序号子目名称楼地面天棚墙面外墙装修底层为花岗岩，中部以上使用涂料内墙装修涂料隔墙隔断和保温板式隔墙隔断墙体保温保温墙面外轻内保温墙面门窗塑钢及铝合金门窗，单层及双层玻璃。栏杆栏板扶手装饰线条欧式装饰线外挂檐口板建筑配件油漆厕所隔墙钢板网通风道箅子屋面出气孔排水沟水泥面非实体消耗量装饰工程造价序号子目名称人工费元材料费元合计楼地面天棚墙面隔墙隔断和保温门窗栏杆栏板扶手装饰线条建筑配件油漆非实体消耗量合计综合上述装饰工程内容后单方造价为元平方米。电气工程管道工程通风工程部分电气工程管道工程通风工程内容子目名称电气工程电气部分其他部分管道工程给排水采暖雨水排水给水消防采暖刷漆保温通风工程薄钢板通风管道及附件调节阀风口消声装置设备及支架地下人防通风刷漆保温电气工程管道工程通风工程造价序号子目名称人工费元材料费元合计电气工程综合上述电气工程内容后单方造价为元平方米。管道工程综合上述管道工程内容后单方造价为元平方米。通风工程综合上述通风工程内容后单方造价为元平方米。凤凰国际总建安成本估算项目面积单方造价总造价住宅商业商业会所车库合计说明由于北京建筑材料和人工费用普遍高于大同地区，因此，按照大同本地市场情况，以方南家园的建安标准，凤凰国际的建安单方造价约为元每栋楼配备两部电梯，共部电梯，以每部万计，共需元，折合每平方米住宅建安成本增加元我们取住宅单方造价较高值元平方米，以住宅总面积平方米计算，则住宅建安总造价为亿元其他项目建安成本仍按原来的计算方式，合计总建安费用为亿元。其他费用序号项目费用元人防设备配套费率外网不可预见费绿化费管理费用教育投资银行利息广告策划水增容液化气房管局登记费合计总成本造价项目费用土地成本建安成本其他合计可销售面积住宅及商业建筑平米造价凤凰国际建筑平米造价为可销售面积总投资额建筑平米造价五高档住宅价格分析大同房地产市场发展步伐加快，住宅价格每年以的速度增长，而且需求旺盛预计未来几年，随着城市改造与经济发展，城市中心区地价与房价会有更大幅度的提升以目前市区内多层宅价格最高价元计算，预计未来两年价格可达到元豪宅产品附加值与普通住宅不可同日而语，产品品质与物业形象极其高档，因此，以每平方米高出普通多层住宅元的价格销售豪宅项目，市场前景比较乐观。凤凰国际为大同市第个超高层豪宅项目，其规模与档次均高于现有其他住宅项目，以物业自身建筑成本以及未来几年大同房地产市场发展来看，我们认为本项目平均售价平方米最为合理。六利润分析利润分析说明本项目利润分析是通过对北京市房地产同类型项目的投资调查，并参照大同地区目前住宅工程的费用水平和市政府有关管理部门的收费标准价格水平的基础上做出的。本项目开发建设的住宅全部采取出售经营方式，其投资回报分析按照开发项目全部出售做出。利润统计表总投资额元总销售额元营业税元销售佣金元毛收入元所得税元纯收入元投资回报说明在土地成本各项税费固定的情况下，我们只能通过节约建安费用降低成本，以获取更多的利润本项目总投资额为亿元，销售率达到，总销售额为亿元，以开发周期年计算，项目毛利润为亿元扣除的所得税，净利润可达到亿元，投资回报率为。七项目分析产品定位产品定位设计概念空间大。产品定位高层高密度高容积高档住宅项目规划与建筑设计特色户型大豪华欧陆风情产品概念国际化豪宅概念，国际社区，居住文化先进性住宅平均售价应达到元以上，这对于目前平均售价为元的市场来讲，价格显然是比较高的。降低价格风险，在项目土地成本各项税费固定的情况下，在保证项目品质的前提下，只有通过降低建安成本造价，避免不必要的浪费，增加市场竞争力，以获得最大的利润空间另方面，在营销上，我们要通过运用各种营销手段与价格策略，在未来激烈的市场竞争中战胜对手，占领市场。竞争风险我们的项目基本定位是大同的豪宅，是住宅的高端产品，相对于消费市场的金字塔，其购买客户是极其有限的，相同相似产品出现是市场运做的必然结果，我们知道，现在已同时有好几个开发商准备开发高层住宅项目，只因担心风险，迟迟不敢有所动作，他们旦看到我们出现好的销售情况，便会将项目立即上马，这样显然会增加我们的压力。如何控制好项目自身的竞争范围很重要，把握先机遇见市场竞争的可能性，前进规避风险，避免在产品上不可改变的劣势，及时进行市场反馈及产品的调整，不断创新，提高服务。因此，我们也是在跟时间赛跑，避免正面冲突与竞争争取更多的时间抢占有限的市场是我们的最重要的面对竞争的手段。后来者要想取得好的成绩，自然要付出加倍的努力和代价。工期风险我们从项目开工到房屋交用大概要持续两年的时间，工期较长，影响到销售时间响应较长，市场可变因素和不可预见的因素都非常多，我们要做好打“持久战”的准备，并达到销售的可持续性，是我们所要面临的大问题，只有进行准确的市场预测超前的产品规划丰富多彩验丰富的施工单位承建聘请规划设计方面的专家学者为顾问，协助我们的建筑设计人员严格把好物业质量关，聘用把关严格的施工监理公司进行监理由著名的园林设计与施工公司进行园林绿化等。我们要在项目前期规划与设计过程中，杜绝切可能存在的缺陷在建筑材料选定与合作单位的选择上，严格筛选，事无巨细，要落实于文字，减少不可遇见因素在建筑过程中，在保证品质的前提下，严格控制建安成本，节约开支在销售过程中，根据市场反馈情况，及时进行产品调整，将产品品质所带来的风险降到最小。总之，在项目开发与销售过程中，是具有定市场风险，这些风险通过我们成功的操作是完全可以避免的，它取决于产品品质和销售推广手段，我们对其开发的前景持有乐观的态度。八成功执行分析产品品质建筑风格仍建议采用原有建筑风格建议，采用欧陆风格的新古典主义建筑减少整个楼体在建筑装饰上的部分，只在建筑的底座部分进行部分修饰，如雕价，避免不必要的浪费，增加市场竞争力，以获得最大的利润空间另方面，在营销上，我们要通过运用各种营销手段与价格策略，在未来激烈的市场竞争中战胜对手，占领市场。竞争风险我们的项目基本定位是大同的豪际社区，居住文化先进性住宅平均售价应达到元以上，这对于目前平均售价为元的市场来讲，价格显然是比较高的。降低价格风险，在项目土地成本各项税费固定的情况下，在保证项目品质的前提下，只有通过降低建安成本造亿元，投资回报率为。七项目分析产品定位产品定位设计概念空间大。产品定位高层高密度高容积高档住宅项目规划与建筑设计特色户型大豪华欧陆风情产品概念国际化豪宅概念，国成本各项税费固定的情况下，我们只能通过节约建安费用降低成本，以获取更多的利润本项目总投资额为亿元，销售率达到，总销售额为亿元，以开发周期年计算，项目毛利润为亿元扣除的所得税，净利润可达到本项目开发建设的住宅全部采取出售经营方式，其投资回报分析按照开发项目全部出售做出。利润统计表总投资额元总销售额元营业税元销售佣金元毛收入元所得税元纯收入元投资回报说明在土地均售价平方米最为合理。六利润分析利润分析说明本项目利润分析是通过对北京市房地产同类型项目的投资调查，并参照大同地区目前住宅工程的费用水平和市政府有关管理部门的收费标准价格水平的基础上做出的。普通多层住宅元的价格销售豪宅项目，市场前景比较乐观。凤凰国际为大同市第个超高层豪宅项目，其规模与档次均高于现有其他住宅项目，以物业自身建筑成本以及未来几年大同房地产市场发展来看，我们认为本项目平发展，城市中心区地价与房价会有更大幅度的提升以目前市区内多层宅价格最高价元计算，预计未来两年价格可达到元豪宅产品附加值与普通住宅不可同日而语，产品品质与物业形象极其高档，因此，以每平方米高出建筑平米造价凤凰国际建筑平米造价为可销售面积总投资额建筑平米造价五高档住宅价格分析大同房地产市场发展步伐加快，住宅价格每年以的速度增长，而且需求旺盛预计未来几年，随着城市改造与经济元。其他费用序号项目费用元人防设备配套费率外网不可预见费绿化费管理费用教育投资银行利息广告策划水增容液化气房管局登记费合计总成本造价项目费用土地成本建安成本其他合计可销售面积住宅及商业梯，以每部万计，共需元，折合每平方米住宅建安成本增加元我们取住宅单方造价较高值元平方米，以住宅总面积平方米计算，则住宅建安总造价为亿元其他项目建安成本仍按原来的计算方式，合计总建安费用为亿造价总造价住宅商业商业会所车库合计说明由于北京建筑材料和人工费用普遍高于大同地区，因此，按照大同本地市场情况，以方南家园的建安标准，凤凰国际的建安单方造价约为元每栋楼配备两部电梯，共部电元合计电气工程综合上述电气工程内容后单方造价为元平方米。管道工程综合上述管道工程内容后单方造价为元平方米。通风工程综合上述通风工程内容后单方造价为元平方米。凤凰国际总建安成本估算项目面积单方部分管道工程给排水采暖雨水排水给水消防采暖刷漆保温通风工程薄钢板通风管道及附件调节阀风口消声装置设备及支架地下人防通风刷漆保温电气工程管道工程通风工程造价序号子目名称人工费元材料费保温门窗栏杆栏板扶手装饰线条建筑配件油漆非实体消耗量合计综合上述装饰工程内容后单方造价为元平方米。电气工程管道工程通风工程部分电气工程管道工程通风工程内容子目名称电气工程电气部分其他璃。栏杆栏板扶手装饰线条欧式装饰线外挂檐口板建筑配件油漆厕所隔墙钢板网通风道箅子屋面出气孔排水沟水泥面非实体消耗量装饰工程造价序号子目名称人工费元材料费元合计楼地面天棚墙面隔墙隔断和装饰工程部分装饰工程内容序号子目名称楼地面天棚墙面外墙装修底层为花岗岩，中部以上使用涂料内墙装修涂料隔墙隔断和保温板式隔墙隔断墙体保温保温墙面外轻内保温墙面门窗塑钢及铝合金门窗，单层及双层玻璃装饰工程部分装饰工程内容设立实验室工作委员会。由主管校长有关部门行政负责人和学术技术管理等方面的专家组成。对实验室建设高档仪器设备布局及科学管理人员培训等重大问题进行研究咨询，提出建议。第五章管理第二十四条实验室要做好工作