1、方米土地成本包括土地出让金契税前期费用,包括市政配套费调研评估费勘测设计费三通平费规费及其他建安成本包括住宅地下工程配套工程配套设施及室外工程等直接管理费,监理费招投标费检测费项目公司管理费物业维修基金等不可预见费,按项的考虑销售费用,销售收入及售楼处样板房相关财务费用年期贷款利率按考虑合计收入预测序号成本科目单位售价总额元平米万元销售总收入,其中联排叠拼商业车位万个,效益分析编号项目数值单位销售收入亿元总投资亿元税前利润亿元税后利润亿元成本利润率内部收益率资金安排自有资金亿元项目银行贷款亿元销售资金滚动亿元合计亿元风险与对策拆迁风险市场风险风险类别风险情况及应对措施政策风险风险情况上海市房地产市场与宏观经济关联度较大，受政策及国际经济形势影响更大。目前上海市房地产市场反弹强劲，价格持。

2、口区，与浦东新区隔黄浦江相望。宗地地理位置小陆家嘴五角场研究好土地的挂牌公告及土地合同的补充条款。议案名称中建地产上海杨浦区新江湾城地块房地产开发项目主张单位房地产事业部提交部门投资管理部中国建筑股份有限公司投资委员会年月日规划要点土地交付产品定位段，因此市场可能面临着盘整的风险应对措施我方在进行该项目可行性研究时，已采取“成本打足收入打紧”的稳健原则，对项目的未来售价采取了保守的增长预期。法律风险该项目是挂牌出让净地，法律风险较小。主要是地以及调整动迁房限售期等举动来看，政府有可能出台调控政策。应对措施及时了解政策动向，以便迅速对开发方案做出相应调整市场风险风险情况从目前来看，上海等线城市处于价升量跌的态势，价格有可能进入滞涨阶对策拆迁风险市场风险风险类别风险情况及应对措施政策风险风。

3、市绿肺“世纪公园”原生态链物种环境，规划仅集中绿地约万，水系约万景观设施二期古北黄金城道为城市标志性景观足球场橄榄球场高尔夫练习场建设有生态走廊三大主题公园以及国际游艇码头等景观配套社区情况宗地情况从配套的现状来看，新江湾城的大型商业尚未投入使用，但后发优势比较明显古北碧云联洋新江湾教育国际学校德威学校中欧国际工商学院协和国际学校平和双语学校建才中学联洋校区进才目前，新江湾城高端产品以精装大平层和叠拼为主，尚无纯别墅社区我方策略错位对抗，产品取胜产品定位单位万平方米序号产品类型面积占比联排叠拼合计产品定位为高档联排叠拼等类别墅产品发展计划单位平方米分期类型面积开盘时间第期联排及部分叠拼,年月第期叠拼,年月开发期从年月到年月，节点安排如下成本测算序号成本科目总成本单位成本计算说明万元元平。

4、用地性质二类居住用地拟用地面积万平米实际出让面积万平方米容积率规划建面万平方米建筑高度米绿地率建筑密度西政和路北国秀路东江湾城路南殷行路本案宗地情况与上海区未出让土地中最大的天然生态湿地。新江湾城中环线内环线五角场副中心宗地地理位置地块位于整个新江湾城的中心区域，西侧为汉斯地块，南侧为仁恒地块，东侧和北侧均为待出让地块，位置极佳。本案仁恒汉斯地块四至人民广场火车站新江湾城本案杨浦区虹桥机场宗地地理位置新江湾城位于杨浦区北部，中环和外环之间，靠近中环毗邻五角场城市副中心，轨道交通号线沿淞沪路从其西侧穿过。新江湾城占地面积约平方公里，拥有上海中心城发展计划宗地位置成本测算效益分析资金安排风险分析评审结论收入预测建议汇报要点本案位于上海市杨浦区的新江湾城，该区位于上海市的北部，毗邻宝山区和虹。

5、园的优势古北碧云联洋新江湾绿化率绿化率中心绿地万居住区绿化率集中绿化率总体绿化率集中绿地环境条件紧邻两大国宾馆，成型初期环境幽静，市政绿化丰富首家通国际环境认证，市区内唯达到国方米容积率规划建面万平方米建筑高度米绿地率建筑密度西政和路北国秀路东江湾城路南殷行路本案宗地情况与上海三大国际社区相比，从规划标准环境资源，新江湾城具非常明显的方米容积率规划建面万平方米建筑高度米绿地率建筑密度西政和路北国秀路东江湾城路南殷行路本案宗地情况与上海三大国际社区相比，从规划标准环境资源，新江湾城具非常明显的优势古北碧云联洋新江湾绿化率绿化率中心绿地万居住区绿化率集中绿化率总体绿化率集中绿地环境条件紧邻两大国宾馆，成型初期环境幽静，市政绿化丰富首家通国际环境认证，市区内唯达到国际空气质量级标准的区域万的。

6、续上升，从近期政府大量推出住宅用地以及调整动迁房限售期等举动来看，政府有可能出台调控政策。应对措施及时了解政策动向，以便迅速对开发方案做出相应调整市场风险风险情况从目前来看，上海等线城市处于价升量跌的态势，价格有可能进入滞涨阶段，因此市场可能面临着盘整的风险应对措施我方在进行该项目可行性研究时，已采取“成本打足收入打紧”的稳健原则，对项目的未来售价采取了保守的增长预期。法律风险该项目是挂牌出让净地，法律风险较小。主要是研究好土地的挂牌公告及土地合同的补充条款。议案名称中建地产上海杨浦区新江湾城地块房地产开发项目主张单位房地产事业部提交部门投资管理部中国建筑股份有限公司投资委员会年月日规划要点土地交付产品定位发展计划宗地位置成本测算效益分析资金安排风险分析评审结论收入预测建议汇报要点本案。

7、险情况上海市房地产市场与宏观经济关联度较大，受政策及国际经济形势影响更大。目前上海市房地产市场反弹强劲，价格持续上升，从近期政府大量推出住宅用排叠拼商业车位万个,效益分析编号项目数值单位销售收入亿元总投资亿元税前利润亿元税后利润亿元成本利润率内部收益率资金安排自有资金亿元项目银行贷款亿元销售资金滚动亿元合计亿元风险与理费物业维修基金等不可预见费,按项的考虑销售费用,销售收入及售楼处样板房相关财务费用年期贷款利率按考虑合计收入预测序号成本科目单位售价总额元平米万元销售总收入,其中联括土地出让金契税前期费用,包括市政配套费调研评估费勘测设计费三通平费规费及其他建安成本包括住宅地下工程配套工程配套设施及室外工程等直接管理费,监理费招投标费检测费项目公司管类别墅产品发展计划单位平方米分期类型面。

8、初期环境幽静，市政绿化丰富首家通国际环境认证，市区内唯达到国以及国际游艇码头等景观配套社区情况宗地情况从配套的现状来看，新江湾城的大型商业尚未投入使用，但后发优势比较明显古北碧云联洋新江湾教育国际学校德威学校中欧国际工商学院协和国际学校平和双语学校类别墅产品发展计划单位平方米分期类型面积开盘时间第期联排及部分叠拼,年月第期叠拼,年月开发期从年月到年月，节点安排如下成本测算序号成本科目总成本单位成本计算说明万元元平方米土地成本包理费物业维修基金等不可预见费,按项的考虑销售费用,销售收入及售楼处样板房相关财务费用年期贷款利率按考虑合计收入预测序号成本科目单位售价总额元平米万元销售总收入,其中联对策拆迁风险市场风险风险类别风险情况及应对措施政策风险风险情况上海市房地产市场与宏观经济关联度较大。

9、积开盘时间第期联排及部分叠拼,年月第期叠拼,年月开发期从年月到年月，节点安排如下成本测算序号成本科目总成本单位成本计算说明万元元平方米土地成本包建才中学联洋校区进才目前，新江湾城高端产品以精装大平层和叠拼为主，尚无纯别墅社区我方策略错位对抗，产品取胜产品定位单位万平方米序号产品类型面积占比联排叠拼合计产品定位为高档联排叠拼等以及国际游艇码头等景观配套社区情况宗地情况从配套的现状来看，新江湾城的大型商业尚未投入使用，但后发优势比较明显古北碧云联洋新江湾教育国际学校德威学校中欧国际工商学院协和国际学校平和双语学校际空气质量级标准的区域万的市绿肺“世纪公园”原生态链物种环境，规划仅集中绿地约万，水系约万景观设施二期古北黄金城道为城市标志性景观足球场橄榄球场高尔夫练习场建设有生态走廊三大主题公。

10、标准环境资源，新江湾城具非常明显的优势古北碧云联洋新江湾绿化率绿化率中心绿地万居住区绿化率集中绿化率总体绿化率集中绿地环境条件紧邻两大国宾馆，成型初期环境幽静，市政绿化丰富首家通国际环境认证，市区内唯达到国际空气质量级标准的区域万的市绿肺“世纪公园”原生态链物种环境，规划仅集中绿地约万，水系约万景观设施二期古北黄金城道为城市标志性景观足球场橄榄球场高尔夫练习场建设有生态走廊三大主题公园以及国际游艇码头等景观配套社区情况宗地情况从配套的现状来看，新江湾城的大型商业尚未投入使用，但后发优势比较明显古北碧云联洋新江湾教育国际学校德威学校中欧国际工商学院协和国际学校平和双语学校建才的优势古北碧云联洋新江湾绿化率绿化率中心绿地万居住区绿化率集中绿化率总体绿化率集中绿地环境条件紧邻两大国宾馆，成型。

11、，受政策及国际经济形势影响更大。目前上海市房地产市场反弹强劲，价格持续上升，从近期政府大量推出住宅用段，因此市场可能面临着盘整的风险应对措施我方在进行该项目可行性研究时，已采取“成本打足收入打紧”的稳健原则，对项目的未来售价采取了保守的增长预期。法律风险该项目是挂牌出让净地，法律风险较小。主要是发展计划宗地位置成本测算效益分析资金安排风险分析评审结论收入预测建议汇报要点本案位于上海市杨浦区的新江湾城，该区位于上海市的北部，毗邻宝山区和虹口区，与浦东新区隔黄浦江相望。宗地地理位置小陆家嘴五角场区未出让土地中最大的天然生态湿地。新江湾城中环线内环线五角场副中心宗地地理位置地块位于整个新江湾城的中心区域，西侧为汉斯地块，南侧为仁恒地块，东侧和北侧均为待出让地块，位置极佳。本案仁恒汉斯地块四至。

12、位于上海市杨浦区的新江湾城，该区位于上海市的北部，毗邻宝山区和虹口区，与浦东新区隔黄浦江相望。宗地地理位置小陆家嘴五角场人民广场火车站新江湾城本案杨浦区虹桥机场宗地地理位置新江湾城位于杨浦区北部，中环和外环之间，靠近中环毗邻五角场城市副中心，轨道交通号线沿淞沪路从其西侧穿过。新江湾城占地面积约平方公里，拥有上海中心城区未出让土地中最大的天然生态湿地。新江湾城中环线内环线五角场副中心宗地地理位置地块位于整个新江湾城的中心区域，西侧为汉斯地块，南侧为仁恒地块，东侧和北侧均为待出让地块，位置极佳。本案仁恒汉斯地块四至用地性质二类居住用地拟用地面积万平米实际出让面积万平方米容积率规划建面万平方米建筑高度米绿地率建筑密度西政和路北国秀路东江湾城路南殷行路本案宗地情况与上海三大国际社区相比，从规划。

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