TOP38【巴蜀英才】2016届中考政治总复习 考点探究主题六 特殊保护 自我保护课件.ppt文档免费在线阅读

栏杆栏板扶手装饰线条欧式装饰线外挂檐口板建筑配件油漆厕所隔墙钢板网通风道箅子屋面出气孔排水沟水泥面非实体消耗量装饰工程造价序号子目名称人工费元材料费元合计楼地面天棚墙面隔墙隔断和保温门窗栏杆栏板扶手装饰线条建筑配件油漆非实体消耗量合计综合上述装饰工程内容后单方造价为元平方米。

电气工程管道工程通风工程部分电气工程管道工程通风工程内容子目名称电气工程电气部分其他部分管道工程给排水采暖雨水排水给水消防采暖刷漆保温通风工程薄钢板通风管道及附件调节阀风口消声装置设备及支架地下人防通风刷漆保温电气工程管道工程通风工程造价序号子目名称人工费元材料费元合计电气工程综合上述电气工程内容后单方造价为元平方米。

管道工程综合上述管道工程内容后单方造价为元平方米。

通风工程综合上述通风工程内容后单方造价为元平方米。

凤凰国际总建安成本估算项目面积单方造价总造价住宅商业商业会所车库合计说明由于北京建筑材料和人工费用普遍高于大同地区，因此，按照大同本地市场情况，以方南家园的建安标准，凤凰国际的建安单方造价约为元每栋楼配备两部电梯，共部电梯，以每部万计，共需元，折合每平方米住宅建安成本增加元我们取住宅单方造价较高值元平方米，以住宅总面积平方米计算，则住宅建安总造价为亿元其他项目建安成本仍按原来的计算方式，合计总建安费用为亿元。

其他费用序号项目费用元人防设备配套费率外网不可预见费绿化费管理费用教育投资银行利息广告策划水增容液化气房管局登记费合计总成本造价项目费用土地成本建安成本其他合计可销售面积住宅及商业建筑平米造价凤凰国际建筑平米造价为可销售面积总投资额建筑平米造价五高档住宅价格分析大同房地产市场发展步伐加快，住宅价格每年以的速度增长，而且需求旺盛预计未来几年，随着城市改造与经济发展，城市中心区地价与房价会有更大幅度的提升以目前市区内多层宅价格最高价元计算，预计未来两年价格可达到元豪宅产品附加值与普通住宅不可同日而语，产品品质与物业形象极其高档，因此，以每平方米高出普通多层住宅元的价格销售豪宅项目，市场前景比较乐观。

凤凰国际为大同市第个超高层豪宅项目，其规模与档次均高于现有其他住宅项目，以物业自身建筑成本以及未来几年大同房地产市场发展来看，我们认为本项目平均售价平方米最为合理。

六利润分析利润分析说明本项目利润分析是通过对北京市房地产同类型项目的投资调查，并参照大同地区目前住宅工程的费用水平和市政府有关管理部门的收费标准价格水平的基础上做出的。

本项目开发建设的住宅全部采取出售经营方式，其投资回报分析按照开发项目全部出售做出。

利润统计表总投资额元总销售额元营业税元销售佣金元毛收入元所得税元纯收入元投资回报说明在土地成本各项税费固定的情况下，我们只能通过节约建安费用降低成本，以获取更多的利润本项目总投资额为亿元，销售率达到，总销售额为亿元，以开发周期年计算，项目毛利润为亿元扣除的所得税，净利润可达到亿元，投资回报率为。

七项目分析产品定位产品定位设计概念空间大。

产品定位高层高密度高容积高档住宅项目规划与建筑设计特色户型大豪华欧陆风情产品概念国际化豪宅概念，国际社区，居住文化先进性生活舒适性。

市场稀缺性与唯性目前大同市客群市场大同市贫富分化现象突出，社会经济环境不断造就新的富有人群，成为社会人群的金字塔塔尖的部分富有人群对居住品质需求不断提高，现有住宅品质不能满足要求，出现高档住宅的市场需求最富有人群需要城市豪宅，虽然豪宅市场客群少，但却有很大的市场需求。

风险分析价格风险对于凤凰国际来说，最大的风险就来自于建筑规划成本过高导致销售价格过高。

根据我们的成本核算，每平米的综合成本为多，要达到的利润率，我们的住宅平均售价应达到元以上，这对于目前平均售价为元的市场来讲，价格显然是比较高的。

降低价格风险，在项目土地成本各项税费固定的情况下，在保证项目品质的前提下，只有通过降低建安成本造价，避免不必要的浪费，增加市场竞争力，以获得最大的利润空间另方面，在营销上，我们要通过运用各种营销手段与价格策略，在未来激烈的市场竞争中战胜对手，占领市场。

竞争风险我们的项目基本定位是大同的豪宅，是住宅的高端产品，相对于消费市场的金字塔，其购买客户是极其有限的，相同相似产品出现是市场运做的必然结果，我们知道，现在已同时有好几个开发商准备开发高层住宅项目，只因担心风险，迟迟不敢有所动作，他们旦看到我们出现好的销售情况，便会将项目立即上马，这样显然会增加我们的压力。

如何控制好项目自身的竞争范围很重要，把握先机遇见市场竞争的可能性，前进规避风险，避免在产品上不可改变的劣势，及时进行市场反馈及产品的调整，不断创新，提高服务。

因此，我们也是在跟时间赛跑，住宅的市场需求最富有人群需要城市豪宅，虽然豪宅市场客群少，但却有很大的市场需求。

风险分析价格风险对于凤凰国际来说，最大的风险就来自于建筑规划成本过高导致销售价格过高。

根据我们的成本核算，每平米的综合成本为多，要达到的利润率，我们的住宅平均售价应达到元以上，这对于目前平均售价为元的市场来讲，价格显然是比较高的。

降低价格风险，在项目土地成本各项税费固定的情况下，在保证项目品质的前提下，只有通过降低建安成本造价，避免不必要的浪费，增加市场竞争力，以获得最大的利润空间另方面，在营销上，我们要通过运用各种营销手段与价格策略，在未来激烈的市场竞争中战胜对手，占领市场。

竞争风险我们的项目基本定位是大同的豪宅，是住宅的高端产品，相对于消费市场的金字塔，其购买客户是极其有限的，相同相似产品出现是市场运做的必然结果，我们知道，现在已同时有好几个开发商准备开发高层住宅项目要求，出现高档住宅的市场需求最富有人群需要城市豪宅，虽然豪宅市场客群少，但却有很大的市场需求。

风险分析价格风险对于凤凰国际来说，最大的风险就来自于建筑规划成本过高导致销售价格过高。

根据我们适性。

市场稀缺性与唯性目前大同市客群市场大同市贫富分化现象突出，社会经济环境不断造就新的富有人群，成为社会人群的金字塔塔尖的部分富有人群对居住品质需求不断提高，现有住宅品质不能满足分析产品定位产品定位设计概念空间大。

产品定位高层高密度高容积高档住宅项目规划与建筑设计特色户型大豪华欧陆风情产品概念国际化豪宅概念，国际社区，居住文化先进性生活舒们只能通过节约建安费用降低成本，以获取更多的利润本项目总投资额为亿元，销售率达到，总销售额为亿元，以开发周期年计算，项目毛利润为亿元扣除的所得税，净利润可达到亿元，投资回报率为。

七项目出售经营方式，其投资回报分析按照开发项目全部出售做出。

利润统计表总投资额元总销售额元营业税元销售佣金元毛收入元所得税元纯收入元投资回报说明在土地成本各项税费固定的情况下，我利润分析利润分析说明本项目利润分析是通过对北京市房地产同类型项目的投资调查，并参照大同地区目前住宅工程的费用水平和市政府有关管理部门的收费标准价格水平的基础上做出的。

本项目开发建设的住宅全部采取项目，市场前景比较乐观。

凤凰国际为大同市第个超高层豪宅项目，其规模与档次均高于现有其他住宅项目，以物业自身建筑成本以及未来几年大同房地产市场发展来看，我们认为本项目平均售价平方米最为合理。

六更大幅度的提升以目前市区内多层宅价格最高价元计算，预计未来两年价格可达到元豪宅产品附加值与普通住宅不可同日而语，产品品质与物业形象极其高档，因此，以每平方米高出普通多层住宅元的价格销售豪宅价为可销售面积总投资额建筑平米造价五高档住宅价格分析大同房地产市场发展步伐加快，住宅价格每年以的速度增长，而且需求旺盛预计未来几年，随着城市改造与经济发展，城市中心区地价与房价会有人防设备配套费率外网不可预见费绿化费管理费用教育投资银行利息广告策划水增容液化气房管局登记费合计总成本造价项目费用土地成本建安成本其他合计可销售面积住宅及商业建筑平米造价凤凰国际建筑平米造平方米住宅建安成本增加元我们取住宅单方造价较高值元平方米，以住宅总面积平方米计算，则住宅建安总造价为亿元其他项目建安成本仍按原来的计算方式，合计总建安费用为亿元。

其他费用序号项目费用元合计说明由于北京建筑材料和人工费用普遍高于大同地区，因此，按照大同本地市场情况，以方南家园的建安标准，凤凰国际的建安单方造价约为元每栋楼配备两部电梯，共部电梯，以每部万计，共需元，折合每工程内容后单方造价为元平方米。

管道工程综合上述管道工程内容后单方造价为元平方米。

通风工程综合上述通风工程内容后单方造价为元平方米。

凤凰国际总建安成本估算项目面积单方造价总造价住宅商业商业会所车库水排水给水消防采暖刷漆保温通风工程薄钢板通风管道及附件调节阀风口消声装置设备及支架地下人防通风刷漆保温电气工程管道工程通风工程造价序号子目名称人工费元材料费元合计电气工程综合上述电气条建筑配件油漆非实体消耗量合计综合上述装饰工程内容后单方造价为元平方米。

电气工程管道工程通风工程部分电气工程管道工程通风工程内容子目名称电气工程电气部分其他部分管道工程给排水采暖雨式装饰线外挂檐口板建筑配件油漆厕所隔墙钢板网通风道箅子屋面出气孔排水沟水泥面非实体消耗量装饰工程造价序号子目名称人工费元材料费元合计楼地面天棚墙面隔墙隔断和保温门窗栏杆栏板扶手装饰线号子目名称楼地面天棚墙面外墙装修底层为花岗岩，中部以上使用涂料内墙装修涂料隔墙隔断和保温板式隔墙隔断墙体保温保温墙面外轻内保温墙面门窗塑钢及铝合金门窗，单层及双层玻璃。

栏杆栏板扶手装饰线条欧式号子目名称楼地面天棚墙面外墙装修底层为花岗岩，中部以上使用贝伊顿双语幼儿园东方爱婴红黄蓝等批国外教育品牌在中国都已取得不错的发展业绩，而且作为教育特许经营项目的投资较大，特许合同期限较长，以个性化的课程和成熟的管理模式，占据了高端市场的消费份额。

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