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供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。
由于土地与般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。
变动原则般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。
土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。
因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用稀缺性个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的般因素区域因素及个别因素。
由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。
协调原则土地总是处于定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。
因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。
划设计条件容积率为建筑密度绿化率用地性质住宅委估地产的土地面积平方米。
待估宗地实际土地开发程度为宗地红线外五通即通路通电通水通讯通下水及宗地内场地平整。
评估宗地规划年期为年。
至估价期日止，委估地产不存在抵押他项权利登记。
土地利用状况估价对象目前为空地，属新开发建设用地。
据委托方提供南宁市青秀区规划园林局的建设项目规划设计条件通知书审批，委估宗地规土地权利状况委估宗地为国有土地，土地使用权者为广西振业北海股份有限公司，土地使用权类型为出让，估价对象批准土地使用年期终止日期至年月日止，截止估价之日，估价对象已使用土地使用年期年，剩余土地使用，东靠青秀山庄，西临新兴苑小区，北邻广西经贸职业技术。
详见宗地图。
国有土地使用证号邕国用第号。
宗地号青山路号。
图号青秀区青山路。
发证机关南宁市人民政府发证时间年月日。
描述及地价影响因素分析估价对象描述土地登记状况估价对象为现土地使用权人以出让方式取得，位于南宁市广西经贸职业技术学院以内，土地批准用途为城镇单住宅用地，土地面积为平方米。
宗地四至南面半山丽园告的价格货币种类为人民币。
十土地估价师签字姓名土地估价师资格证书号签名王智逸徐蔼华十土地估价机构估价机构负责人签字南宁市房地产评估咨询有限公司二三年六月二十七日第二部分估价对象国家的相关法律法规的规定。
委托估价方对所提供的资料的真实性负责，估价机构对所集资料的真实性准备性负责。
本报告估价人员与委托估价方除委托估价关系外，无其他任何影响估价结果的关系。
本评估报在开发建设期内为连续均匀投入。
其他说明抵押人和抵押权人需到南宁市国土资源局办理土地抵押登记手续，领取他项权利证书后，抵押方可生效。
估价对象属于出让土地，当抵押实现时，抵押地产的处分应符合期内，假定土地还原率保持不变。
在剩余法中，假设房地产市场相对稳定，用估价基准日同区域类似房地产售价，通过市场比较法求算的价格来替代开发价值而工程造价可用目前的般造价水平来替代，并且假设工程投资无法核实委托估价方提供上述资料的真实性，只能采信委托估价方提供的文字资料作为本次评估依据。
估价中的特殊处理评估中涉及土地还原率以南宁市城市土地价格调查技术报告使用的土地还原率。
在土地使用年实地调查而得。
估价人员根据国家有关法律法规估价规程及估价对象具体状况确定估价原则方法及参数的选取。
据委托方提供的相关资料，该宗地未涉及抵押租赁预售司法纠纷等情况。
在评估时，评估人员对违规使用本报告相关追究法律责任的权利。
三需要特殊说明的事项有关资料来源说明及无法核实的估价事项土地权属土地利用规划等资料由委托估价方提供。
土地区位条件地产市场交易资料等由估价人员有关损失，或者违规使用估价报告及估价结果造成的经济损失及法律后果，受托估价机构不承担责任。
任何单位和个人未经广西振业北海股份有限公司书面同意，不得以任何形式发表复制本评估报告。
本机构保留重新评估。
本评估报告和估价结果的使用权归委托方所有，解释权归南宁市房地产评估咨询有限公司所有。
违规使用本土地估价报告和估价结果的法律责任本评估报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的给委托估价方，土地估价技术报告根据有关规定存档备案。
在土地利用条件和当地房地产市场状况未发生重大变化时，评估结果有效期自提交估价报告之日起壹年内有效如过有效期，本评估报告土地价格应作相应调整或权价格，若估价基准日评估目的土地利用方式土地开发状况规划条件等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。
估价报告分为土地估价报告和土地估价技术报告两部分。
土地估价报告提供估报告和估价结果供委托估价方以估价对象设臵抵押权申请抵押贷款提交土地管理部门价格备案及土地抵押权登记时使用，不能应用于除此之外的其他用途。
本评估报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的使用权估报告和估价结果供委托估价方以估价对象设臵抵押权申请抵押贷款提交土地管理部门价格备案及土地抵押权登记时使用，不能应用于除此之外的其他用途。
本评估报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的使用权价格，若估价基准日评估目的土地利用方式土地开发状况规划条件等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。
估价报告分为土地估价报告和土地估价技术报告两部分。
土地估价报告提供给委托估价方，土地估价技术报告根据有关规定存档备案。
在土地利用条件和当地房地产市场状况未发生重大变化时，评估结果有效期自提交估价报告之日起壹年内有效如过有效期，本评估报告土地价格应作相应调整或重新评估。
本评估报告和估价结果的使用权归委托方所有，解释权归南宁市房地产评估咨询有限公司所有。
违规使用本土地估价报告和估价结果的法律责任本评估报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，或者违规使用估价报告及估价结果造成的经济损失及法律后果，受托估价机构不承担责任。
任何单位和个人未经广西振业北海股份有限公司书面同意，不得以任何形式发表复制本评估报告。
本机构保留对违规使用本报告相关追究法律责任的权利。
三需要特殊说明的事项有关资料来源说明及无法核实的估价事项土地权属土地利用规划等资料由委托估价方提供。
土地区位条件地产市场交易资料等由估价人员实地调查而得。
估价人员根据国家有关法律法规估价规程及估价对象具体状况确定估价原则方法及参数的选取。
据委托方提供的相关资料，该宗地未涉及抵押租赁预售司法纠纷等情况。
在评估时，评估人员无法核实委托估价方提供上述资料的真实性，只能采信委托估价方提供的文字资料作为本次评估依据。
估价中的特殊处理评估中涉及土地还原率以南宁市城市土地价格调查技术报告使用的土地还原率。
在土地使用年期内，假定土地还原率保持不变。
在剩余法中，假设房地产市场相对稳定，用估价基准日同区域类似房地产售价，通过市场比较法求算的价格来替代开发价值而工程造价可用目前的般造价水平来替代，并且假设工程投资在开发建设期内为连续均匀投入。
其他说明抵押人和抵押权人需到南宁市国土资源局办理土地抵押登记手续，领取他项权利证书后，抵押方可生效。
估价对象属于出让土地，当抵押实现时，抵押地产的处分应符合国家的相关法律法规的规定。
委托估价方对所提供的资料的真实性负责，估价机构对所集资料的真实性准备性负责。
本报告估价人员与委托估价方除委托估价关系外，无其他任何影响估价结果的关系。
本评估报告的价格货币种类为人民币。
十土地估价师签字姓名土地估价师资格证书号签名王智逸徐蔼华十土地估价机构估价机构负责人签字南宁市房地产评估咨询有限公司二三年六月二十七日第二部分估价对象描述及地价影响因素分析估价对象描述土地登记状况估价对象为现土地使用权人以出让方式取得，位于南宁市广西经贸职业技术学院以内，土地批准用途为城镇单住宅用地，土地面积为平方米。
宗地四至南面半山丽园，东靠青秀山庄，西临新兴苑小区，北邻广西经贸职业技术。
详见宗地图。
国有土地使用证号邕国用第号。
宗地号青山路号。
图号青秀区青山路。
发证机关南宁市人民政府发证时间年月日。
土地权利状况委估宗地为国有土地，土地使用权者为广西振业北海股份有限公司，土地使用权类型为出让，估价对象批准土地使用年期终止日期至年月日止，截止估价之日，估价对象已使用土地使用年期年，剩余土地使用年期为年。
至估价期日止，委估地产不存在抵押他项权利登记。
土地利用状况估价对象目前为空地，属新开发建设用地。
据委托方提供南宁市青秀区规划园林局的建设项目规划设计条件通知书审批，委估宗地规划设计条件容积率为建筑密度绿化率用地性质住宅委估地产的土地面积平方米。
待估宗地实际土地开发程度为宗地红线外五通即通路通电通水通讯通下水及宗地内场地平整。
评估宗地规划容积率为。
地价影响因素分析般因素地理位臵和行政区划南宁市是广西壮族自治区的首府，位于广西南部，地处亚热带，北回归线以南，介于东经，北纬之间，地理坐标东经，北纬。
土地面积平方公里，市区面积平方公里。
建成区面积平方公里。
处于中国华南西南和东南亚经济圈的结合部，是环北部湾沿岸重要经济中心。
面向东南亚背靠大西南，东邻粤港澳琼西接印度半岛，具有得天独厚的区位优势和地缘优势，是华南沿海和西南腹地两大经济区的结合部以及东南亚经济圈的连接点，是新崛起的大西南出海通道枢纽城市。
具有两近两沿的特点。
两近是近海，市区距钦州港防城港北海港分别为公里公里和公里二是近边，距中越边境的东设定土地用途为城镇单住宅用地，临规划路。
形状地质地形地势委估地产形状大致呈长方形状，地质般，对土地开发利用无影响。
规划容积率使用年限截止估价之日，估价对象剩余年使用期，设定宗地建筑容积率为。
宗地基础设施条件待估宗地实际土地开发程度为宗地红线外五通即通路通电通水通讯通下水及宗地内场地平整设定评估土地开发程度为宗地红线外五通即
TOP27青山路14号城镇单一住宅用地国有土地使用权价格评估报告.doc文档免费在线阅读
