TOP26绿城上岛住宅小区项目投资立项备案核准融资贷款申报资料.doc文档免费在线阅读

消费者通过形象定位感知本项目为个与大城市居住水平几乎同步的高尚住宅区。

个充满活力健康生态与和谐的生活区。

个拥有城市绿岛配置较为丰富的休闲区。

个璧山人自己的高尚家园。

璧山中产阶段居住第品牌楼盘。

八产品分析绿城上岛户型览表名称户型类型建筑面积数量户合计楼楼楼楼楼楼楼楼楼二室二厅书房卫厨三室二厅二卫厨三室二厅二卫厨二室二厅卫厨二室二厅卫厨四室二厅三卫厨跃层三室二厅二卫厨三室二厅二卫厨二室二厅书房二卫厨二室二厅书房二卫厨五室二厅书房三卫厨跃层合计户型特点分析户型户型方正，布局合理，室内摆放适宜采光通风较好，俯瞰璧山全景，景观视野绝佳动静洁污功能分区合理餐厅客厅分区明显，互不干扰响力不断增强，正朝着国际化大都市方向发展前进，城市定位为房地产的发展指引了方向，考虑到绿城上岛自身所具备的优势条件，同时结合设计大师的创意思想，我们将提出个全新的项目市场定位和开发理念稀缺优势发挥至极致。

为了实现这目标，绿城上岛将由具有国际背景的设计机构担纲项目规划设计及产品设计工作，有实力为社会呈现幅具有惊世之美的建筑作品。

二开发理念近年来重庆经济发展迅速，对外辐射力与影念开发理念是个项目的核心竞争力，房地产开发的任何样工作都是在围绕着项目开发理念全方位提升项目的产品力。

绿城上岛是难得的可供大规模开发的低密度生态项目，其不仅仅着眼于住宅开发，而是将低密度生态化的升华实现项目景观在璧山市场的超越，并成为本项目前期主要卖点加强项目形象包装，树立较好的市场形象，提高项目影响力。

使该项目从各方面达到或超过主城区同等小区标准。

七开发理念及市场定位规划设计理有待提高，均无明显亮点，为本项目提供了机会。

三项目策略突出项目在景观资源配套地段方面的优势通过技术手段使其地块地理条件得以更全面而完美的利用通过景观在物理条件的打造，以及文化内涵的涵。

二项目机会璧山住宅市场处于高速发展期，具有较好的发展前景市场中档次相对较高的产品较少，而客户的需求较大地块资源的稀缺性，给本项目提供机会市场上的项目无论是物理属性还是文化内涵析及策略项目优势优越的自然资源，东面为缙云山山脉良好的地段，处于璧青路路段，离璧山老城区较近地处璧山城区高点，可俯瞰全城景观打造，不但具有较好的景观物理属性，而且为项目增添文化内垫支情况，而且税费支付主要也是在项目建成后支付。

本项目开发单位具有相当雄厚的资金实力和融资能力，为项目的开发提供了最为坚强的保障体系。

本可行性报告所设定的销售价格留有足够的上升空间。

六项目市场分物业附加值。

本可行性研究报告中的税费为正常水平，未考虑地方政府的各种优惠政策，因此在这方面还有较大的潜力。

本评价在投资支付上按分期先行投入计，实际运作中往往会延迟支付。

且显然还有建设及材料供应方的重庆大规模项目均处于开发周期及建设周期，同质竞争异常激烈，只有良好的产品品质和优秀的营销推广策略，才能在激烈的竞争中获得优势地位，这也是项目成败的关键。

有利因素本项目紧邻金剑山森林公园，能够提升房元投资分析在开发直接成本控制在元，盈亏平衡点，销售价元。

在销售价保持在元情况下，可获取元利润，投资回报率可达项目风险定性分析不利的因素由于未来年内土建安装元含基础主体内墙抹灰外墙屋面水电电梯消防绿化元税费按均价元计元综合成本元预期销售价格元预期单方毛利润元总预期毛利润万可售估算结果序号内容高层住宅开发成本元报建成本元其中土地成本元容积率城市配套人防等元建安成本清水房元其中平基环境元务分析销售收入估算依据国家计委颁布的财政部制定的土地增值税。

营业税等相关税收法规原则遵循动态分析为主，静态分析为辅，定量分析与定性分析相结合的原则遵循效益与费用计算口径致的原则。

时刻牢记构建品质社区创想宜居生活的使命，注重社会的可持续性发展。

目前公司致力于开发建设的绿城上岛项目，是璧山首座自然生态社区，将向业主提供个优雅舒适的宜居居所，创造种宜居生活新享受。

五财的企业文化。

公司自成立以来，直遵循惟才是用人尽其才人品优先的人才观念，造就了支综合素质高，专业能力强，勤勉敬业，务实高效的素质团队，公司在发展过程中注重经济效益的同时，更加注重社会生态效益，按期建成。

开发单位简介如下重庆东泉房地产开发有限公司秉承创想宜居生活的核心价值理念，坚持以人为本诚实守信的原则，精耕数余年，建立起套完善的企业管理体系，形成了独具特色充满创新和生命力的按期建成。

开发单位简介如下重庆东泉房地产开发有限公司秉承创想宜居生活的核心价值理念，坚持以人为本诚实守信的原则，精耕数余年，建立起套完善的企业管理体系，形成了独具特色充满创新和生命力的企业文化。

公司自成立以来，直遵循惟才是用人尽其才人品优先的人才观念，造就了支综合素质高，专业能力强，勤勉敬业，务实高效的素质团队，公司在发展过程中注重经济效益的同时，更加注重社会生态效益，时刻牢记构建品质社区创想宜居生活的使命，注重社会的可持续性发展。

目前公司致力于开发建设的绿城上岛项目，是璧山首座自然生态社区，将向业主提供个优雅舒适的宜居居所，创造种宜居生活新享受。

五财务分析销售收入估算依据国家计委颁布的财政部制定的土地增值税。

营业税等相关税收法规原则遵循动态分析为主，静态分析为辅，定量分析与定性分析相结合的原则遵循效益与费用计算口径致的原则。

估算结果序号内容高层住宅开发成本元报建成本元其中土地成本元容积率城市配套人防等元建安成本清水房元其中平基环境元土建安装元含基础主体内墙抹灰外墙屋面水电电梯消防绿化元税费按均价元计元综合成本元预期销售价格元预期单方毛利润元总预期毛利润万可售房元投资分析在开发直接成本控制在元，盈亏平衡点，销售价元。

在销售价保持在元情况下，可获取元利润，投资回报率可达项目风险定性分析不利的因素由于未来年内重庆大规模项目均处于开发周期及建设周期，同质竞争异常激烈，只有良好的产品品质和优秀的营销推广策略，才能在激烈的竞争中获得优势地位，这也是项目成败的关键。

有利因素本项目紧邻金剑山森林公园，能够提升物业附加值。

本可行性研究报告中的税费为正常水平，未考虑地方政府的各种优惠政策，因此在这方面还有较大的潜力。

本评价在投资支付上按分期先行投入计，实际运作中往往会延迟支付。

且显然还有建设及材料供应方的垫支情况，而且税费支付主要也是在项目建成后支付。

本项目开发单位具有相当雄厚的资金实力和融资能力，为项目的开发提供了最为坚强的保障体系。

本可行性报告所设定的销售价格留有足够的上升空间。

六项目市场分析及策略项目优势优越的自然资源，东面为缙云山山脉良好的地段，处于璧青路路段，离璧山老城区较近地处璧山城区高点，可俯瞰全城景观打造，不但具有较好的景观物理属性，而且为项目增添文化内涵。

二项目机会璧山住宅市场处于高速发展期，具有较好的发展前景市场中档次相对较高的产品较少，而客户的需求较大地块资源的稀缺性，给本项目提供机会市场上的项目无论是物理属性还是文化内涵有待提高，均无明显亮点，为本项目提供了机会。

三项目策略突出项目在景观资源配套地段方面的优势通过技术手段使其地块地理条件得以更全面而完美的利用通过景观在物理条件的打造，以及文化内涵的升华实现项目景观在璧山市场的超越，并成为本项目前期主要卖点加强项目形象包装，树立较好的市场形象，提高项目影响力。

使该项目从各方面达到或超过主城区同等小区标准。

七开发理念及市场定位规划设计理念开发理念是个项目的核心竞争力，房地产开发的任何样工作都是在围绕着项目开发理念全方位提升项目的产品力。

绿城上岛是难得的可供大规模开发的低密度生态项目，其不仅仅着眼于住宅开发，而是将低密度生态化的稀缺优势发挥至极致。

为了实现这目标，绿城上岛将由具有国际背景的设计机构担纲项目规划设计及产品设计工作，有实力为社会呈现幅具有惊世之美的建筑作品。

二开发理念近年来重庆经济发展迅速，对外辐射力与影响力不断增强，正朝着国际化大都市方向发展前进，城市定位为房地产的发展指引了方向，考虑到绿城上岛自身所具备的优势条件，同时结合设计大师的创意思想，我们将提出个全新的项目市场定位和开发理念个收藏幸福的地方，使居住功能得以延展，并且社会化，与其它业态形成良好的聚合作用，成为代表重庆新城市文化和新生活方式符合国际潮流和国际水准的城市样板和精英人群生活圈。

三市场定位绿城上岛市场定位为有定经济能力定社会阅历定文化沉淀的中高端客户。

主力客户群为泛中产阶层，他们她们是活跃在各行各业的财智达人，他们她们讲究品味格调偏爱都市生活追求生活品质，年龄通常在岁之间，家庭年收入在万元以上的企业中高层管理人员高级白领中小私营业主与事业机构工作人员公务员等具有较强购买力的消费群体。

四客户来源客户来源璧山城区，周边乡镇，重庆及外地，立足璧山城区辐射周边乡镇，通市场调研，可以看到璧山置业客户主要来自璧山主产品，除非他认为那个产品既实用又划算。

文化水平文化水平主要是大专及本科为主，高中学历也占据较高比例。

家庭结构家庭总人口般为人，结婚率左右，具备较强的家庭观念，般子女较小，年龄在岁以内，需要父母照顾。

责任心强，有强烈的归属感与包容性，他们的生活重心在工作以及家庭之间，他们过着平实又最真实的生活，他们是最注重生活细节的人。

收入情况家庭年收入在万元左右，般以方收入作为家庭主要经济来源收入水平也处于中等水平，对居住品质有定要求，但价格的敏感度相对较高，属于有虚荣心且比较实际的阶层，容易被小利益吸引。

置业用途首次置业或首次改善型置业拆迁为主他们多为三代同堂，或受到外围因素特别是