会消费品零售总额增长加快，增长。外贸出口继续保持年以来的强劲增长势头，增长。城乡居民收入持续提升，城市和农村居民家庭年人均可支配收入全年分别增长和。国际航运中心建设取得明显成效，全年港口货物吞吐量达到亿吨，比上年增长，首次跃升为世界第大港。全年港口集装箱吞吐量达到万国际标准箱，增长，稳居世界第大集装箱港的地位。上述数据引自年度上海市政府工作报告年上海经济继续保持平稳较快增长的态势不会改变，增幅会逐渐趋缓，但增长速度仍将保持在两位数以上。年城市基础设施建设项目世博会建设项目将有较大增量，全社会固定资产投资规模将继续扩大，但投资增幅将有所回落。其中重要原因是国家宏观调控政策将继续实施，房地产投资受土地供应和信贷收紧的制约，增幅将有所回落。第章市场研究年上海房地产总体情况房源供不应求。根据销售面积连续年大于竣工面积的情况，上海商品住宅供不应求始于年，连续年求大于供。批准预售面积下半年大于登记预售面积。年上海商品住宅全年供不应求，供求比例为。但是批准预售和预售登记面积比例逐季下降。市场活跃存量房交易继续放大。年上海存量房交易万平方米，同比增长。全市住宅空置面积再降，为万平方米，占全年交易量的。平均房价稳中有升。上海住宅商品房均价从年开始上涨，年每平方米均价元，年均价元，均价为元。以“宏润花园”为例，年报告预测均价元，年月期销售均价元年月期销售均价元年月期均价元。房地产投资连续年快速增长，经济地位显著。上海房地产投资从年起进入上升通道，年住宅增速达对经济贡献越来越大，年房地产对贡献率达。年房地产市场特点住宅市场分化为投资市场和消费市场，两个市场单价元以上住宅销售火爆。年月预售登记面积万平方米，单价元以上占，月平均销售万平方米供求关系地区分化明显中心城区住宅供不应求。年月除徐汇区供求比为基本平衡外，个区的供求比在，需求旺盛。市区楼盘多次出现排队购房现象，单价万元的“金外滩花园”购房排队天夜。外地资金和外地人成为上海房地产市场投资的主力军，年，约有超过成的商品住宅被外地人购买，投资性高档房屋的外地人购买比例甚至超过成。郊区的松江宝山嘉定青浦奉贤和崇明出现不同议中的征收房产税政策虽无确切消息，但会给房地产投资者带来心理恐慌，阻碍投资步伐。供求关系年房地产产品的供应主要取决于年前后的土地供应。年上海共出让住宅用地万平方米，年上海共出让住宅用地万平方米，比年减少万平方米，降幅为，在具体区域中，松江宝山金山分别排在前位，区两年相加约万平方米。另外上海还有万平方米历史问题遗留土地，估计多数为居住用地，主要分布在市中心区。这些土地的去留和开发时间将对年内房地产市场产生定影响。同时，上海市政府将在年供应万平方米配套商品房的基础上，再开工万平方米的配套商品房，这将会在定程度上冲击本年内的中低端房地产市场。需求方面，由于中国目前经济的高增长率和其他投资方式的不确定性，上海作为中国乃至亚太经济最有活力的城市之，依然会吸引欧洲美国，特别是东南亚港澳台及周遍富裕地区投资人群的目光，中高端市场具有定前景。项目所在具体区域的房地产市场情况松江直是这几年上海郊区房地产开发的热点，年市场上对该区域开发量过大，投资比例过高，商业配套不足，入住率较低等颇有微词。但是年以来，松江各板块中相继出现了些“高价楼盘”，以松江镇为例，泗泾镇目前个在售楼盘的销售均价为元平方米，其中西南名苑的均价更达到了元平方米亭镇在售楼盘个，销售均价为元平方米，而其中知雅汇志城花苑的均价达元平方米新桥镇在售楼盘个，销售均价为元平方米，其中绿洲香岛花园推出的装修标准元平方米的全装修房，均价为元平方米，最高单价已达到元平方米。普通购房者认为目前松江的房价已经高得离谱，“轻轨地铁概念”反复炒作，目前周边的生活设施并不十分完善，小区配套商铺面积太小，价格也被哄抬。相比开发初期，松江房地产价格的涨幅已超过。但在中高档投资者看来，因为松江自然环境优越，交通便利，又有大学城影视基地国家旅游度假区等提升人文氛围，从而使得高档公寓别墅有了定市场，特别是别墅，价格从万到上亿元不等，均有投资者关注。另外值得注意的是该项目位于松江区东部，紧接闵行区，与上海著名的莘闵别墅区基本连成片。该区域自年以来，随着周边公建的高度成熟，高性价比的叠拼别墅或联排别墅小户型别墅代替以往的高档大户型别墅成为该区域的热点产品第章项目地理环境和附近地区竞争性发展项目项目地理环境本项目位于上海市松江区东部，毗邻上海著名的莘闵别墅区。松江区位于长江角洲内上海市西南部，在黄浦江中上游，距上海市中心区公里，沪杭铁路沪杭高速公路沪青平高速公路同国道等干线，形成纵横交错的道路交通网，是上海西南的重要门户。松江地理位置优越，水陆交通发达。沪杭铁路沪杭高速公路沪青平高速公路嘉金高速公路同国道等干线纵横交错，形成“横纵”的道路交通网。方米，年上海共出让住宅用地万平方米，比年减少万平方米，降幅为，在具体区域中，松江宝山金山分别排在前位，区两年相加约万平方米。另外上海还有万平方米历史问题遗留土地，估计多数为居住用地，主要分布在市中心区。这些土地的去留和开发时间将对年内房地产市场产生定影响。同时，上海市政府将在年供应万平方米配套商品房的基础上，再开工万平方米的配套商品房，这将会在定程度上冲击本年内的中低端房地产市场。需求方面，由于中国目前经济的高增长率和其他投资方式的不确定性，上海作为中国乃至亚太经济最有活力的城市之，依然会吸引欧洲美国，特别是东南亚港澳台及周遍富裕地区投资人群的目光，中高端市场具有定前景。项目所在具体区域的房地产市场情况松江直是这几年上海郊区房地产开发的热点，后的土地供应。年上海共出让住宅用地万平方米，年上海共出让住宅用地万平方米，比年减少万平方米，降幅为，在具体区域中，松江宝山金山分别排在前位郊区的松江宝山嘉定青浦奉贤和崇明出现不同议中的征收房产税政策虽无确切消息，但会给房地产投资者带来心理恐慌，阻碍投资步伐。供求关系年房地产产品的供应主要取决于年前队购房现象，单价万元的“金外滩花园”购房排队天夜。外地资金和外地人成为上海房地产市场投资的主力军，年，约有超过成的商品住宅被外地人购买，投资性高档房屋的外地人购买比例甚至超过成。以上占，月平均销售万平方米供求关系地区分化明显中心城区住宅供不应求。年月除徐汇区供求比为基本平衡外，个区的供求比在，需求旺盛。市区楼盘多次出现排年房地产对贡献率达。年房地产市场特点住宅市场分化为投资市场和消费市场，两个市场单价元以上住宅销售火爆。年月预售登记面积万平方米，单价元期销售均价元年月期均价元。房地产投资连续年快速增长，经济地位显著。上海房地产投资从年起进入上升通道，年住宅增速达对经济贡献越来越大，始上涨，年每平方米均价元，年均价元，均价为元。以“宏润花园”为例，年报告预测均价元，年月期销售均价元年月房交易继续放大。年上海存量房交易万平方米，同比增长。全市住宅空置面积再降，为万平方米，占全年交易量的。平均房价稳中有升。上海住宅商品房均价从年开住宅供不应求始于年，连续年求大于供。批准预售面积下半年大于登记预售面积。年上海商品住宅全年供不应求，供求比例为。但是批准预售和预售登记面积比例逐季下降。市场活跃存量重要原因是国家宏观调控政策将继续实施，房地产投资受土地供应和信贷收紧的制约，增幅将有所回落。第章市场研究年上海房地产总体情况房源供不应求。根据销售面积连续年大于竣工面积的情况，上海商品保持平稳较快增长的态势不会改变，增幅会逐渐趋缓，但增长速度仍将保持在两位数以上。年城市基础设施建设项目世博会建设项目将有较大增量，全社会固定资产投资规模将继续扩大，但投资增幅将有所回落。其中，比上年增长，首次跃升为世界第大港。全年港口集装箱吞吐量达到万国际标准箱，增长，稳居世界第大集装箱港的地位。上述数据引自年度上海市政府工作报告年上海经济继续续保持年以来的强劲增长势头，增长。城乡居民收入持续提升，城市和农村居民家庭年人均可支配收入全年分别增长和。国际航运中心建设取得明显成效，全年港口货物吞吐量达到亿吨年，上海经济保持了平稳健康的发展格局，全年实现生产总值亿元，比上年增长。固定资产投资额突破亿元，比上年增长。社会消费品零售总额增长加快，增长。外贸出口继年代以来，上海作为我国最大的综合性工业基地和商业最发达的城市，以“以建成长江角洲经济区的龙头城市”和“太平洋西岸的国际经济金融贸易中心”为目标，大力吸引外资，连续十余年经济增长保持两位数以上。交流的个重要窗口。这里每年举行各类国际会议，其中有政治经济商业文化艺术领域的国际交流和展览等此外，上海已有多家外商投资企业和近家港澳台和外国企业的驻沪办事处。上世纪，人口多万，是我国的经济金融贸易中心，也是世界著名的大都市。上海属亚热带季风气候，季分明，温和湿润。境内地势低平，河网密布，自然环境良好，被誉为中国大陆最适合居住的城市之。上海是中国对外交，人口多万，是我国的经济金融贸易中心，也是世界著名的大都市。上海属亚热带季风气候，季分明，温和湿润。境内地势低平，河网密布，自然环境良好，被誉为中国大陆最适合居住的城市之。上海是中国对外交流的个重要窗口。这里每年举行各类国际会议，其中有政治经济商业文化艺术领域的国际交流和展览等此外，上海已有多家外商投资企业和近家港澳台和外国企业的驻沪办事处。上世纪年代以来，上海作为我国最大的综合性工业基地和商业最发达的城市，以“以建成长江角洲经济区的龙头城市”和“太平洋西岸的国际经济金融贸易中心”为目标，大力吸引外资，连续十余年经济增长保持两位数以上。年，上海经济保持了平稳健康的发展格局，全年实现生产总值亿元，比上年增长。固定资产投资额突破亿元，比上年增长。社房施工的有利因素，进行资源综合调配，使有限的资源得到充分利用。利用土建与机电安装高峰期的时间差，进行综合考虑，合理安排调配施工人员的住宿生活用水用电医务人员等，适当减少新建生活住房的建筑面积，充分利用有限的空间。同时合理安排