TOP26燕郊温泉休闲度假项目投资立项备案核准融资贷款申报资料.doc文档免费在线阅读

大区小镇旅游休闲综合体是指燕郊温泉休闲度假项目要立足地块的开发，联动区域化的整合升级，未来将成为京东大区域旅游休闲度假产业升级的引擎发动机。

因此，在我们看来，燕郊温泉项目不是余亩概念，而是区域经济发动机下的启动核，我们必须充分考虑本项目的外溢效应及未来区域业态与环境景观的布局，为项目远期发展与周边环境价值提升预留充分的空间。

二从产品类型趋势看项目复合型休闲度假是方向虽然各种思路都比较有借鉴意义，但是我们认为，燕郊温泉休闲度假项目最终还是要走复合型度假开发之路，把核心定位与项目卖点的差异化打造作为核心中的核心，围绕综合休闲体验模式与高端生活方式做文章，环境上尊重原生态自然风貌，建筑风格则可以考虑与地方风土反差强烈的视觉效果，品位上尊重市场不同层面的人群需求。

首先，休闲是种生活理念种生活态度，尤其对于整天忙碌于市场同类产品竞争威胁的风险由于缺乏核心的观光吸引物以及独有的旅游休闲载体，项目很容易被别人模仿。

同时，休闲产业的时尚性特别强，项目开发后极有可能会受到来自更时尚更新潮的休闲产品的竞争，从而使项目的经体量风格视觉效果等方面进行有效的控制，则有可能是使该项目开发变成种城镇化开发，那么项目的核心卖点优美而原生态的自然环境将不复存在。

如果变成块郊区的城市飞地，项目的核心魅力也将会丧失。

受游活动的有效开展造成定的难度。

项目开发可能会面临的风险项目组经过分析讨论认为，该项目开发可能会面临以下个风险。

地产开发破坏原生态自然环境氛围的风险项目地块总面积有限，如果不能对地产开发的密度项目地块休闲容量偏小项目总占地约余亩，除去将来要做房地产开发的亩预留低，剩余可作为旅游休闲度假的有效容纳空间较少，这会影响到项目地块内业态的多样性组合设计与规模经营。

项目地块较小的休闲容量，为休闲旅弱了该项目所在地的旅游吸引力。

历史渊源往往给游客的参观访问提供了个由头，然而从古遗址历史事实逸闻趣事神话传说等方面考虑，项目所在地缺乏定的历史渊源，不能给游客的参观访问提供个很好的由头。

案的自然风光市场吸引半径是很有限的。

人文底蕴历史渊源缺乏人文底蕴常常也是个旅游目的地吸引力的重要组成部分。

从聚落建筑民俗风情宗教内涵等方面考虑，项目所在地的人文底蕴是欠缺的，这在定程度上削明显，生态环境较好，但缺乏知名度高市场影响力大的核心自然风光吸引物。

很显然，旅游资源的知名度和其市场吸引半径呈明显的正相关关系。

该项目地块自然风光很般，除了潮白河，没有其他的自然景观。

这就决定了本闲旅游目的地。

项目开发的劣势分析在实地考察分析，项目组内成员研究讨论的基础上，项目组认为该项目开发存在以下个明显的劣势自然风光吸引半径有限项目组对该地块自然风光进行判断所得出的结论是田园风光显，该项目在资源方面的优势般，在市场方面的优势很明显，在制度方面的优势明显。

如下图所示。

根据以上分析发现，该项目的主要优势是市场优势，项目距离北京仅半小时车程。

因此，该项目应该是个市场依附型的休势分析般我们主要从以下几个方面来考察个项目的开发优势资源方面的优势市场方面的优势制度方面的优势。

项目组成员认为如果将个方面的优势分成个级别来进行评价很明显明显般不明显很不明该项目将来的主要任务是进行休闲项目的开发和休闲设施的配置。

基于以上分析，该项目所依托旅游资源的开发方向应该是利用温泉和优美的原生态自然环境，为游客提供休闲娱乐空间。

二项目优劣势分析项目开发的优该项目开发的重要卖点。

由于工业文明的快速发展，这样的自然环境虽然已比较珍贵，但其在北京周边地区并不是唯的。

由于观赏价值历史文化价值珍惜程度等方面的欠缺，这种自然环境本身的旅游吸引力仍然有限，因此心理和精神需要。

旅游资源开发定位综上所述，该项目所拥有的观光旅游资源相对有限，但其所处的环境具有优美自然纯洁宁静祥和的特点。

因此虽然缺乏核心的旅游观光吸引物，但自然纯洁祥和秀美的生态环境是境，满足现代都市人群返璞归真回归自然的需求。

自然祥和宁静祥和的田野，舒缓随意的田园氛围烘托出种恬淡悠然的意境，可以让游人获得种轻松惬意的感觉和体验，从而很好的满足喧嚣而忙碌的都市人暂时遁世的层次丰富植被苍翠，具有定的审美价值。

河水传情潮白河是京东第大河，这里几乎还没有受到现代工业的污染，因此有着清新的空气纯净的水体原生态的植被无公害的农产品，可以向游客呈现个纯情的自然环地仍然有以下些旅游资源优势可供挖掘。

田园堆秀视野开阔的平原同茂翠的田园植被结合在起构成了幅逶迤秀美的田园画卷，春有缤纷花开夏有浓荫生凉秋尝累累硕果冬享暖阳映辉。

这里的田园风光线条柔和大，后天的开发塑造是该项目能否取得成功的关键。

可供挖掘的资源卖点尽管该项目所在地的旅游资源赋存条件有限，但面对旅游开发的任务，仍然要挖掘出些旅游资源方面的卖点。

项目组成员经过讨论认为，该项目所在地大，后天的开发塑造是该项目能否取得成功的关键。

可供挖掘的资源卖点尽管该项目所在地的旅游资源赋存条件有限，但面对旅游开发的任务，仍然要挖掘出些旅游资源方面的卖点。

项目组成员经过讨论认为，该项目所在地仍然有以下些旅游资源优势可供挖掘。

田园堆秀视野开阔的平原同茂翠的田园植被结合在起构成了幅逶迤秀美的田园画卷，春有缤纷花开夏有浓荫生凉秋尝累累硕果冬享暖阳映辉。

这里的田园风光线条柔和层次丰富植被苍翠，具有定的审美价值。

河水传情潮白河是京东第大河，这里几乎还没有受到现代工业的污染，因此有着清新的空气纯净的水体原生态的植被无公害的农产品，可以向游客呈现个纯情的自然环境，满足现代都市人群返璞归真回归自然的需求。

自然祥和宁静祥和的田野，舒缓随意的田园氛围烘托出种恬淡悠然的意境，可以让游人获得种轻松惬意的感觉和体验，从而很好的满足喧嚣而忙碌的都市人暂时遁世的心理和精神需要。

旅游资源开发定位综上所述，该项目所拥有的观光旅游资源相对有限，但其所处的环境具有优美自然纯洁宁静祥和的特点。

因此虽然缺乏核心的旅游观光吸引物，但自然纯洁祥和秀美的生态环境是该项目开发的重要卖点。

由于工业文明的快速发展，这样的自然环境虽然已比较珍贵，但其在北京周边地区并不是唯的。

由于观赏价值历史文化价值珍惜程度等方面的欠缺，这种自然环境本身的旅游吸引力仍然有限，因此该项目将来的主要任务是进行休闲项目的开发和休闲设施的配置。

基于以上分析，该项目所依托旅游资源的开发方向应该是利用温泉和优美的原生态自然环境，为游客提供休闲娱乐空间。

二项目优劣势分析项目开发的优势分析般我们主要从以下几个方面来考察个项目的开发优势资源方面的优势市场方面的优势制度方面的优势。

项目组成员认为如果将个方面的优势分成个级别来进行评价很明显明显般不明显很不明显，该项目在资源方面的优势般，在市场方面的优势很明显，在制度方面的优势明显。

如下图所示。

根据以上分析发现，该项目的主要优势是市场优势，项目距离北京仅半小时车程。

因此，该项目应该是个市场依附型的休闲旅游目的地。

项目开发的劣势分析在实地考察分析，项目组内成员研究讨论的基础上，项目组认为该项目开发存在以下个明显的劣势自然风光吸引半径有限项目组对该地块自然风光进行判断所得出的结论是田园风光明显，生态环境较好，但缺乏知名度高市场影响力大的核心自然风光吸引物。

很显然，旅游资源的知名度和其市场吸引半径呈明显的正相关关系。

该项目地块自然风光很般，除了潮白河，没有其他的自然景观。

这就决定了本案的自然风光市场吸引半径是很有限的。

人文底蕴历史渊源缺乏人文底蕴常常也是个旅游目的地吸引力的重要组成部分。

从聚落建筑民俗风情宗教内涵等方面考虑，项目所在地的人文底蕴是欠缺的，这在定程度上削弱了该项目所在地的旅游吸引力。

历史渊源往往给游客的参观访问提供了个由头，然而从古遗址历史事实逸闻趣事神话传说等方面考虑，项目所在地缺乏定的历史渊源，不能给游客的参观访问提供个很好的由头。

项目地块休闲容量偏小项目总占地约余亩，除去将来要做房地产开发的亩预留低，剩余可作为旅游休闲度假的有效容纳空间较少，这会影响到项目地块内业态的多样性组合设计与规模经营。

项目地块较小的休闲容量，为休闲旅游活动的有效开展造成定的难度。

项目开发可能会面临的风险项目组经过分析讨论认为，该项目开发可能会面临以下个风险。

地产开发破坏原生态自然环境氛围的风险项目地块总面积有限，如果不能对地产开发的密度体量风格视觉效果等方面进行有效的控制，则有可能是使该项目开发变成种城镇化开发，那么项目的核心卖点优美而原生态的自然环境将不复存在。

如果变成块郊区的城市飞地，项目的核心魅力也将会丧失。

受市场同类产品竞争威胁的风险由于缺乏核心的观光吸引物以及独有的旅游休闲载体，项目很容易被别人模仿。

同时，休闲产业的时尚性特别强，项目开发后极有可能会受到来自更时尚更新潮的休闲产品的竞争，从而使项目的经营面临风险。

市场探索的风险该项目属于依托环境，凝练主题，设计休闲娱乐产品，配套休闲娱乐设施的项目类型，在这种情况下，把握市场需求特征，设计适销对路的旅游产品时项目能否取得成功的关键，因此对项目进行准确的主题定位至关重要。

项目的主题定位产品设计市场营销均属于种市场探索过程，存在着定的市场探索风险。

为了在项目开发中避免各种风险，就需要对项目进行精准的定位和精细化设计，并为将来项目的提升改造和内容的扩充预留空间。

三项目定位分析寻找项目真正的灵魂项目名称确定河泉湾海泉湾作为有代表性和定知名度的温泉项目，已经在全国范围内具备不错的品牌影响力和吸引力，但是本项目不能继续沿用此名，以借用目前已有品牌基础，因为燕郊温泉项目跟海未来主题社区模式法国的未来公园度在欧洲异常火爆，主要得益于其关注未来，引导游客体验未来的特色游憩产品。

我们认为燕郊应关注未来的原生态绿色人居环境的保护和