发速度项目的开发进度受政府的要求较多，不能完全按照市场安排开发进度项目机会分析项目是河西板块仅存的大规模地块，区位优势明显项目规模较大，投资收益较高，是我公司走出山东，布局长三角的有利机会项目威胁分析项目所受的政策限制较多，存在较大的政策风险写字楼所占比例过大，存在很大的市场消化风险项目业态过多，酒店写字楼商业均不是我公司所长，挑战较大。项目开发计划项目规划建筑面积万平米，其中酒店式公寓约万平米，生产研发及配套设施万平米。经过研究分析后我们认为，酒店式公寓为年产权，可以按照住宅来考虑生产研发用房按照写字楼来考虑配套用房主要考虑酒店和商业。除住宅和酒店商业以外，写字楼的建筑面积达到万平方米，如此大的体量，完全靠市场的正常消化存在很大困难，考虑分解为公寓定向开发或转让先租后售等形式消化。各种业态的面积比例计划如下住宅万平米公寓万平米区环境综合整治和南部地区分区规划为基础，全面实施新城区的开发建设。在南京市委市政府疏散三集中和城三区的战略指导下。河西新区已成为未来年主城建设的重点地区。河西大发展的有利因素是有高近期即将启动的体育中心，建设城市副中心，并带动片区的整体建设，南段主要安排高档住宅用地，是河西地区未来发展的主要方向。河西新城区的建设，将按照体两翼的工作思路，以中部地区开发建设为重点，以北部地老城的延伸，未来将成为南京政治教育文化的中心。河西新城规划的平方公里范围内，主要分为北中南三段。北段主要职能仍然以居住为主，通过整合已建区域，完善服务配套，形成个地区中心及个邻里中心中段结合河西新城区位于南京主城的西部，面临长江，与江心洲隔江相望，北依秦淮河，定位为以商务体育文化等为主的新城区中心居住与就业兼顾的中高档居住区以滨江风貌为特色的主城西部休闲游览地。河西新城区作为南京场风险。拆迁风险目前地块的拆迁现状未知，后续的拆迁成本不确定，存在定的风险。另，出让文件中规定现状内的广播电台用地，在使用或未搬迁前，地块不得建设。第四部分区域市场分析河西板块概述河西总体概况软件企业，否则，政府有权无偿收回受让人土地使用权及地块内建构筑物。市场风险万平米的写字楼即使正常的对外销售都会存在很大的市场消化风险。如果按照合同规定定向销售给软件或服务外包企业则存在非常大的市我公司获取后的初步设想是部分建设研发办公楼外大部分建设酒店式公寓住宅市场化销售的写字楼。土地出让合同约定竞得人须在年完成服务外包软件外包现代服务业等年销售收入超过亿元，完成引进家世界著名前完成生产研发用房面积不少于万平米，否则地块三的商品房销售合同不能办理。挂牌文件对本地块的定性为生产研发及配套设施用地酒店式公寓用地。且规定生产研发用地和房产只允许转让给从事软件和服务外包的企业。而将总部迁入南京市鼓楼区，并在鼓楼区注册纳税。对于我公司将注册地迁到南京的可行性基本为零，因此就可能存在政府以此为由收回土地的危险合同约定受让人必须在年内开工建设生产研发用房不得少于万平米，年月日软件收入规模前家企业中连续两年排名都必须名列前名。项目风险分析经过对挂牌出让文件的仔细阅读，我们分析得出项目存在以下风险政策风险挂牌文件要求以软件或服务外包为主导产业参与竞争的企业须在个月内查，依法实施拆迁。并需缴纳亿的拆迁保证金。地块现状如下图所示出让条件项目以挂牌方式出让，挂牌起始价亿元，加价幅度万元。本地块要求竞买人中的方必须在年信息产业部经济体制改革与经济运行司公布的中国生产研发及配套设施用地酒店式公寓用地建筑容积率规划建筑面积建筑高度平米及以下套型面积所占比重土地现状目前本地块上约有左右的待拆迁民房及厂房。出让文件中约定用地范围内的拆迁由受让人自行调标项目用地总面积为平方米，其中代征绿化用地面积平方米，规划道路用地平方米，河道用地面积约平方米，教育小学用地平方米，变电站用地面积平方米，实际出让面积平方米。地块地块二地块三合计出让面积规划用途门大街北至汉中门大街。属于南京市重点打造的河西新城区。项目毗邻奥体中心中央商务区绿博园滨江风光带，距市中心新街口公里，距禄口国际机场公里距火车站公里，交通便利，地理位置优越。项目规划指商业方面截至年月日南京市商业可售面积为万平方米，根据年南京市商业消化速度，目前的存量消化尚需要约年时间，前景不甚乐观。第三部分项目概况项目区位本项目位于南京市鼓楼区，东至燕山路西至清河路南至集庆价会在高位盘整，长期趋势仍然看涨。从区域来看，南京的江北江宁河西将成为未来市场的热点区域。写字楼方面截至年月日全市可售面积为万平方米，按照年的消化速度，还需要两年左右的时间，写字楼竞争压力较大。市商品住宅上市面积环比增长了，销售面积环比下降，单月供销比达到了，成为年来供需比的最高点。从目前发展趋势来看未来南京总体房价仍将平稳上涨，涨幅会有所回落。而对于前期涨幅较大的河西板块，预计房价市商品住宅上市面积环比增长了，销售面积环比下降，单月供销比达到了，成为年来供需比的最高点。从目前发展趋势来看未来南京总体房价仍将平稳上涨，涨幅会有所回落。而对于前期涨幅较大的河西板块，预计房价会在高位盘整，长期趋势仍然看涨。从区域来看，南京的江北江宁河西将成为未来市场的热点区域。写字楼方面截至年月日全市可售面积为万平方米，按照年的消化速度，还需要两年左右的时间，写字楼竞争压力较大。商业方面截至年月日南京市商业可售面积为万平方米，根据年南京市商业消化速度，目前的存量消化尚需要约年时间，前景不甚乐观。第三部分项目概况项目区位本项目位于南京市鼓楼区，东至燕山路西至清河路南至集庆门大街北至汉中门大街。属于南京市重点打造的河西新城区。项目毗邻奥体中心中央商务区绿博园滨江风光带，距市中心新街口公里，距禄口国际机场公里距火车站公里，交通便利，地理位置优越。项目规划指标项目用地总面积为平方米，其中代征绿化用地面积平方米，规划道路用地平方米，河道用地面积约平方米，教育小学用地平方米，变电站用地面积平方米，实际出让面积平方米。地块地块二地块三合计出让面积规划用途生产研发及配套设施用地酒店式公寓用地建筑容积率规划建筑面积建筑高度平米及以下套型面积所占比重土地现状目前本地块上约有左右的待拆迁民房及厂房。出让文件中约定用地范围内的拆迁由受让人自行调查，依法实施拆迁。并需缴纳亿的拆迁保证金。地块现状如下图所示出让条件项目以挂牌方式出让，挂牌起始价亿元，加价幅度万元。本地块要求竞买人中的方必须在年信息产业部经济体制改革与经济运行司公布的中国软件收入规模前家企业中连续两年排名都必须名列前名。项目风险分析经过对挂牌出让文件的仔细阅读，我们分析得出项目存在以下风险政策风险挂牌文件要求以软件或服务外包为主导产业参与竞争的企业须在个月内将总部迁入南京市鼓楼区，并在鼓楼区注册纳税。对于我公司将注册地迁到南京的可行性基本为零，因此就可能存在政府以此为由收回土地的危险合同约定受让人必须在年内开工建设生产研发用房不得少于万平米，年月日前完成生产研发用房面积不少于万平米，否则地块三的商品房销售合同不能办理。挂牌文件对本地块的定性为生产研发及配套设施用地酒店式公寓用地。且规定生产研发用地和房产只允许转让给从事软件和服务外包的企业。而我公司获取后的初步设想是部分建设研发办公楼外大部分建设酒店式公寓住宅市场化销售的写字楼。土地出让合同约定竞得人须在年完成服务外包软件外包现代服务业等年销售收入超过亿元，完成引进家世界著名软件企业，否则，政府有权无偿收回受让人土地使用权及地块内建构筑物。市场风险万平米的写字楼即使正常的对外销售都会存在很大的市场消化风险。如果按照合同规定定向销售给软件或服务外包企业则存在非常大的市场风险。拆迁风险目前地块的拆迁现状未知，后续的拆迁成本不确定，存在定的风险。另，出让文件中规定现状内的广播电台用地，在使用或未搬迁前，地块不得建设。第四部分区域市场分析河西板块概述河西总体概况河西新城区位于南京主城的西部，面临长江，与江心洲隔江相望，北依秦淮河，定位为以商务体育文化等为主的新城区中心居住与就业兼顾的中高档居住区以滨江风貌为特色的主城西部休闲游览地。河西新城区作为南京老城的延伸，未来将成为南京政治教育文化的中心。河西新城规划的平方公里范围内，主要分为北中南三段。北段主要职能仍然以居住为主，通过整合已建区域，完善服务配套，形成个地区中心及个邻里中心中段结合近期即将启动的体育中心，建设城市副中心，并带动片区的整体建设，南段主要安排高档住宅用地，是河西地区未来发展的主要方向。河西新城区的建设，将按照体两翼的工作思路，以中部地区开发建设为重点，以北部地区环境综合整治和南部地区分区规划为基础，全面实施新城区的开发建设。在南京市委市政府疏散三集中和城三区的战略指导下。河西新区已成为未来年主城建设的重点地区。河西大发展的有利因素是有高标准的规划蓝图，根据南京市城市总体规划，未来的南京市是由主城仙西江北江宁三个新市区若干个外围新城组成的都市发展地区。主城由明城墙围合的老城和城北城南城东及河西五个规划单元组成。在此框架下，南京市委常委会已经正式通过了河西新城区建设计划，将用到年时间，把新秦淮河以北外秦淮河和凤台南路以西长江以东的平方公里范围，建成个现代文明和滨江特色交相辉映的现代化新城区。河西新城区不仅是以文化体育商务功能为主的城市副中心，还是居住与就业兼顾的中高档居住区，以滨江风貌为特色的城市休闲游览区。二是有十运会的强力促进河西作为十运会的主要场馆，江苏省及南京市投巨资在河西建设现代化的体育场馆。体育盛会的举办与运动场馆建设对河西房地广场以及贯穿其中的商业步行街七大板块。不完全统计预计整个河西新城区在后续几年会有商业