TOP14某房地产开发报建流程及潜规则.doc文档免费在线阅读

现在办预售许可，都要做价格公示。

交易价格必须明确到套，单价必须清晰，在交易现场，也禁止再搞什么元平方米起，这种骗人的玩意了。

但是，我必须要说，但是，政府没有也没有权力对房地产交易价格进行管制。

在办理预售手续时所申报的价格，开发商可以完全不予理会。

这个价格申报下就完了。

我每次做预售许可的时候申报价格，直接就是元平方米。

从来都是如此。

随便你怎么公示。

卖的时候照样卖卖卖多，没有任何法律上或者行政上的责任。

不过现在在南京等地出现严格的价格申报制度，售价不得超过申报价，不得随意涨价在预售许可方面还有个值得说的地方就是预测绘。

房管部门下属的房屋测量部门，根据开发商提供的图纸，事先算个面积。

这个叫预测绘。

在竣工之后，到实地测量，就是实测了。

我们都知道，面积上的纠纷往往是日后客户与开发商之间的主要矛盾。

这个矛盾是怎么来的呢最关键的就是这个预测与实测之有权力对房地产交易价格进行管制。

在办理预售手续时所申报的价格，开发商可以完全不予理会。

这个价格申报下就完了。

我每次做预售许可的时候申报价格，直接就是元平方米。

从来都是如此。

随便你怎么公示。

卖的时盘这种行为，会有更深刻的认识吧。

现在办预售许可，都要做价格公示。

交易价格必须明确到套，单价必须清晰，在交易现场，也禁止再搞什么元平方米起，这种骗人的玩意了。

但是，我必须要说，但是，政府没有也没现在高层建筑往往在完成分之的结构，取得预售许可证之后，开发商在推盘时都不积极。

因为这个时候，钱也不是很能收得到，只能收到个成，但是各项交易税费却要按足成在当年予以计算。

在理解了这个之后，或许我们对捂上办理，全程公示。

现在在预售上面做手脚的可能性越来越小了。

预售许可最重要的条件是高层建筑结构完成分之，低层建筑结构封顶。

这个条件跟银行办理按揭贷款的条件又不样无论层数高低，全部封顶才能放贷。

因此验收有莫大的关系。

所以测绘院也得要像皇帝老子样供着，尤其是在提前放线的场合。

预售许可证终于说到这个了。

预售现在的管理已经比较严格了。

我所知道的，在房地产已经成为了个产业的城市，预售许可都要求在网测绘院的工作。

让他们提前来做放线。

唉，又来个做通工作。

放线完毕，施工单位照着这个边角点施工，完了之后就做验线。

看这个建筑的确是按图纸建起来的，没超出边线，测绘院就出验线册。

这个验线工作跟日后的或类似的测绘机构干，不过有些发达城市也已经把这个工作半市场化了。

嘿嘿，又来个半市场化。

正式放线的前提是领取了施工许可证。

放线后，测绘院会发出份放线册。

在工程提前施工，违章施工的场合，都需要做通这个于进入销售环节的各项手续了。

放线验线这个就简单的说说吧。

图纸画出来之后，要把图纸上的建筑物在实地上落实个具体的位置，这是个技术活，要测量，定坐标。

这个活就叫放线。

放线般是规划部门下属的测绘院地下室部分的施工许可证，再发地上部分。

这么把个项目分割成很多部分发证。

为什么因为这是双方起适应，互相妥协的结果。

政府要是把企业都给玩死了，他们就没得玩了。

之后的内容，大家就开始熟悉起来了我们终施工许可证的情况下就干上了很多工作，譬如土方工程，般都是先动的。

这就是种双方博弈之后达到的平衡。

哪怕是在这些管理相对规范的大城市，也有空子可以钻，比如基坑支护可以先发个单独的施工许可证，然后再发个环节中，都存在利益分配，都存在制衡。

这个系统在经过多年的运做之后，它本身已经具有了生命力，绝对是牵发而动全身。

因此，我们经常可以看到，除了些管理相对规范和严格的大城市，很多的城市都可以在未领取这种情况下，改革办事流程，简化办事程序，反而会阻碍办事效率。

我知道我这么说，会有很多粪青完全不能理解。

我就这么告诉你们大家都已经把潜规则当成了规则。

这些规则维系着房地产这个产业。

在每个程序中，在每快捷的为企业服务吗到了今时今日，还有什么企业抱怨过政府管得太严，太死，审批环节太复杂吗听不到了。

为什么因为大家统统都已经适应了这个游戏规则。

大家已经在这个圈子中取得了种平衡，达成了项交易。

在进中国的时候，有个著名的段子，说是有个企业要搞个项目，前后盖了多个章，事还没办成。

最后撤资了，不干了。

上级政府震怒，云云。

现在改革开发这么多年了，我们好到哪里去了吗我们的办事流程方便吗我们能方便回头再把前面个大项看遍，基本上每个大项里的每个小项的工作日不会少于个。

而且得步步来。

这是什么概念这是卡死你的概念。

随便哪个环节出了任何问题，直接就。

在改革开发之初，外资企业刚涯中，我从来没有经历过能办齐上面所有的手续，再申领施工许可证的。

在我与同行的交流中，我也从来没见过老老实实的步步完成所有手续，再来办施工许可手续的。

要这样的话，绝对没年的时间出不来。

不相信的同学，请讲，在我个人的经验里面，我从来没看到建设部门真的做过审核。

在我个人的从业经验里面，我没见过几个政府官员能看得懂的施工许可证施工许可证所须材料基本上是上面全部手续个汇总。

缺不可。

在我个人的职业生涯讲，在我个人的经验里面，我从来没看到建设部门真的做过审核。

在我个人的从业经验里面，我没见过几个政府官员能看得懂的施工许可证施工许可证所须材料基本上是上面全部手续个汇总。

缺不可。

在我个人的职业生涯中，我从来没有经历过能办齐上面所有的手续，再申领施工许可证的。

在我与同行的交流中，我也从来没见过老老实实的步步完成所有手续，再来办施工许可手续的。

要这样的话，绝对没年的时间出不来。

不相信的同学，请回头再把前面个大项看遍，基本上每个大项里的每个小项的工作日不会少于个。

而且得步步来。

这是什么概念这是卡死你的概念。

随便哪个环节出了任何问题，直接就。

在改革开发之初，外资企业刚进中国的时候，有个著名的段子，说是有个企业要搞个项目，前后盖了多个章，事还没办成。

最后撤资了，不干了。

上级政府震怒，云云。

现在改革开发这么多年了，我们好到哪里去了吗我们的办事流程方便吗我们能方便快捷的为企业服务吗到了今时今日，还有什么企业抱怨过政府管得太严，太死，审批环节太复杂吗听不到了。

为什么因为大家统统都已经适应了这个游戏规则。

大家已经在这个圈子中取得了种平衡，达成了项交易。

在这种情况下，改革办事流程，简化办事程序，反而会阻碍办事效率。

我知道我这么说，会有很多粪青完全不能理解。

我就这么告诉你们大家都已经把潜规则当成了规则。

这些规则维系着房地产这个产业。

在每个程序中，在每个环节中，都存在利益分配，都存在制衡。

这个系统在经过多年的运做之后，它本身已经具有了生命力，绝对是牵发而动全身。

因此，我们经常可以看到，除了些管理相对规范和严格的大城市，很多的城市都可以在未领取施工许可证的情况下就干上了很多工作，譬如土方工程，般都是先动的。

这就是种双方博弈之后达到的平衡。

哪怕是在这些管理相对规范的大城市，也有空子可以钻，比如基坑支护可以先发个单独的施工许可证，然后再发地下室部分的施工许可证，再发地上部分。

这么把个项目分割成很多部分发证。

为什么因为这是双方起适应，互相妥协的结果。

政府要是把企业都给玩死了，他们就没得玩了。

之后的内容，大家就开始熟悉起来了我们终于进入销售环节的各项手续了。

放线验线这个就简单的说说吧。

图纸画出来之后，要把图纸上的建筑物在实地上落实个具体的位置，这是个技术活，要测量，定坐标。

这个活就叫放线。

放线般是规划部门下属的测绘院或类似的测绘机构干，不过有些发达城市也已经把这个工作半市场化了。

嘿嘿，又来个半市场化。

正式放线的前提是领取了施工许可证。

放线后，测绘院会发出份放线册。

在工程提前施工，违章施工的场合，都需要做通这个测绘院的工作。

让他们提前来做放线。

唉，又来个做通工作。

放线完毕，施工单位照着这个边角点施工，完了之后就做验线。

看这个建筑的确是按图纸建起来的，没超出边线，测绘院就出验线册。

这个验线工作跟日后的验收有莫大的关系。

所以测绘院也得要像皇帝老子样供着，尤其是在提前放线的场合。

预售许可证终于说到这个了。

预售现在的管理已经比较严格了