岭医院妇女儿童医院沃尔玛好又多超市等配套，为居民提供了生活上的便利。但是，项目的米范围内缺少上规模上档次的居住配套，是本项目的个不可忽视的不足点。法律政策风险评价项目用地法律手续现状坭岗旧改已经纳入了深圳的旧改日程。坭岗村的规划文件还没有正式获批，立项批准前没有红线和规划图。由于本项目属于城中村旧改项目。投资方需先行投入资金，其后确定用地边界范围，将来有可能在地界面积方面发生争议。坭岗村提供的主要经济技术指标是由罗湖区旧城改造办公室提供的，具有弹性空间。最终的规划方案由坭岗村投资方以及深圳市规划部门协商决定。这就给项目规划留下了很大的不确定性。在坭岗村与开发商确定规划指标后，再由坭岗村上报相关单位报批。在立项批准后才确定红线和具体的规划。合作方式及风险评估合作方式大益置业建筑深圳有限公司负责项目的全部投资土地费用投资开发费用拆迁安置费等。并负责项目的全程开发。由坭岗实业股份有限公司负责完成拆迁安置补偿实施协助报批报建等手续和双方约定的工作。本项目所有可售的住宅和商业面积均按分配，即大益置业建筑深圳有限公司得到的可售面积，坭岗实业股份有限公司得到的可售面积。风险评估目前还没有具有法律效力的规划文件，使本项目具有不确定性，但这也是旧改项目的共性。坭岗实业股份有限公司在申办手续和拆迁安置过程中受阻，致使旧改工作不能如期进行。大益置业建筑深圳有限公司与坭岗实业在可售面积分配的实施中产生分歧，导致大益置业遭受损失。拆迁安置涉及多方利益的博弈，整体工作可能会因此遇到障碍。房地产市场评价深圳市房地产市场总体评价供给评价房地产投资规模略有下降，商品房在建规模有所增长年，全市累计完成房地产开发投资亿元，同比下降。商品房的施工面积累计为，万平方米，同比增加竣工面积为万平方米，同比下降。表年商品房建设规模情况指标计算单位年去年同期同比商品房施工面积万平米其中住宅万平米新开工面积万平米二商品房竣工面积万平米，其中住宅竣工面积万平米图深圳历年商品房及住宅建设规模情况特区内住宅批注预售面积减少年，深圳全市住宅的批准预售面积为万平方米，年批准预售面积为万平方米。年关内住宅的批准预售面积为万平方米，年关内住宅的批准预售面积仅为万平方米。可见，无论是全市还是关内，住宅的供给量在售项目都明显减少。可供土地减少截至年月日，深圳土地交易市场上共成交商住用地指地块用途为住宅或商住混合用地面积合计万平方米。在土地交易市场上，年商住用地低于年的万平方米和年的万平方米受整体土地资源所限，深圳商住用地土地供应放缓趋势渐趋明朗。近两年特区内可供土地供应面积有限，主要来自旧城改造，而这现象将成为关内土地市场的主流。在这些放量土地中，宝安龙岗的土地出让量占到了总量的半壁江山。关内土地已进入“地荒时代”。城中村改造填充深圳楼市城中村改造开始启动年月日渔民村的成功爆破，标志着深圳旧城改造工程开始全面实施，年也因此成为深圳城中村改造的示范年。城中村市场储量巨大目前深圳有个城中村列入改造范围，其中关内需要改造的城中村建筑面积是，多万平方米，关外，多万平方米，共计亿多平方米。关内城中村平均容积率约为，关外略低，全市城中村的平均容积率约为。按照“拆建二”的比例计算，建筑面积扩增倍，城中村能供应出的房屋面积将达到亿平方米左右。按照商品房买卖市场和租赁市场各占半比例，进入二级市场的商品房供应量有亿平方米左右。乐观估计每年将有万平方米的商品房供应量面世，可缓解深圳日渐希缺的土地市场。需求评价新盘销售普遍火爆年，万科东海岸三期水榭花都三期观澜湖高尔夫大宅天琴湾振业城中旅国际公馆等新盘纷纷入市，且销售连连火爆。万科第五园香蜜湖号开盘当天全部售罄，水榭花都三期多套当天销售剩余无几，中信红树湾二期当天销售总额达亿元。万科十七英里甚至发生顾客因买不到房而怒砸售楼处的现象。这些现象表明，深圳住宅市场需求旺盛，新盘更是置业者追捧的对象。关外项目成为市场主流关外楼市占据深圳半壁江山从年各月各行政区住宅销售面积分布来看，特区外置业已成主流，宝安区已居首位，占全市销售面积的份额从年的上升到龙岗区居其次，所占份额从年上升至福田区销售量占全市的年占南山区销售量占全市的年占罗湖区销售量占全市的年占。特区外两区合计占全市，特区外置业已居主要地位。图年与年各区域住宅销售面积所占的比例图外圈为年数据品牌地产商交战关外，关外楼市品质升级鸿荣源富通等本地知名工程，元，电梯工程，元，环境工程，元，公共配套设施费，元基础设施费，市政工程建设费，元，市政工程质检费，元小区供电工程费，元，小区给水工程费，元，小区供气工程费，元，有线电视宽带工程费，元工程管理费其它费用及不可预见费期间费用，销售费用，销售收入管理费用财务费用无利息合计总开发成本，备注坭岗村提供地价数据为万元万元，我司根据市场现行基准地价及程，元，电梯工程，元，环境工程，元，公共配套设施费，元基础设施费，市政工程建设费，元，市政工程质检费，元小区供电工程费，元，小区给水工程费，元，小区供气工程费，元，有线电视宽带工程费，元工程管理费其它费用及不可预见费期间费用，销售费用，销售收入管理费用财务费用无利息合计总开发成本，备注坭岗村提供地价数据为万元万元，我司根据市场现行基准地价及深圳城中村改造暂行规定中的优惠政策进行科学的计算得出地价为，万元。安置费取费标准参考深圳市类似地段农民房价格元平方米月。拆迁费取费标准参考深圳市市场价格，鉴于本项目拆迁量大，价格还有浮动的空间，取费为元平方米。其他指标取费标准参考深圳市建筑市场价格及相关规定。项目单位造价为元新盘销售普遍火爆年，万科东海岸三期水榭花都三期观澜湖高尔夫大宅天琴湾振业城中旅国际公馆等新盘纷纷入市，且销售连连火爆。万科第五园香蜜湖号开盘当天全部售罄，水榭花都三期多套当天销售剩余出的房屋面积将达到亿平方米左右。按照商品房买卖市场和租赁市场各占半比例，进入二级市场的商品房供应量有亿平方米左右。乐观估计每年将有万平方米的商品房供应量面世，可缓解深圳日渐希缺的土地市场。需求评价关内需要改造的城中村建筑面积是，多万平方米，关外，多万平方米，共计亿多平方米。关内城中村平均容积率约为，关外略低，全市城中村的平均容积率约为。按照“拆建二”的比例计算，建筑面积扩增倍，城中村能供应。城中村改造填充深圳楼市城中村改造开始启动年月日渔民村的成功爆破，标志着深圳旧城改造工程开始全面实施，年也因此成为深圳城中村改造的示范年。城中村市场储量巨大目前深圳有个城中村列入改造范围，其中地供应放缓趋势渐趋明朗。近两年特区内可供土地供应面积有限，主要来自旧城改造，而这现象将成为关内土地市场的主流。在这些放量土地中，宝安龙岗的土地出让量占到了总量的半壁江山。关内土地已进入“地荒时代”供土地减少截至年月日，深圳土地交易市场上共成交商住用地指地块用途为住宅或商住混合用地面积合计万平方米。在土地交易市场上，年商住用地低于年的万平方米和年的万平方米受整体土地资源所限，深圳商住用地土全市住宅的批准预售面积为万平方米，年批准预售面积为万平方米。年关内住宅的批准预售面积为万平方米，年关内住宅的批准预售面积仅为万平方米。可见，无论是全市还是关内，住宅的供给量在售项目都明显减少。可比商品房施工面积万平米其中住宅万平米新开工面积万平米二商品房竣工面积万平米，其中住宅竣工面积万平米图深圳历年商品房及住宅建设规模情况特区内住宅批注预售面积减少年，深圳下降，商品房在建规模有所增长年，全市累计完成房地产开发投资亿元，同比下降。商品房的施工面积累计为，万平方米，同比增加竣工面积为万平方米，同比下降。表年商品房建设规模情况指标计算单位年去年同期同有限公司与坭岗实业在可售面积分配的实施中产生分歧，导致大益置业遭受损失。拆迁安置涉及多方利益的博弈，整体工作可能会因此遇到障碍。房地产市场评价深圳市房地产市场总体评价供给评价房地产投资规模略有。风险评估目前还没有具有法律效力的规划文件，使本项目具有不确定性，但这也是旧改项目的共性。坭岗实业股份有限公司在申办手续和拆迁安置过程中受阻，致使旧改工作不能如期进行。大益置业建筑深圳公司负责完成拆迁安置补偿实施协助报批报建等手续和双方约定的工作。本项目所有可售的住宅和商业面积均按分配，即大益置业建筑深圳有限公司得到的可售面积，坭岗实业股份有限公司得到的可售面积。在立项批准后才确定红线和具体的规划。合作方式及风险评估合作方式大益置业建筑深圳有限公司负责项目的全部投资土地费用投资开发费用拆迁安置费等。并负责项目的全程开发。由坭岗实业股份有限由罗湖区旧城改造办公室提供的，具有弹性空间。最终的规划方案由坭岗村投资方以及深圳市规划部门协商决定。这就给项目规划留下了很大的不确定性。在坭岗村与开发商确定规划指标后，再由坭岗村上报相关单位报批规划文件还没有正式获批，立项批准前没有红线和规划图。由于本项目属于城中村旧改项目。投资方需先行投入资金，其后确定用地边界范围，将来有可能在地界面积方面发生争议。坭岗村提供的主要经济技术指标是配套，为居民提供了生活上的便利。但是，项目的米范围内缺少上规模上档次的居住配套，是本项目的个不可忽视的不足点。法律政策风险评价项目用地法律手续现状坭岗旧改已经纳入了深圳的旧改日程。坭岗村的项目东西两侧是教育学院以及风光小学，具有定的文化氛围，对本项目是利好因素。由于项目靠近福田罗湖主城区，大型的商业设施可以由主城区解决。本项目周边有园岭医院妇女儿童医院沃尔玛好又多超市等配项目东西两侧是教育学院以及风光小学，具有定的文化氛围，对本项目是利好因素。由于项目靠近福田罗湖主城区，大型的商业设施可以由主城区解决。本项目周边有园资源及规划条件本项目规划用地亩，拟建项目用地符合富源县土行建设项目投资拈算，提出资金筹措方案及使用计划对项目进行财务效益评价，偿债能力和抗风险分析，对建设项目社会效益进行分析。项目建设条件土地资源