织固定场所，分割摊位的方式，集中经营管理门面房面对大门的门面房我们建议引入对商铺位置要求较高的业态，既服务了小区，又可辐射周边。如花店糕饼店水果超市等。在银行旁边的门面房我们建议引入影碟房产中介家政服务等业态。方面这些业态主要服务小区，对位置要求不是太高，另方面，它们的面积需求较小。商铺北面的门面房我们建议引入纯服务小区的业态，方面它们的服务客群是小区的业主，另方面它们对商铺位置的要求不如其它业态强烈，比如诊所家电维修等。各业态面积需求建议详情见下表我们对这些业态的经营面积进行了针对性的调研，每种业态选取了家店铺，对调研数据进行了统计分发根据社区商业研究数据所得，户为小型社区，户为中型社区，户为大型社区。可见翠岛属于中型社区总户数多户，按每户人计算，翠岛总人口在人，人均商业面积应该控制在，则商业面积应在。由析后得出以下面积建议各业态面积需求建议业态面积业态面积业态面积花店洗衣店汽车饰品水果超市糕饼店家政服务卤菜店办公文具电器维修推拿按摩足疗保健书店照相彩扩房产中介社区诊所餐厅美容美区的业主，另方面它们对商铺位置的要求不如其它业态强烈，比如诊所家电维修等。各业态面积需求建议详情见下表我们对这些业态的经营面积进行了针对性的调研，每种业态选取了家店铺，对调研数据进行了统计分门面房我们建议引入影碟房产中介家政服务等业态。方面这些业态主要服务小区，对位置要求不是太高，另方面，它们的面积需求较小。商铺北面的门面房我们建议引入纯服务小区的业态，方面它们的服务客群是小，家装公司我们建议可采取组织固定场所，分割摊位的方式，集中经营管理门面房面对大门的门面房我们建议引入对商铺位置要求较高的业态，既服务了小区，又可辐射周边。如花店糕饼店水果超市等。在银行旁边的熟食等，方面方便了业主日常的生活，另方面便于管理，解决了传统菜场脏乱差的问题。内铺内铺引入茶餐厅和托儿所或家装公司，我们比较倾向于托儿所，这样解决了业主工作娱乐休闲时的后顾之忧余时间休闲娱乐的需求面房我们建议引入纯服务小区的业态，方面它们的服务客群是小区的业主，另方面它们对商铺位置的要求不如其它业态强烈，比如诊所家电维修等。超市我们建议将超市扩大，加入净菜水果眼于未来的宁南汽配城移动联通业主需要能够就近给手机提供充值和售后服务的配套书店满足业主的文化需求，可集书报亭售书租书于体诊所翠岛业主希望在感冒发烧时能有个就近及时就医的场所影碟店满足业主在业容美发房产经纪花店糕饼店移动联通卤菜店健身中心水果超市汽车饰品照相彩扩办公文具足疗保健推拿按摩超市如超市扩大，可加入净菜水果熟食邮局与银行同性质的市政配套行业，既能满足翠岛业主的需求，也可着岛，兼带辐射宁南的商家在招商上可能会有所阻力，如房产经纪家装等。我们建议可组织固定场所，采取分割摊位的方式，集中家装公司在此经营。筛选后的业态总结邮局书店诊所影碟店婴幼儿用品家装茶餐厅家政服务美较严格的业态，所以，宠物服务就不太适合在此经营。商家意愿加大对房产经纪家装等商家的招商力度由于翠岛目前入住率不高，且交通状况不佳玉兰路尚未开通，地处宁南的最南端，区位优势不明显，些服务于翠衣店快餐店的引入，导致资源的重复建设翠岛目前已经引入了药店洗衣店快餐店，开发商可能处于避免重复招商的考虑，对这三种业态的引入会有所选择。筛去宠物服务由于商铺将引进药店快餐超市等对卫生要求比大的油烟，又提供给业主就餐和休闲会客的场所。传统菜场有脏乱差的缺点，我们建议可采取农改超的方式，将净菜熟食水果等扩入超市，既弥补了传统菜场的缺点，又满足了业主的生活需求。规避药店洗食四对商业业态的筛选开发商的规划要求筛去传统的饭店菜场开发商出于对翠岛小区整体环境的考虑，不希望引进噪音较大油烟污染影响环境的大型餐饮业态。我们建议饭店可引进结合茶社性质的茶餐厅，既没有较书店菜场诊所影碟店婴幼儿用品房产经纪药房茶社家装烟酒店宠物服务家政服务花店糕饼店移动联通足疗保健推拿按摩健身中心电器维修办公文具汽车饰品水果超市照相彩扩卤菜店超市如超市扩大，可加入净菜水果熟积业态面积苏果便利饭店咖啡店理发洗衣店影碟店婴幼儿用品总结通过以上三点的描述，再加上我们对其它社区商业业态的调研，现对翠岛商业业态归纳如下超市银行邮局饭店美容美发洗衣店南京楼盘社区商业个案分析东恒阳光嘉园业态面积业态面积业态面积苏果便利房产经纪药房洗衣店婴幼儿用品肉食店饭店理发蛋糕店烟酒店影碟店竹炭器具万达江南明珠业态面积业态面积南京楼盘社区商业个案分析东恒阳光嘉园业态面积业态面积业态面积苏果便利房产经纪药房洗衣店婴幼儿用品肉食店饭店理发蛋糕店烟酒店影碟店竹炭器具万达江南明珠业态面积业态面积业态面积苏果便利饭店咖啡店理发洗衣店影碟店婴幼儿用品总结通过以上三点的描述，再加上我们对其它社区商业业态的调研，现对翠岛商业业态归纳如下超市银行邮局饭店美容美发洗衣店书店菜场诊所影碟店婴幼儿用品房产经纪药房茶社家装烟酒店宠物服务家政服务花店糕饼店移动联通足疗保健推拿按摩健身中心电器维修办公文具汽车饰品水果超市照相彩扩卤菜店超市如超市扩大，可加入净菜水果熟食四对商业业态的筛选开发商的规划要求筛去传统的饭店菜场开发商出于对翠岛小区整体环境的考虑，不希望引进噪音较大油烟污染影响环境的大型餐饮业态。我们建议饭店可引进结合茶社性质的茶餐厅，既没有较大的油烟，又提供给业主就餐和休闲会客的场所。传统菜场有脏乱差的缺点，我们建议可采取农改超的方式，将净菜熟食水果等扩入超市，既弥补了传统菜场的缺点，又满足了业主的生活需求。规避药店洗衣店快餐店的引入，导致资源的重复建设翠岛目前已经引入了药店洗衣店快餐店，开发商可能处于避免重复招商的考虑，对这三种业态的引入会有所选择。筛去宠物服务由于商铺将引进药店快餐超市等对卫生要求比较严格的业态，所以，宠物服务就不太适合在此经营。商家意愿加大对房产经纪家装等商家的招商力度由于翠岛目前入住率不高，且交通状况不佳玉兰路尚未开通，地处宁南的最南端，区位优势不明显，些服务于翠岛，兼带辐射宁南的商家在招商上可能会有所阻力，如房产经纪家装等。我们建议可组织固定场所，采取分割摊位的方式，集中家装公司在此经营。筛选后的业态总结邮局书店诊所影碟店婴幼儿用品家装茶餐厅家政服务美容美发房产经纪花店糕饼店移动联通卤菜店健身中心水果超市汽车饰品照相彩扩办公文具足疗保健推拿按摩超市如超市扩大，可加入净菜水果熟食邮局与银行同性质的市政配套行业，既能满足翠岛业主的需求，也可着眼于未来的宁南汽配城移动联通业主需要能够就近给手机提供充值和售后服务的配套书店满足业主的文化需求，可集书报亭售书租书于体诊所翠岛业主希望在感冒发烧时能有个就近及时就医的场所影碟店满足业主在业余时间休闲娱乐的需求面房我们建议引入纯服务小区的业态，方面它们的服务客群是小区的业主，另方面它们对商铺位置的要求不如其它业态强烈，比如诊所家电维修等。超市我们建议将超市扩大，加入净菜水果熟食等，方面方便了业主日常的生活，另方面便于管理，解决了传统菜场脏乱差的问题。内铺内铺引入茶餐厅和托儿所或家装公司，我们比较倾向于托儿所，这样解决了业主工作娱乐休闲时的后顾之忧，家装公司我们建议可采取组织固定场所，分割摊位的方式，集中经营管理门面房面对大门的门面房我们建议引入对商铺位置要求较高的业态，既服务了小区，又可辐射周边。如花店糕饼店水果超市等。在银行旁边的门面房我们建议引入影碟房产中介家政服务等业态。方面这些业态主要服务小区，对位置要求不是太高，另方面，它们的面积需求较小。商铺北面的门面房我们建议引入纯服务小区的业态，方面它们的服务客群是小区的业主，另方面它们对商铺位置的要求不如其它业态强烈，比如诊所家电维修等。各业态面积需求建议详情见下表我们对这些业态的经营面积进行了针对性的调研，每种业态选取了家店铺，对调研数据进行了统计分析后得出以下面积建议各业态面积需求建议业态面积业态面积业态面积花店洗衣店汽车饰品水果超市糕饼店家政服务卤菜店办公文具电器维修推拿按摩足疗保健书店照相彩扩房产中介社区诊所餐厅美容美发根据社区商业研究数据所得，户为小型社区，户为中型社区，户为大型社区。可见翠岛属于中型社区总户数多户，按每户人计算，翠岛总人口在人，人均商业面积应该控制在，则商业面积应在。由此可见，翠岛的商业前景还是值得看好的，目前翠岛只入住了户人家，总人口在人，那商业面积应在。另据数据显示，每千人的社区商业服务建筑面积在社区服务金融邮电以上合计。在翠岛入住率不高的情况下，招商时会遇到定的阻力，翠岛平米的商业体量在短期内可能无法完全去化掉。我们建议在招商政策上给予定的扶持。六价格建议项目名称租金水平涨幅状况翠岛花城已签约项目元月涨幅万达江南明珠元月去年第二年加倍东恒阳光嘉园元月第二年元月，第三年元月万达江南明珠在去年的入住状况与翠岛目前比较相似，其采取了低价位的招商策略，既引进了商家，又提高了小区的入住率。今年在入住率上升的状况下，租金价格比去年翻了翻。东恒阳光嘉园因为是米挑高的沿街商业，在价格上与本案可比性不大。故以翠岛已签约项目和江南明珠的商铺租金价格为基础。我们对翠岛商铺的租金价格建议如下参见方案和方案二的规划图区域租金元月区域租金元月黄色区域紫色区域红色区域绿色区域涨幅方案第二年上涨涨幅方案二按翠岛入住率的提高来确定涨幅，如翠岛入住率提高。则租金也相应提高翠岛的前景看好，但由