区域，使功能分区尽可能完善。招商在遵循产品定位部分招商建议同时我们特别提出将例如培训学校传播公司大使馆签证处等人员流动较大企业拒之门外，嘉里中心南楼英国大使馆签证处使本高档豪华气派嘉里中心大堂变得嘈杂混乱，业主非常不满意。关于沐浴房海归派和外籍人士在京创业越来越多，在国外养成晨练好习惯依然延续，但是国内写字楼尚未提供沐浴房配套设施，使该类人士锻炼后耗费了大量沐浴更衣时间。建议本项目在楼层内添设沐浴房，做为项目大亮点推出。其它物业管理通讯系统保安及智能化车位及停车管理是客户最关心和最不满意大因素，建议开发商遵循上述建议做好该项设施及配套服务工作。额本次访问企业年营业额主要集中在万之间，占略强，年营业额超过亿元企业占总体样本量。万以下万万万亿亿亿亿以上附图定量访问企业年营业额第二章北京写字楼市场供给分析北京市现有顶级写字楼供给分析顶级甲级写字楼划分标准写字楼等级划分标准主要是按照项目设计软硬件方面包括楼宇外观设计内外公共装修标准是否具有超前性，是否达到级写字楼水平，具体指楼宇自动化系统，通讯自动化系统，保安自动化系统，消防自动化系统，办公自动化系统设备设施如电梯等候时间中央空调管式数量停车位数量配套服务设施电力负荷绿化夜间照明等方面是否与世界甲级写字楼水平同步软件方面主要指物业管理服务是否达到星级酒店标准。顶级写字楼除上述软硬件标准完全达标外，与甲级写字楼最大区别在于其商圈代表性和标志性及对商圈辐射力影响力，比较典型代表有嘉里中心国贸中第章技术报告东直门交通枢纽简介二调查设计方案三调查企业基本背景资料第二章北京写字楼市场供给分析北京市现有顶级写字楼供给分析二北京市现有甲级写字楼供给分析三北京市在建在售写字楼项目分析四未建已规划项目研究第三章北京写字楼市场需求分析字楼需求研究基本假设二新增服务业甲级顶级写字楼需求面积预测,第四章区域竞争项目研究现有典型竞争项目描述二现有典型竞争项目满意度分析三在建在售典型竞争项目分析第五章用户需求研究潜在客群肖像分析及描述二潜在客户需求分析三本项目接受度研究第四章项目分析和结论建议分析二客群定位主力次主力潜在三产品定位四产品功能设计建议第章技术报告东直门交通枢纽简介东直门交通枢纽项目位于东二环东直门东北角，项元平米，只能表明该行业经济接受能力比较强，通讯类企业在售价承受范围都在元平米，是经济承受能力最弱次主力客群企业，详见下表附表次主力客群特征企业类型接受度主力售价承受范围所占比例主力租金承受范围所占比例广告传媒类美金平米美元平米月通讯类美金平米美元平米月咨询服务类美金平米美元平米月潜在客群描述汽车工业类企业和制造类企业对本项目接受度均在以下，我们将这两类企业定位于潜在客户，详见下表附表潜在客群特征企业类型接受度主力售价承受范围所占比例主力租金承受范围所占比例汽车工业类美元平米月制造类美金平米美元平米月三产品定位米双塔写字楼汽车工业类通讯类国际通讯巨头驻华亚太地区办事处运输贸易类企业，可自由分割空间整层出售将地标性米双塔写字楼定位于国内外大型企业集团总部办公区。米中庭式生态写字楼金融投资类咨询服务类企业，主推生态概念和中庭式概念，打造成具有舒适创作空间和惬意办公环境纯生态写字楼。小户型写字楼传媒类企业，尤其是全球知名媒体驻京联络处特殊政治因素和历史背景使境外媒体记者站直入住在外交部指定涉外公寓楼内办公，且对该类企业有严格人员控制，租金水平也在美元平米月以内，历史习惯使该类企业钟爱于在小户型写字楼内办公且该类企业对交通与外交部距离扎堆成规模要求非常之高，项目距离机场交通方便南距外交部公里，且政策业已放开，所以只需成功吸引家记者站，就会有家闻风而动，从而顺利将最不被人看好鸡肋小户型写字楼，缔造成最具特色最具卖点国际传媒港。四产品功能设计建议电梯以每万平米部分区电梯高标准配置，将电梯间做宽敞明亮，使等候空间高档豪华在招商时出注意调控大企业楼层安排与分区电梯合理性，例如，嘉里中心北楼英特尔公司位于层，分区电梯为层，导致层客户对电梯不满意度加剧。因此，最好将大企业安排在分区电梯顶层。空调采取每天小时分户计量单层调控，出风口分散，避免自由组合空间后导致个别出风口位于办公区域出入口位置带来制冷效果不佳。尽可能采用四管式中央空调。物业管理以深访中口碑最佳美国汉斯物业管理公司为例，做到人性化对刚入住企业实施多项优惠和关照对公共部位维修要及时宁可多收美分物业费，也要避免单独收取材料费手工费等附加费用，业主对每月多付千余元物业费不是很在乎，但对单项收费十分反感。停车管理调研涉及北京市顶级写字楼中，多数入住年多业主仍不能分清地下停车场布局，建议在提高服务质量同时，于设计阶段做好真正智能指示系统。保安系统对保安素质严格把关同时，做好地面停车场及周边安保工作，但在大堂等公共部位尽量减少保安出现频率，以加大电子监控设平米，占，平均租金为元平米月海淀区为万平米，占，平均租金为元平米月西城区为万平米，占，平均租金为万平米月宣武区为万平米，占，平均租金为元平米月。朝阳东城海淀西城宣武附图北京甲级写字楼区域分布朝阳东城海淀西城宣武总体附图北京甲级写字楼平均租金东直门附近甲级写字楼主要有保利大厦东环广场东方银座富华大厦，写字楼总体建筑面积万平米，租金在元平米月之间。附表朝阳区甲级写字楼名单项目名称总建面租金项目名称总建面租金京汇大厦汉威大厦首都阳光大厦远大中心盈科中心中国国际科技会展中心招商局大厦金泰大厦汇宾大厦中服大厦静安中心北京国际会议中心联合大厦富顿中心赢嘉中心高斓大厦中国人寿大厦汇欣大厦中旅大厦惠通时代丰联广场科伦大厦新恒基大厦鹏润大厦泛利大厦深房大厦国航大厦现代城写字楼名人广场幸福大厦艾维克大厦华鹏大厦第上海中心三元大厦东海中心东方艺术大厦华彬大厦华普国际大厦京泰大厦昆泰大厦新族大厦迪阳大厦长青大厦浙江大厦说明租金单位平米月。附表东城区甲级写字楼名单项目名称总建面租金中航计大厦光华长安大厦新东安市场中纺大厦保利大厦富华大厦凯威大厦北海万泰大厦东环广场汇置通大厦长安大厦国中大厦恒基中心华诚大厦华夏银行大厦洲际大厦东方银座附表海淀区甲级写字楼名单项目名称总建面租金联想融科咨讯中心腾达大厦希格码大厦中科大厦金玉大厦数码大厦座四通大厦科技财富中心量子芯座西金大厦银谷大厦中关村科技贸易中心中电信息大厦方圆大厦国兴大厦华泰大厦世纪经贸大厦世宁大厦中关村方正大厦附表西城区甲级写字楼名单项目名称总建面租金光大大厦国际企业大厦平安大厦金隅大厦通泰大厦投资广场中商大厦光明大厦凯旋大厦首都时代广场月坛大厦万通新世界广场附表宣武区甲级写字楼名单中经信大厦广安大厦三北京市在建在售写字楼项目分析北京市在建在售写字楼供应量分析北京目前在建在售写字楼项目包括住宅立项写字楼项目数量达到个，总体面积规模达到万平米，其中国贸及辐射商圈体量最大，达到万平米，占总体其次是金融街区域，总体面积达到万平米，占总体其次是中关村，建筑面积万平米，占东直门区域以总建筑面积万平米，占比例排在第四位亚运村奥运村以及建国门外建筑体量均超过万平米，朝阳门区域达到万平米，西直门区域由于有西环广场等大体量项目，建筑面积接近万平米，其他像北三环西长安街王府井东长安街均有定体量供应。国贸金融街中关村东直门亚奥建国门外朝阳门西直门北三环西长安街王府井东长安街附图北京在售在建写字楼项目区域总量分布顶级写字楼项目供给分析从目前掌握情况来看，无论是从销售价格水平元平米以上，或者元平米以上，还是租金水平元平米天标准目总建筑面积万平米，是集办公公寓酒店商业等为体超大型综合体。附图东直门交通枢纽项目南区地上首层为条线路公共电汽车站，地上二层为机场铁路站和首都机场候机售票大厅地下层直通地铁二号线东直门站地下二层是地铁十三号线城市轻轨站。南区为中央面积达万平方米高米空中绿化平台，可以美化环境并有效遮蔽公交电汽车带来影响。项目南区将于年年底前开工。年以前，南区包括交通枢纽部分双塔写字楼酒店及酒店式公寓商业正式投入使用北区公寓中庭式写字楼商业也将达到亮相要求。本项目归纳起来具有如下特点交通优势本项目是全亚洲最大现代化立体综合交通枢纽工程，以轨道交通换乘为主地面公交换乘为辅，集地铁城市轻轨机场高速铁路公交出租车社会车辆等多种交通体系和功能为体，实现零换乘理念综合性立体交通枢纽。枢纽中建有首都机场第二始发大厅候机大厅售票大厅，乘坐高速轮轨列车只需十几分钟即可到达首都机场。因此有第二空港美誉。形象优势东直门交通枢纽工程建成后，本项目将成为人们由机场高速公路或机场高速铁路从空中码头直接进入京城乃至中国第落点。项目将成为名副其实国门商务第站。区域优势本项目位于黄金地段，规划中周边高档物业林立如新保利中石油大厦南新仓商务楼天恒大厦华声国际大厦华丽大厦凯恒中心当代万国城等必将成为国际性大型公司本土大中型企业投资买家地缘型客户首选区域，项目发展潜力巨大。项目自身优势本项目无论是外观设计，还是内部硬件设备，还是软件服务都将与国际顶级写字楼水平相当，尽显华远地产高尚品牌。高达米双塔写字楼，雄伟壮观，可极大提升入住企业形象中庭式生态写字楼将揭开东部顶级写字楼生态办公序幕。至尊地位东直门交通枢纽项目是整个东直门地区乃至整个东二环标志性建筑，也是北京市大重点工程之和年奥运会配套工程，建成后将成为北京市世纪十大标志性建筑之。二调查设计方案调研目根据委托方要求，本次调研主要目在于界定本项目各类办公物业双塔写字楼中庭式写字楼小户型写字楼目标客户及其需求特征了解未来特别是本项目入市时北京写字楼市场特别是东部市场供需环境界定未来特别是本项目写字楼入市时面临主要竞争对手及其特征二调研