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•商场的经营模式决定了其租金水平各不相同南大街购物城大部分商铺属于私人业主拥有，每年对租金的要求各不相同，同位臵同面积区间的商铺在租金上存在差异，由于南购经营状况好人气足，商铺的出租率较高，仍有大量潜在商家欲进入南购开设店铺，即使投资者抬高租金亦有商家愿意经营，因此，部分物业业主根据自身要求和经营状况抬高租金。

小结南大街购物城具有明显的客群针对性，主要面向都市中追求新潮前卫的消费群体，在长达年的经营期内，聚集了大量客户，成为海港路商圈内颇具竞争优势的商业物业拥有，每年对租金的要求各不相同，同位臵同面积区间的商铺在租金上存在差异，由于南购经营状况好人气足，商铺的出租率较高，仍有大量潜在商家欲进入南购开设店铺，即使投资者抬高租金亦有商家愿意经营，因此经营业态统，消费群体具有针对性，人流旺盛，较高的人气拉动了消费，持续增长的消费使投资者对经营抱有信心，因此不断提升租金水平。

•商场的经营模式决定了其租金水平各不相同南大街购物城大部分商铺属于私人业主势直接拉升租金水平•其良好的经营状况间接提升了租金水平南购经营时间长，经营状况较好，在其目标客群追求时尚的另类消费者中已形成忠诚度，对外地消费者也有定的消费号召力，各商铺租金随经营状况逐年递增升出租率较高没有店铺闲臵公摊面积小，利用率较高最大限度提升了物业的商业价值其经营空间得以最大限度的延伸，提高了店面的使用效率店面的面积区间较小，大多为，租金单价相对较高•南购地段和位臵优层元日元日元日元日元日地下层精品店服饰层服饰饰品等精品店二层鞋帽饰品服饰等精品店三层童装精品店主要消费人群之间客流量平时人分节假日人分•南购自身的优势将租金水平提主力面积区间为平，随着近几年的发展已经拥有批固定的消费群体追求时尚前卫喜爱淘货的之间的年轻女性。

项目名称南大街购物城商业类型精品店使用率左右开业时间年商场租金整体平均地下层层二层三西街是自然形成的后经政府规划的特色街区，其商业体量虽然不大，但因其地处城区腹地，固定居民及人流量较大，其经营品类专而精，深得消费者喜爱，这也是值得本项目借鉴的成功经验。

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租金市调情况汇总商家名称面积区间良友东侧以及海港路北段东侧商业门头商铺的拆迁，具有浓郁商业氛围的商业街越来越少，北大西街毗邻这两个区域，因此越来越多的品牌服饰店聚集于此。

北大西街商业繁荣的主要原因•阳光的启动使周围地块的价值增长阿迪达斯皮尔卡丹以纯等海螺体层肯德基二层仙踪林步高购物城为中心，在其周围逐渐形成各种精品服饰店聚集的街区，随着步步高商城的发展，周围的店铺也逐渐变成品牌聚集地由于市政府规划的商业街较少，随着合理的业态划分针对性的目标客户群定位差异化的经营以及良好购物环境的营造是成功运营商业项目的前提。

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•主力店没有发挥对商铺的拉动作用。

小结从阳光国际失败的案例来看，购物城相似，南购在消费者中已经形成定的品牌忠诚度和号召力，阳光国际无法分流这部分客群另外，商场的竞争对手振华商厦和振华购物中心也分流了大部分客群•商场内部格局无法满足消费者购物时对硬件的要求，随乱，没有形成合理有序的购物层次，使消费者容易产生厌烦情绪•业态划分较为混乱，业态以及商铺组合没有形成统，无法发挥商业群聚效应•自身经营定位与周边商业没有形成差异化地下二层精品店定位与南大街购乱，没有形成合理有序的购物层次，使消费者容易产生厌烦情绪•业态划分较为混乱，业态以及商铺组合没有形成统，无法发挥商业群聚效应•自身经营定位与周边商业没有形成差异化地下二层精品店定位与南大街购物城相似，南购在消费者中已经形成定的品牌忠诚度和号召力，阳光国际无法分流这部分客群另外，商场的竞争对手振华商厦和振华购物中心也分流了大部分客群•商场内部格局无法满足消费者购物时对硬件的要求，随着消费者的消费能力越来越强，对购物环境的要求也日益苛刻，品牌装修档次混乱，商场整体无法适应消费者对购物环境的需求，无法形成客户忠诚度。

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小结从阳光国际失败的案例来看，合理的业态划分针对性的目标客户群定位差异化的经营以及良好购物环境的营造是成功运营商业项目的前提。

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北大西街商业繁荣的主要原因•阳光的启动使周围地块的价值增长，各品牌代理商云集于此•商业街经过长期市场淘汰和品牌调整，已经拥有固定的消费人群•市政府已将其规划成品牌服饰条街，作为专业经营品牌服饰的街区，聚集了大量商家。

租金市调情况汇总商家名称面积区间租金总价万元租金单价元日转让费万元三木比迪婴童装歌丽娅淑女装马克华菲女装水云间女装女装沐兰女装杰施女装女性日记淑女装欧尼尔女装德尼尔女装嘟嘟牛仔休闲装九牧王男装牛仔国人西服男装小丰龙童装阿迪达斯运动休闲装农业银行此区域均为临街网点房，租金均价为元日，租金水平较海港路其他临街店铺低，但其商铺的转让费较高，平均可达到万，也从侧面反映出商铺的商业价值。

小结北大西街是自然形成的后经政府规划的特色街区，其商业体量虽然不大，但因其地处城区腹地，固定居民及人流量较大，其经营品类专而精，深得消费者喜爱，这也是值得本项目借鉴的成功经验。

南大街购物城南大街购物城商铺的主力面积区间为平，随着近几年的发展已经拥有批固定的消费群体追求时尚前卫喜爱淘货的之间的年轻女性。

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小结南大街购物城具有明显的客群针对性，主要面向都市中追求新潮前卫的消费群体，在长达年的经营期内，聚集了大量客户，成为海港路商圈内颇具竞争优势的商业物业。

振华商厦振华商厦是振华集团的核心主力店，经过历次装修与品牌调整之后，已经形成以国际品牌引领，国内线品牌为主的中高端商场，在今年月的品牌调整后引进了万宝龙碧欧泉等国际线品牌，提升了商场的整体经营档次，成为烟台人心目中中高档商品首选购物场所，但其只有购物功能，没有任何休闲餐饮设施，停车场洗手间客人休息区等公共设施的匮乏也是其自身弱点。

项目名称振华商厦开发商振华集团商业类型百货开业时间年建筑面积万使用率功能分区地下层振华量贩超市层雷达浪琴劳力士卡西欧姿生堂欧莱雅圣大保罗潮宏基周大福南非迈克尔钻石都彭太和虫虫娇点未知未觉梦妮莎金雅盛老爷车桑莱丝艾唯都拉夏贝尔衣恋纳纹多芘丹娜金果维我名表专柜耐克休闲表专柜法米尼朦胧兔法国淘帝安迪尔加菲猫米娜贝亲婴方喜芭比四层埃古班尼路生活几何动感地带爱乐探路者花花公子李宁美特斯邦威耐克瑞部威堡阿迪新华书店益尔高联惠家居梦娣亚爱丽思住居馆蓝艺地毯华光陶瓷五层纪明丽