TOP34济宁市嘉祥县嘉祥国际商贸城销售执行报告-30DOC-2008年11月.doc文档免费在线阅读

已完对嘉祥本地的市场调研工作，外阜调研跟踪进行中。

置业顾问积累客户置业顾问已经接待零散客户。

随着广告推广的深入，客户随之有量与质的积累逐步增加。

二售楼处销售管理置业顾问现场管理销售现场考勤制度管理销售现场接待客户流程管理销售现场管理制度销售现场日常工作会议制度管理二置业顾问销售管理把控置业顾问对客户进行产品不真实介绍严格把控置业顾问擅自承诺或者给予客户优惠折扣。

杜绝置业顾问收受客户贿赂。

杜绝置业顾问私自删除或者修改所有合同文本内容。

创实地产服务机构三销售阶段性工作安排阶段性营销节点模拟时间点销售筹备，销售时间为阶段性营销节点模拟表营销阶段划分准备期销售期强销期总结盘点营销特征区域市场预热意向租期没有商铺经营权，商铺交由嘉祥国际商贸城商业管理公司统招商出租，并统管理统经营统收费三年后经营权另行约定。

要求签订房地产买卖合同时同时签订委托经营管理合同。

为更好地对项目客户，其铺位经营的业态品牌及档次必须符合该区域整体业态规划要求签订房地产买卖合同时同时签订市场经营管理合同，严格限制经营业态。

客户购铺托管，仅拥有商铺产权禁限层，在规定期限内三年返区分为三个等级。

考虑三层总房款偏高，投资客户接受难的问题，建议把此类物业进行产权分隔销售，分割形式二层组合销售，三层另行出售或者出租。

客户购铺后可选择自营或委托经营管理，欲购铺自营的象好的业态品种。

要求签订房地产买卖合同，同时签订委托经营合同，限制经营业态。

对于自购自营客户要求签订市场经营管理合同。

字型商铺字型商铺为街内沿街商铺，为形式，铺后续的业态规划，沿街商铺的价格高于街内铺位高价值自然会经营能承载高租金的形创实地产服务机构优惠如首付给予折扣折给予折以上给予折，银行按揭贷款折等客户购铺后拥有商铺产权和经营权，客户购铺后可自行经营，也可自行出租，转让。

经营业态上拒绝餐饮娱乐服务业。

考虑到沿街商北区三栋商铺。

针对本项目商铺使用率较高的情况，般来讲商铺分割以后的内铺使用率都相对较低的情况下。

计划在保住销售低价的前提下，给予定的销售折扣例如次性付款折，分期付款将根据付款周期进行折扣进行思维渗透以项目前瞻性规划规模大不可复制性唯性等营销手段致胜。

三返租销售模式定位各楼层区域分析字型商铺字型商铺为产权式商铺，两种，区分为三个等级分布在，渗透细化，转变投资者价值观，存在可观的操作空间。

威协县城北区人口稀少，短时间内难以形成良性的商业氛围目前同类别的商业项目较多，市场竞争压力变大。

威胁规避传播投资理念要创新，以媒体新闻炒作形式机会区域市场潜在客户巨大，有大量的闲置资金。

鲁西南地区专业市场不发达，业态组合不完善。

目前房地产政策有利于投资者投资商业地产，资金保值，房价泡沫不明显。

机会利用把握当前投资者对房地产营销推广的心态机构型铺位总价太高，入市困难。

工程进度慢，客户对开发商的实力产生怀疑。

的局面。

开发经营没有太大的信心。

政府对长途汽车站的规划落点不准确，造成客户有种不安全的感觉。

劣势规避缓解前期市场推广遗留的口碑宣导开发商口碑重点对区域未来的描绘解决总价高入市困难创实地产服务套未来的物流中心嘉祥对外贸易窗口生活商务自动化商务区领航投资对话鲁西南。

劣势前期市场推广遗留问题很多，留给客户的口碑不是很好县城北正处于发展阶段，人气不旺。

客户对项目认知程度较低，对后续故居未来物流中心业态统多元化业态规划地方产业博览中心配套会展中心商务写字楼商务酒店丰富的景观娱乐商品交易休闲广场。

便捷的交通枢纽长途汽车站优势利用政府大力支持多元化商务配。

独特的鱼形设计，浓厚的时尚建筑风格丰富的休闲娱乐广场休闲商务氛围体现商贸城的对未来的憧憬。

项目分析项目内容利用规避优势定位站式购物休闲聚集地地段千年嘉祥曾子分以产权式商铺出售，部分卖使用权。

已经开业个多月，经营状况可以维持租金。

二项目概况嘉祥国际商贸城，项目占地亩，总建筑面积万，其中期占地亩，建筑面积万，规划理念超前，目前在全国的专业市场规模较大次性付款折，分期付款折，菏泽西关新花都百货大市场主力面积综合批发市场形式，部分次性付款折，分期付款折，菏泽西关新花都百货大市场主力面积综合批发市场形式，部分以产权式商铺出售，部分卖使用权。

已经开业个多月，经营状况可以维持租金。

二项目概况嘉祥国际商贸城，项目占地亩，总建筑面积万，其中期占地亩，建筑面积万，规划理念超前，目前在全国的专业市场规模较大。

独特的鱼形设计，浓厚的时尚建筑风格丰富的休闲娱乐广场休闲商务氛围体现商贸城的对未来的憧憬。

项目分析项目内容利用规避优势定位站式购物休闲聚集地地段千年嘉祥曾子故居未来物流中心业态统多元化业态规划地方产业博览中心配套会展中心商务写字楼商务酒店丰富的景观娱乐商品交易休闲广场。

便捷的交通枢纽长途汽车站优势利用政府大力支持多元化商务配套未来的物流中心嘉祥对外贸易窗口生活商务自动化商务区领航投资对话鲁西南。

劣势前期市场推广遗留问题很多，留给客户的口碑不是很好县城北正处于发展阶段，人气不旺。

客户对项目认知程度较低，对后续开发经营没有太大的信心。

政府对长途汽车站的规划落点不准确，造成客户有种不安全的感觉。

劣势规避缓解前期市场推广遗留的口碑宣导开发商口碑重点对区域未来的描绘解决总价高入市困难创实地产服务机构型铺位总价太高，入市困难。

工程进度慢，客户对开发商的实力产生怀疑。

的局面。

机会区域市场潜在客户巨大，有大量的闲置资金。

鲁西南地区专业市场不发达，业态组合不完善。

目前房地产政策有利于投资者投资商业地产，资金保值，房价泡沫不明显。

机会利用把握当前投资者对房地产营销推广的心态，渗透细化，转变投资者价值观，存在可观的操作空间。

威协县城北区人口稀少，短时间内难以形成良性的商业氛围目前同类别的商业项目较多，市场竞争压力变大。

威胁规避传播投资理念要创新，以媒体新闻炒作形式进行思维渗透以项目前瞻性规划规模大不可复制性唯性等营销手段致胜。

三返租销售模式定位各楼层区域分析字型商铺字型商铺为产权式商铺，两种，区分为三个等级分布在北区三栋商铺。

针对本项目商铺使用率较高的情况，般来讲商铺分割以后的内铺使用率都相对较低的情况下。

计划在保住销售低价的前提下，给予定的销售折扣例如次性付款折，分期付款将根据付款周期进行折扣优惠如首付给予折扣折给予折以上给予折，银行按揭贷款折等客户购铺后拥有商铺产权和经营权，客户购铺后可自行经营，也可自行出租，转让。

经营业态上拒绝餐饮娱乐服务业。

考虑到沿街商铺后续的业态规划，沿街商铺的价格高于街内铺位高价值自然会经营能承载高租金的形创实地产服务机构象好的业态品种。

要求签订房地产买卖合同，同时签订委托经营合同，限制经营业态。

对于自购自营客户要求签订市场经营管理合同。

字型商铺字型商铺为街内沿街商铺，为形式，区分为三个等级。

考虑三层总房款偏高，投资客户接受难的问题，建议把此类物业进行产权分隔销售，分割形式二层组合销售，三层另行出售或者出租。

客户购铺后可选择自营或委托经营管理，欲购铺自营的客户，其铺位经营的业态品牌及档次必须符合该区域整体业态规划要求签订房地产买卖合同时同时签订市场经营管理合同，严格限制经营业态。

客户购铺托管，仅拥有商铺产权禁限层，在规定期限内三年返租期没有商铺经营权，商铺交由嘉祥国际商贸城商业管理公司统招商出租，并统管理统经营统收费三年后经营权另行约定。

要求签订房地产买卖合同时同时签订委托经营管理合同。

为更好地对项目实施经营与管理，最好策略为所售商铺层采用返租销售模式销售，以统经营权，如有意自营的再向经营公司租赁，但这样将大大增加返租租金的支出允许客户自营或自行出租可减少公司返租租金的支出压力，更多回笼资金，也减小整体招商的压力。

租金返还模式如下分析。

二租金返还模式分析三年返租次性冲低首付模式在规定期限内三年返租期，客户将商铺经营权委托商场经营管理公司统经营，客户获得商铺总价款的折扣年固定回报，为税前，次性在购房款中扣除，三年后可选择继续回租或回归经营权。

利多分析降低客户投资款首付款，降低置业门槛，扩大目标客户群范围合理避税，业主年租金收入个人所得税须缴纳约避免后期开发商需配置策略，销售策略等，分批推盘，有计划有步骤地向市场推出项目商铺，避免蜂拥而上，好铺抢尽，劣铺积存等现象。

二入市方式房管局测绘后详细说明分期入市筹备期集中销售期强销期项目持销期项目前期总结期分批入市推盘字行商铺第批字型商铺第批第二批根据销售情况，把控下步的价格走势，和推盘计划。

三入市条件及时机项目入市条件根据嘉祥地方市场特点项目所处区域特征，本项目在春节前入市应该具备以下基本条件市政对长途汽车站的规划方案及进度文件的落实目前市场反映对汽车站的规划关注度很高，直接影响项目销售进度售楼处是否在元旦前搬入，决定集中销售计划和时间目前现场营销中心布置内外装潢的到位项目现场销售处包装到位包装主要有展板吊旗等，音乐系统的维修，营造营销中心现场氛围销售物料准备充分项目宣传单页宣传海报二三层户型图彩色宣传单页客户接待备用各种表格相应证件到位创实地产服务机构来人客户登记表来电客户登记表日报表周报表月报表级卡记录表等软件道具已准备齐全房屋买卖合同委托经营管理合同经营管理合同租赁合同等各合同范本已准备齐全商品房预售许可证的到位营销推广措施到位目前项目的围墙广告户外广告牌道旗广告需要落实项目报纸广告电视广告短信广告等待需要密集投放项目网站急需落实，并且投入运用，通过互联网展示项目咨询项目有效客户需要积累量组项目入市时机选择预告期„„„„„„„年月日启动期„„„„„„„年月日正式发售„„„„„„„年月日新年送大礼仪式第二部分