置小区级组团级公共服务设施幼儿园商业中心物业管理大楼业主会所垃圾中转站公共场所绿地等设施。

土建工程该项目建筑面积为资估算估算范围本项目所占亩用地内的所有住宅商业建筑公共设施道路及绿化工程。

估算依据地价按万元亩计算报建费元建安工程费按市场承包价计算，此项目按元计取。

④其它数据按已操作的百姓家园的经验值进行计算。

估算结果本项总投资为万元详细见附表投资构成比例见下表总投资构成比例表序号项目名称估算金额构成比例土地款万元二前期费用万元三报建费万元四建安工程费万元五配套工程费万元六管理费万元七其它费用万元八合计万元二资金筹措本项目总投资万元，银行贷款万元，自筹万元，其余资金通过预售解决。

五项目开发建设进度计划该项目总开发周期年，分三阶段进行第阶段年月年月完成三通平规划设计工作第二阶段年月年月完成全部建安工程并竣工验收第三阶段年月年月配套工程道路绿化小区竣工六财务评价评价方法按建筑项目经济评估方法与参考有关规定，进行投资回收期，财务内部收益率及财务净现值的测算，基准收益率取。

各年的建设开发量及房屋销售量安排，各阶段开发项目单价和销售单价如附表二所示。

二财务分析静态分析本项目总投资万元项目建设期贷款利息万万合计万元本项目可实现收入门面元元万住宅元万车库元万营业税万所以实际收入万元可实现利润净利润税后利润万万万元投资收益率因此该项目可行，回报比较高，风险比较小。

动态分析现金流量图万万万财务评价汇总表指标名称指标值项目总投资万元项目总收入万元财务净现值万元财务内部收益率动态投资回报年三财务评价小结综上所述，可以硬性的数据指标看出财务内部收益率远大于基准收益，投资回收期为年，小于建设周期，说明该项目风险小资金回笼快，利润比较明显，项目是可行的。

七社会效益分析精细化工厂地块开发建设高品位住宅小区，这对整个建设路口板块范围内的经济环境人文环境居住环境起着积极的作用，使得该板块内的城市规划功能配套更为完善，同时也美化了该区域的自然环境，从而满足了人们对高品质生活追求的热望，因此该项目的建设有着积极的社会意义和明显的社会效益。

八结论从上述分析来看，该项目的开发建设有如下几个优点再商业经济发展成熟，商业气氛浓厚的黄金地段迁走有污染万的精细化工厂建住宅小区，既改善了环境，又完善了城市规划。

二闹中取静商住结合是居住和经商的黄金宝地，地段品牌的竞争性比较强，销售的风险比较低。

三投资回报高周期短升值潜力大。

因此该项目可行。

王建斌文附表项目投资估算表序号项目名称数量单价金额土地款亩万元亩万元二前期费用元万元三报建费元万元四建安工程费元万元五配套工程费元万元六管理费元万元七其它费用万元八合计万元附表二项目财务评价表项目单位年限数量单位元金额万元销售收入万元住宅门面车库二营业税万元三开发成本万元土地款万元建安成本综合费用万元四净现金流量万元折现系数现金流量现值万元净现值累计万元五财务内部收益率六财务净现值万五投资回收期年区位图建设南路湘潭大桥建设路口岚园路芙蓉路河东大道东泗路丝绸路建设中路步步高超市精细化工厂胜利电影院菊花塘公园故里居岚园宾馆菜市场体育中心职工大学昌润大厦金侨世纪苑市政中心芙蓉小