收益。物业管理代替商业管理在商场管理中，有商业管理公司和物业管理公司两种形式，商业管理公司般管理范围较广，其管理权限扩及商场的招商经营管理与日常维护而物业管理公司其管理西环广场专案组权限相对较小，般只负责商场的清洁保安和日常维护等工作。物业管理公司般只有商场的管理权，而商场的经营权则归经营商户。但从目前商场物业管理模式的发展趋势来看，物业管理的管理权限已越来越大，代替了商业管理公司，行使商场全方位的经营管理，包括商场的招商后期经营管理和日常维护等工作。西环广场专案组从经营业态上看不同商业经营模式本商业项目经营中将包括超市百货专卖店餐饮娱乐等多种商业业态，各种商业经营业态的条公交线路，商场地下二层与城市轻轨地铁四号线出口相连，个车位。鼎好电子城已于年月日封顶，月日鼎好电子商场正式开盘，年月商城计划开业。其经营模式为开发商委托丽威国际香港有限公司进行商铺的经营管理街核心地段高力国际物业管理有限公司碧溪家居广场先租后散售售后回租万平米万平方米西南三环丽泽桥腾飞物业公司西环广场专案组中关村鼎好电子商城租售结合中关村鼎好电子商城位于西南三环丽泽桥，东北角毗邻积商业总面积地理位置物业管理公司鼎好电子商城租售结合万平米万平方米中关村西区海龙大厦西北侧开发商成立物业管理公司三里屯新天地租售结合地下二层只租不售。地上三四五层分割万平方米朝阳区三里屯酒巴为主要特征的商业开发模式为能更清晰的对目前商业项目营销模式进行分析，我司对北京三个在售项目进行了全面的市场调研，并对这三个项目所采用的新的营销方案进行了深入分析，供本案参考。商业项目名称销售形式销售面管理公司进行项目招商及管理，所承担的风险极大。商场管理如果出现问题，对整个商业部分的市场价值有较大影响。因此，我司认为本案整体自营难度较大，可考虑对于部分经营业态进行部分自营。西环广场专案组以投资入前期项目开发建设资金外，还需再注入资金进行商业项目的运作，随着资金投入的增加，风险也随之增加。总结分析西环广场由于开发面积较大，后期经营相对复杂，如果单凭借开发商自行成立商业管理部门或聘请商业市场的运作模式，自行管理商场，对于专业房地产开发公司来说，商场运作和对商业了解相对复杂，难度也较大。与整租相似，开发商承担的风险也较大，后期经营管理不善，或整体经济不佳，都容易造成商铺空置。开发商在投，改变相关经营方式最终由开发商自已培养的管理人员，接管理商业经营，增加开发商在新领域取得商业利润，并实现跨行业拓展经营。西环广场专案组缺点分析以合资公司或自主经营为主的商场经营，必须了解商业润回报。优点分析统布局，统招商，便于商场的统规划和商场经营模式完整。可以直接反映开发商的经营目的，保证开发项目形象完整对商业物业的发展有直接的掌控，及时了解商场动态，并可根据市场发展情况费，由商业管理公司统管理，保持商场的整体形象，提升开发商的市场知名度通过管理手段可监控商场之行业及商户组合，并按市场发展情况，不断更新商场的经营业态开发商通过经营管理公司进行商场经营而取得长期利共同承担经营风险，最终按照比例分配利润。开发商自营，聘请商业公司协助管理开发商聘请商业管理公司对整个商场进行统经营专业管理，所有权属于开发商，也可以将部分面积进行销售。开发商向商业管理公司支付顾问开发商，也可以做部分销售。开发商从商场的经营中提取相应利润，参与自营般有两种形式。成立合资商业公司由开发商与专业商业公司成立合资商业公司，共同经营管理商场，并由合资公司统管理商场内布局和招商工作，参与自营，获取商业收益参与自营是由开发商与商业公司合作成立经营主体或以开发商自身成立商业发展公司为经营主体聘请商业管理公司，负责商场内统布局和招商工作，自行管理商场内部事务。商场部分所有权属于看出，整体销售可能难以实现，整租虽容易实现，但对于开发商而言，其回收资金较慢。因此，结合本案而言，整售应作为项目前期争取的营销方案，整租则因其回收资金较慢，不是最优选择。西环广场专案组开发商自营或险。整租案例北京市信通联合商贸公司开发项目信通大厦裙楼万平方米商业面积由内蒙古金沙集团整体租赁，金沙集团自行招商，负责商场经营，并向开发商支付商场整租租金。总结分析从上述两种模式的分析中可以整体租赁的大型商业集团客户般较少。整体租赁般签约周期都在二十年以上，租金水平很低，不利于开发商回笼资金，且商业公司的经营能力也是决定未来商业成功的主要问题，对开发商来说并没有化解商业项目的开发风可保持商场的整体形象通过管理手段可监控商场之行业及商户组合，确保符合本商场的整体风格和定位，并可按市场发展情况，不断更新商场的经营业态对开发商来说，可实现商场的可持续性租金回报。缺点分析整可保持商场的整体形象通过管理手段可监控商场之行业及商户组合，确保符合本商场的整体风格和定位，并可按市场发展情况，不断更新商场的经营业态对开发商来说，可实现商场的可持续性租金回报。缺点分析整体租赁的大型商业集团客户般较少。整体租赁般签约周期都在二十年以上，租金水平很低，不利于开发商回笼资金，且商业公司的经营能力也是决定未来商业成功的主要问题，对开发商来说并没有化解商业项目的开发风险。整租案例北京市信通联合商贸公司开发项目信通大厦裙楼万平方米商业面积由内蒙古金沙集团整体租赁，金沙集团自行招商，负责商场经营，并向开发商支付商场整租租金。总结分析从上述两种模式的分析中可以看出，整体销售可能难以实现，整租虽容易实现，但对于开发商而言，其回收资金较慢。因此，结合本案而言，整售应作为项目前期争取的营销方案，整租则因其回收资金较慢，不是最优选择。西环广场专案组开发商自营或参与自营，获取商业收益参与自营是由开发商与商业公司合作成立经营主体或以开发商自身成立商业发展公司为经营主体聘请商业管理公司，负责商场内统布局和招商工作，自行管理商场内部事务。商场部分所有权属于开发商，也可以做部分销售。开发商从商场的经营中提取相应利润，参与自营般有两种形式。成立合资商业公司由开发商与专业商业公司成立合资商业公司，共同经营管理商场，并由合资公司统管理商场内布局和招商工作，共同承担经营风险，最终按照比例分配利润。开发商自营，聘请商业公司协助管理开发商聘请商业管理公司对整个商场进行统经营专业管理，所有权属于开发商，也可以将部分面积进行销售。开发商向商业管理公司支付顾问费，由商业管理公司统管理，保持商场的整体形象，提升开发商的市场知名度通过管理手段可监控商场之行业及商户组合，并按市场发展情况，不断更新商场的经营业态开发商通过经营管理公司进行商场经营而取得长期利润回报。优点分析统布局，统招商，便于商场的统规划和商场经营模式完整。可以直接反映开发商的经营目的，保证开发项目形象完整对商业物业的发展有直接的掌控，及时了解商场动态，并可根据市场发展情况，改变相关经营方式最终由开发商自已培养的管理人员，接管理商业经营，增加开发商在新领域取得商业利润，并实现跨行业拓展经营。西环广场专案组缺点分析以合资公司或自主经营为主的商场经营，必须了解商业市场的运作模式，自行管理商场，对于专业房地产开发公司来说，商场运作和对商业了解相对复杂，难度也较大。与整租相似，开发商承担的风险也较大，后期经营管理不善，或整体经济不佳，都容易造成商铺空置。开发商在投入前期项目开发建设资金外，还需再注入资金进行商业项目的运作，随着资金投入的增加，风险也随之增加。总结分析西环广场由于开发面积较大，后期经营相对复杂，如果单凭借开发商自行成立商业管理部门或聘请商业管理公司进行项目招商及管理，所承担的风险极大。商场管理如果出现问题，对整个商业部分的市场价值有较大影响。因此，我司认为本案整体自营难度较大，可考虑对于部分经营业态进行部分自营。西环广场专案组以投资为主要特征的商业开发模式为能更清晰的对目前商业项目营销模式进行分析，我司对北京三个在售项目进行了全面的市场调研，并对这三个项目所采用的新的营销方案进行了深入分析，供本案参考。商业项目名称销售形式销售面积商业总面积地理位置物业管理公司鼎好电子商城租售结合万平米万平方米中关村西区海龙大厦西北侧开发商成立物业管理公司三里屯新天地租售结合地下二层只租不售。地上三四五层分割万平方米朝阳区三里屯酒巴街核心地段高力国际物业管理有限公司碧溪家居广场先租后散售售后回租万平米万平方米西南三环丽泽桥腾飞物业公司西环广场专案组中关村鼎好电子商城租售结合中关村鼎好电子商城位于西南三环丽泽桥，东北角毗邻条公交线路，商场地下二层与城市轻轨地铁四号线出口相连，个车位。鼎好电子城已于年月日封顶，月日鼎好电子商场正式开盘，年月商城计划开业。其经营模式为开发商委托丽威国际香港有限公司进行商铺的经营管理，按照前期的功能定位，管理公司负责商铺的招商和销售工作，商铺第三层为分割销售，售后业主可委托经营管理公司进行招商，也可按商场定位自行招商其它楼层为只租不售，由经营管理公司负责经营管理。三里屯新天地租售结合西环广场专案组三里屯新天地位于北京市面积最大人口最多商业经济最发达的朝阳区三里屯酒巴街核心地段，总建筑面积达平米，地下层，地上层。地下二层三层为大型停车场。是三里屯酒吧街规模最大，业态最全，档次最高的集休闲购物娱乐为体的综合休闲商业典范。其经营模式为开发商委托高力国际物业管理公司进行商场经营管理，并