对高档别墅客户群，也包括可承担总价万以下的较高收入精英阶层针对般别墅客户群他们的主体年龄分布在岁之间，并形成年龄逐渐趋低的趋势，其中购买力最为旺盛的集中在岁左右和岁左右。根据南京别墅市场的发展现状，本项目总价竞争与同品质物业竞争并存，因此我们作好针对同类型的别墅物业主要对手集中在亚东新区江宁区和针对同总价的公寓型社区对联体别墅而言，主要对手集中在河西城中心带实施“远东战役”与“南方会战”两大战役的准备。产品方面，我们建议以独栋双拼别墅为主，以高尚纯别墅概念统领社区内所有产品除传统的独栋双拼别墅外，可考虑引进双立别墅别墅楼中楼同时以联体别墅别墅楼中楼等般别墅类型产品作为补充，依势而造。单体面积的设计，既要充分满足别墅居家的空间需求，也要考虑到市场承受能力，尤其是总价的承受力而空间是别墅的灵魂，因此必须从房型上对南京的别墅房型进行场“空间革命”。景观方面我们提出“大地艺术，唐诗遗韵，自然人文”的设计理念，本次环境规划的思路应从自然艺术唐朝的人文历史如唐诗意境等中去充分挖掘，提炼出本案景观设计的理念和各种元素。在整体容积率为的情况下，本项目的开发及建设成本为元，收益为元，利润为元，利润率为。第章项目简介项目位置本项目位于南京江宁经济技术开发区西南部，地处将军路延长线牛首山风景区整体规划范围之内。基地南临佛城西路，连接将军路，北靠将军山脉，东侧隔康辰豪园与河海大学新校区相连，西接牛首山国家级度假休闲风景区。可直接与江宁城区及南京市中心联系，距市中心新街口约公里，距禄口国际机场约公里，交通十分便捷。规划和居住环境上是个正在日渐成熟的新区高尚住宅区。由于江宁区将军路沿线的大规模开发，联系基地的道路业已具备了通畅的交通状况完善的基础设施与良好的视觉景观。江宁区主干道将军路跨外秦淮河大桥的竣工共青团路的开通，可直接通向新街口，大大减少了基地与南京市中心的时距距将军路公里的机场高速公路，也增强了该区域的交通选择性，为基地成为市域性地块准备了充足条件。二项目概况本项目占地面积亩，基地呈方形。规划红线面积公顷，其中小部分必须用作主题艺术馆及艺术园区的建设。基地南临佛城西路，北靠将军山脉，东側隔康辰豪园与河海大学新校区相连，西接度假休闲风景区，是将军山脉中自然资源较为丰富的区段，具有定的环境优势。基地内地势北高南低，同时具有浅丘平地人工湖林地沼泽等多种地形地貌。将军山脉在基地北侧形成座山峰，峰谷交错，形成良好的基地背景。基地中部相对平坦，局部有水塘和沼泽，南侧地势略高有缓坡，形成与南側道路的天然屏障，在隔尘挡噪方面有良好作用。从佛城西路越过此缓坡，隔湖望山，别有洞天。基地西南部东北部有两个人工湖康后湖与韩老洼水库，是基地宝贵的景观元素和生态资源。东北部尚有景观独特的废旧采石场。整个基地范围内植被茂盛，空气清新，集景观性生态性于体。具备建设高品位住宅所需的多种资源。本项目规划容积率为左右。第二章土地价值研判土地属性分析尊重每块土地。只有视土地如生命，精心挖掘它的各种属性，并赋予它内涵，才能发挥土地的最高价值。我们从先天和后天两大方面来研判本地块的价值先天资源将军山脉形成的四座山峰，林木茂盛坐拥康后湖与沐英湖两大水体，更有遍布基地的人工湖水潭同时具有浅丘平地坡地山峰山谷林地沼泽等多种地形地貌，基地腹地的废旧采石场也是道独特的风景景观。应该说，本基地的自然资源在整个南京势和植物，把别墅“种”在大自然的怀抱中，让每幢，每排都与自然资源真实结合，让自然成为每个家庭的亲密成员。每幢都是意境按自然地理设计别墅，完全以自由自在的形式来组织园区，造型户型都国际化，个性化设计。每幢都是风景，是艺术。每点都有艺术我们导入艺术原则。目的就是让居住者的生命在自然中得到养育用“艺术”的概念来贯穿环境会所社区文化和物业管理等，让生活就是艺术，在艺墅中享受艺术。每处都是空间我们用“独享空间”的别墅特征来统领本案的物业形态。既强调别墅消费很强的个人领域感，又通过社区公共设施会所艺术馆区产品组团设计等附加“围合”概念，营造人际和谐的社区文化，让居者在建筑空间环境空间精神空间中净化心灵，体验别墅生活的宗旨。别墅精神领域感感尊贵感占有感价值感人际情感篇有思想的文章可以流传永世，栋有理念的旷世建筑得以价值逾恒。从法国的凡尔赛宫罗马的圣彼得大教堂中国的紫禁城，到莱特大师的落水山庄比尔•盖茨的未来世界皆以超越时代的理念而恒留在大地上，成为人类追求生活的最高象征。盛唐艺术园，正以凌驾南京别墅业界的超前理念，挑战国际顶级别墅名宅的切标准，势必跃升为金陵富豪晋身上流舞台的生活指标！第四章项目定位建议本项目的总体定位南京首座自然生态顶级艺墅社区二本项目的市场定位双层次高档物业对应双层次高档客户群。双层定位，双头并进第层面双拼为主的高档别墅类型，其中以别墅作为精神领袖，拔高整个社区的品位，赚取持原规划方案中字形的大格局艺术园包括会所幼儿园等配套规划在基地通向采石场的平缓处及大门两侧，并增加画家村的配备左方为高密度联排双立别墅，量体尽量放大右方为超低密度单体与双拼别墅，山顶部分做少量的顶级概念别墅。委托单位南京盛唐艺术投资有限公司报告单位上海开启房地产投资咨询有限公司上海天启企业策划有限公司报告日期二二年三月十四日天启开启地址上海市凯旋路号凯旋大厦楼电话传真“盛唐艺术园”整体定位分析及可行性研究报告目录总经理摘要„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页第章项目简介„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第页项目位置二项目概况第二章土地价值研判„„„„„„„„„„„„„„„„„区，造型户型都国际化，个性化设计。每幢都是风景，是艺术。每点都有艺术我们导入艺术原则。目的就是让居住者的生命在自然中得到养育用“艺术”的概念来贯穿环境会所社区文化和物业管理等，让生地的自然资源在整个南京势和植物，把别墅“种”在大自然的怀抱中，让每幢，每排都与自然资源真实结合，让自然成为每个家庭的亲密成员。每幢都是意境按自然地理设计别墅，完全以自由自在的形式来组织园成的四座山峰，林木茂盛坐拥康后湖与沐英湖两大水体，更有遍布基地的人工湖水潭同时具有浅丘平地坡地山峰山谷林地沼泽等多种地形地貌，基地腹地的废旧采石场也是道独特的风景景观。应该说，本基左右。第二章土地价值研判土地属性分析尊重每块土地。只有视土地如生命，精心挖掘它的各种属性，并赋予它内涵，才能发挥土地的最高价值。我们从先天和后天两大方面来研判本地块的价值先天资源将军山脉形康后湖与韩老洼水库，是基地宝贵的景观元素和生态资源。东北部尚有景观独特的废旧采石场。整个基地范围内植被茂盛，空气清新，集景观性生态性于体。具备建设高品位住宅所需的多种资源。本项目规划容积率为形成良好的基地背景。基地中部相对平坦，局部有水塘和沼泽，南侧地势略高有缓坡，形成与南側道路的天然屏障，在隔尘挡噪方面有良好作用。从佛城西路越过此缓坡，隔湖望山，别有洞天。基地西南部东北部有两个人工湖校区相连，西接度假休闲风景区，是将军山脉中自然资源较为丰富的区段，具有定的环境优势。基地内地势北高南低，同时具有浅丘平地人工湖林地沼泽等多种地形地貌。将军山脉在基地北侧形成座山峰，峰谷交错，基地成为市域性地块准备了充足条件。二项目概况本项目占地面积亩，基地呈方形。规划红线面积公顷，其中小部分必须用作主题艺术馆及艺术园区的建设。基地南临佛城西路，北靠将军山脉，东側隔康辰豪园与河海大学新完善的基础设施与良好的视觉景观。江宁区主干道将军路跨外秦淮河大桥的竣工共青团路的开通，可直接通向新街口，大大减少了基地与南京市中心的时距距将军路公里的机场高速公路，也增强了该区域的交通选择性，为及南京市中心联系，距市中心新街口约公里，距禄口国际机场约公里，交通十分便捷。规划和居住环境上是个正在日渐成熟的新区高尚住宅区。由于江宁区将军路沿线的大规模开发，联系基地的道路业已具备了通畅的交通状况宁经济技术开发区西南部，地处将军路延长线牛首山风景区整体规划范围之内。基地南临佛城西路，连接将军路，北靠将军山脉，东侧隔康辰豪园与河海大学新校区相连，西接牛首山国家级度假休闲风景区。可直接与江宁城区境等中去充分挖掘，提炼出本案景观设计的理念和各种元素。在整体容积率为的情况下，本项目的开发及建设成本为元，收益为元，利润为元，利润率为。第章项目简介项目位置本项目位于南京江受力而空间是别墅的灵魂，因此必须从房型上对南京的别墅房型进行场“空间革命”。景观方面我们提出“大地艺术，唐诗遗韵，自然人文”的设计理念，本次环境规划的思路应从自然艺术唐朝的人文历史如唐诗意双拼别墅外，可考虑引进双立别墅别墅楼中楼同时以联体别墅别墅楼中楼等般别墅类型产品作为补充，依势而造。单体面积的设计，既要充分满足别墅居家的空间需求，也要考虑到市场承受能力，尤其是总价的承价的公寓型社区对联体别墅而言，主要对手集中在河西城中心带实施“远东战役”与“南方会战”两大战役的准备。产品方面，我们建议以独栋双拼别墅为主，以高尚纯别墅概念统领社区内所有产品除传统的独栋逐渐趋低的趋势，其中购买力最为旺盛的集中在岁左右和岁左右。根据南京别墅市场的发展现状，本项目总价竞争与同品质物业竞争并存，因此我们作好针对同类型的别墅物业主要对手集中在亚东新区江宁区和针对同总导，覆盖整体中高收入阶层，既包括身家数百万可承担万以上房价的老板阶层针对高档别墅客户群，也包括可承担总价万以下的较高收入精英阶层针对般别墅客户群他们的主体年龄分布在岁之间，并形成年龄逐导，覆盖整体中高收入阶层，既包括身家数百万可承担万以上房价的老板阶层针增加，对洗发水和洗发本身的要求也有了变化，除了基本的清洁外，越来越多的大众消费者开始关注头发的健康和洗发水的其他附加功能，并希望能和自身年龄性别发质等个人条件密切吻合，需求也更加细分化。对洗发产品的