园风光与现代风格相互结合，突出表现文化多元性和变异性。按不同地域人群居住习惯，在区内设置若干组团，给人以清新感觉。区道路系统规划小区入口由于本项目占地面积较大，现有南航碧花园东门西门两个大门，考虑到方便业主出入，计划在区西侧义坑村口增设个大门，这样形成东中西三个大门，东门可直通南航大道至花都，西门可直通狮岭皮具皮革城至狮岭镇。中门可直接进入南航国际俱乐部。道路系统根据小区地形地貌，道路规划采用种自由具有艺术特色曲直相结合设计，其形状就像个篆体人字做到环山环湖设计。其设计注重对景观处理，力求达到移步换景，同时又方便住户出入。小区道路系统分为三级路网◇小区级道路小区主干道路，路面宽度为米，与小区出入口及次干道路相接◇小区级次道路分别伸向各区次干道路，路面宽度为米，与小区主干道及概论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„项目理解„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„二项目分析三市场分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„四市场定位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„五市场主要竞争者分析„„„„„„„„„„„„„„六冷静的自我审视七项目开发建设方案八项目投资经营方案九项目营销方案十物业管理方案。地理交通花都位于广东省中南部，珠江三角洲北端，东连从化，南靠广州，西邻三水，西南连南海，北接清远。地理位置十分重要，是南北交通要道，是广州北大门，素称省城之屏障，南北粤之咽喉。花都区是广州市重要交通枢纽，区内交通运输环境和条件日臻完善。在公路方面，三条国道由北向南穿过区内连接广州。在铁路方面，南北交通大动脉京广铁路穿过花都区，广州火车站北站也搬到花都规划中珠江三角洲轻轨交通网络将广州花都佛山南海顺德番禺等地连成国际都市大区。在水路方面，在花都港可经巴江河道通往珠江三角洲地区和港澳地区，千吨级船只通行无阻。随着广州白云新机场投入使用，在花都区己形成了个现代化水陆空立体交通网。南航碧花园地处花都山前旅游大道，广清高速机场高速北二环高速地铁三号线广州火车北站交通网络中间，紧靠广州新机场，从广清高速到广州市区只要分钟，往新机场只要分钟，武广铁路已经开通，广州市规划中山前大道北三环路也已完成勘测，今年即将开工。自然和人文环境相当优越。南航碧花园地理位置及交通图配套设施南航碧花园已配套占地多亩两个高档会所南航国际俱乐部和南航碧花园体育会所，还有航空培训中心两个超市和个大型菜市场水上娱乐场高技术水准保安监控系统和信息网络系统。在销售中区天水湾别墅了平方米体育会所康体中心国家级跳水台标准游泳池潜水俱乐部水上高尔夫灯光网球场篮球场乒乓球羽毛球攀岩设施棋牌室，以及矿泉水直饮系统餐饮酒店音乐喷泉环湖长廊中心公园和山顶公园等生活和娱乐设施。平方米幼儿园和大型生活市场已投入使用。规划中区拟配套环区水上公园中心景观公园占地亩南航碧花园国际学校计划与美国麻省理工大学合办，现已得到花都区政府立项批准，预计二年六月份开始建设，二三年正式招生。户型特色南航碧花园别墅建筑极具典型欧陆风格，并融汇了亚热带新加坡式风情园林模式。整个小区环湖而建，依山而造，景观开扬，中空大厅设计彰显主人尊贵与气派。那湖潋滟，山墨绿，水湛蓝，配上红蓝灰不同屋顶色彩异域别墅，在不同时节构成了幅幅美妙山水画。因此，备受市场追捧。区三期麓湖湾新别墅组团规划中别墅建筑面积由至平方米，别墅花园面积为至平方米，清式全新欧式别墅设计，个新户型，必将成为本社区最为高档新型别墅区。其中发天津碧花园项目年，成立惠州大亚湾旺科投资有限公司，开发大亚湾花城湾项目年，当选为广东省公益事业促进会第届常务理事会常务副会长年，发起成立广东省揭阳商会，并当选为会长广州碧花园房地产开发有限公司年月日在不同时节构成了幅幅美妙山水画。因此，备受市场追捧。区三期麓湖湾新别墅组团规划中别墅建筑面积由至平方米，别墅花园面积为至平方米，清式全新欧式别墅设计，个新户型，必将成为本社区最为高档新型别墅区。其中天鹅湖别墅提供创新贵族豪门双主卧别墅大户人家，建筑面积平方米。项目理解项目名称南航碧花园二地理位置南航碧花园位于广州市卫星城花都区狮岭镇山前旅游大道旁，选取了陆花岗水库风景区作为房地产开发地，整个楼盘北靠王子山南临天鹅湖，有着得天独厚地理位置，并充分利用这不可再生自然资源环绕天鹅湖依靠山王子山而建，形成了处独特山水生态社区。三项目主要经济技术指标占地面积万湖泊面积万总面积万绿化率容积率建筑密度四社区别墅公寓总户数栋。南航碧花园期区已售别墅户数栋南航碧花园二期区已建别墅户数栋南航碧花园二期目录概论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„项目理解„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„二项目分析三市场分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„四市场定位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„五市场主要竞争者分析„„„„„„„„„„„„„„六冷静自我审视七项目开发建设方案八项目投资经营方案九项目营销方案十物业管理方案十经济效益分析十二面临风险和控制措施十三社会和环境效益评价十四结论十五企业法人简历„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„十六附件二„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,项目概论项目规模直接关系到管理水平和质量高低。因此，物业公司提前介入管理，有助于为业主提供更好服务。物业管理在项目开发前期介入，可让消费者真切感受到开发商对物业管理重视，能够提高楼盘质量，打造良好楼盘品牌，将会有效地促进楼盘销售。二物业管理措施小区物业管理要为住户提供周到服务。在提供清洁保安小区绿化维护房屋维护等基本服务基础上，开展代送物品代缴各项费用代购车票交通接送提供钟点工和保姆服务等。由于本项目地处近效，而且小区客户都是收入较高人群，为了更好地保护小区住宅利益，小区应实施全封闭管理。本项目定位为中高档楼盘，应引入先进智能化设施，小区内设施应具有定领先性，以迎合时代潮流，也更有效地进行物业管理。具体要求是住宅小区封闭，实行安全防范系统自动化监控管理住宅火灾有害气体泄漏等实行自动报警住宅设置可视对讲系统智能门禁止进入系统和紧急呼叫系统设置小区区域网，与国际互联网和住户宽带接通住户通过网络终端实现医疗文娱商业等公共服务和费用结算。物业管理应开展小时热线服务，设专人值班。制定从接听电话到信息。反馈及处理结果程序化标准化具体要求，规范售后服务工作程序及制度。三管理费确定本小区物业管理费是按市场经济原则收取，取之于民用之于民。按照有偿服务原则，住户交多少钱，物业公司就提供多少服务。由于小区容积率低，管理地域宽，需要保安和清洁人员相对要多另方面，小区绿化面积比例高，所需维护费用也较高。因此，建议别墅收费为元，公寓收费为元。十经济效益分析区第期销售预测年月区可纳入销售别墅共栋套，建筑面积平方米，预计销售总额，万元按单价元计。二区第二期销售预测年月至年月预计区可纳入销售别墅增加栋套，建筑面积平方米，预计销售总额万元按单价元计。三区第三期销售预测年月至年月预计区可纳入销售别墅增加栋套，建筑面积平方米，预计销售总额万元按单价元计。三区总体销售额可达万元。十二面临风险和控制措施风险由于区项目是个纯别墅项目，可以划分到栋套为单位投资单元，在规划中已根据市场情况灵活调整。在开发过程中虽存在定风险，如政策风险社会风险技术风险自然风险等不确定因素。但区土地属于开发商自有土地，目前开发四证齐全合计区公共建配套明细表区规划构思充分利用自然资源，营造美化内部景观，弱化项目劣势，针对主题概念及不同客户群进行规划设计。区功能分区根据地形地势和不同客户需求，相对别墅区豪华别墅区公共活动区三个区来设计。别墅区设计建筑面积分别为平方米等十四种户型公建设施项目用地面积建筑面积设置位置教育设施南航碧花园国际学校单位布置社区服务与行政管理业主活动中心区北侧公用设施变电房单独布置公共停车场业主停车场区公园侧商业服务设施综合百货店业主活动中心底层其他物业保安岗个整个区豪华别墅区设计建筑面积分别为平方米五种户型环区水上公园水面面积近亩，中心景观公园山溪公园建设面积亩。所有区域提供住户专车星级酒店配送服务物业管理。区环境结构在规划布局上，按照大公共空间各区小景半公共空间私家花园私有空间住宅体系设计，会所区及各区小景与王子山森林相呼应，形成层次分明自然环境体系。充分表现以山水树绿化为骨架田园风光，体现了项目以绿色生态健康和最适合人居住环境为主导规划思想。区规划特点项目整体规划设计以回归自然田园山水生活为主题，突出社区文化氛围。生活于此，满眼尽是绿意，听鸟语，闻花香，享受着远离烦嚣宁静。项目规划建设也要突出智能化，不断提升住宅科技含量，融传统与现代科技于体，营造座大型智能养生住宅社区，充分体现具有现代化田园山水生活。住宅建筑风格要表现田园风光与现代风格相互结合，突出表现文化多元性和变异性。按不同地域人群居住习惯，在区内设置若干组团，给人以清新感觉。区道路系统规划小区入口由于本项目占地面积较大，现有南航碧花园东门西门两个大门，考虑到方便业主出入，计划在区西侧义坑村口增设个大门，这样形成东中西三个大门，东门可直通南航大道至花都，西门可直通狮岭皮具皮革城至狮岭镇。中门可直接进入南航国际俱乐部。道路系统根据小区地形地貌，道路规划采用种自由具有艺术特色曲直相结合设计，其形状就像个篆体人字做到环山环湖设计。其设计注鹅湖别墅提供创新贵族豪门双主卧别墅大户人家，建筑面积平方米。项目理解项目名称南航碧花园二地理位置南航碧花园位于广州市卫星城花都区狮岭镇山前旅游大道旁，选取了陆花岗水库风景区作为房地产开发地，整个楼盘北靠王子山南临天鹅湖，有着得天独