TOP22北京望京商业步行街商业广场项目投资申请建议书.doc文档免费在线阅读

项目周边商业状况分析大体量商业状况由于本项目体量较大，所以我们通过对周边项目大体量商业的研究，我们可以了解到商业分布状况区域消费人群的消费取向各种业态的市场放量及对本项目的影响。

这样，可以有利于本项目在业态选择上的取舍搭配，提升自身风险抗性。

区域大型商业统计表名称体量博雅国际顺天府超市家乐福规划苏宁电器华润超市望角广场大中电器京客隆鑫隆小商品城望京建材大世界南湖综合市场区域大型商业分布从研究区域已知商业状况来看，主要有百货综合超市购物中心和专业市场等业态，市场分布较为分散。

目前，只有南湖北路与湖光北街的交汇口处商业发展较为成熟，有着定的影响力，而区域内商业街的发展较为不来广营广顺北大街中日医院中国科技馆阜成门广顺北大街来广营南湖东园湖广中街农展馆广顺北大街来广营广顺北大街金盏郁金香花园蟹岛度假村望京公园酒仙桥东直门望京公园望京科技创业园平庄巴沟村广顺北大街四惠站大北窑农展馆酒仙桥望京公园南皋望京公园东直门花家地南里花家地街阜通东大街来广营阜通东大街路联大北窑农展馆亮马桥三元庵丽都饭店广顺北大街广顺北大街公园定福庄东柳望京花园运通线吴庄蔚园永定路中关村广顺北大街来广营广顺北大街运通线南湖渠南湖东园望京购物中心人民大学六里桥长途站望京购物中心望京科技园广顺北大街中国科技馆北太通线马家堡小区木樨园燕莎友谊商城丽都饭店望京新城望京新城运通线半壁店昆明湖路中关村大屯广顺北大街望京新城望京新城运通线安宁里南站立水桥望京花园朝阳区小路望京小区经贸大学冠城园牡丹园双安小南庄望京小区运通线南湖渠望京购物中心中国科技馆体育师范学院三义庙望京购物中心运通线营慧寺紫竹院白石桥动物园北京北站望京新城望京新城运西站广顺北大街小路望京科技园炎黄艺术馆四道口圆明园海淀金庄村望京科技园小路西马庄定福庄太平庄华堂商场丽都饭店望京小区望京小区小路望京小区望京西园望京购物中心芍药居上地桥望京小境。

对望京地面公交客运系统作如下分析望京地区现有公交线路览线路主要站点区域站名城铁临路南十里居酒仙桥商场电子城小区南湖南路望京西站望京西站城铁临路望京科技园望京花园东区广顺北大街望京主要工具之。

而商业经营主要是依靠人流来支撑，良好的公交客运系统可相应增加消费辐射半径。

因此公交线路的数量及其对外联通性将直接影响到区域商业的经营，如何对其进行合理地疏导，将直接影响到望京地区的消费环定数量的休闲娱乐餐饮类型业态。

望望京京地地区区交交通通状状况况总总体体分分析析区域公共交通状况分析地面公交客运系统在人们的日常生活中，公交车辆是其出行的主要交通工具，同时其也是商业项目对外联通的及本项目所处位置来看，本项目临近望京高科技产业园区内的写字楼物业群，辐射范围可覆盖科技园区的办公人群。

基于以上客观条件，未来项目主要消费者也将以望京高科技产业园区办公人群为主，因此，项目定位上也需考虑产业的稳步发展。

在这种变化过程中，未来望京区域消费结构也将逐步由现在单纯的生活型消费为主向生活型与商务型消费互补的方向发展。

周边写字楼对本项目影响从现有写字楼物业的分布以但随着望京区域产业发展，人口密度的逐步提高，以及跨国企业进驻的过程中。

区域未来写字楼物业供应体量的逐步增大物业档次也将稳步提升。

这些利好因素也将进步提升望京区域的商务环境，并促进望京地区的高新科技写字楼及跨国企业总部分布图望京写字楼物业市场发展趋势从望京区域现有写字楼物业的整体状况看，现阶段写字楼物业面积较少，分布主要集中于高科技产业园区，且未形成定的商务气候。

业总部多选择进入科技园区内的纯写字楼或是选择成熟地块自建物业。

而望京当地些族及小公司为节约办公成本，基本选择租用或购买如星源国际等分布于人口密集区且交通便捷的商住公寓。

望京地区符合望京区域内企业需求情况。

望京写字楼物业分布状况从望京地区写字楼物业的分布情况来看，由于望京科技园区对高科技研发产业的支持，在园区优惠政策的吸引下，主要研发企业及跨国企字楼整体档次及租赁价格来看，由于望京科技园区内多数企业尚处于发展初级，部分企业由归国留学人员自行创业，这些企业对高档办公物业的消费能力不强，在此种需求特点下，望京地区写字楼物业档次及租赁价格趋向于中档单从现有物业面积来看，此体量的办公物业面积尚不够形成望京成熟商务区。

也不足够支撑未来望京地区高科技产业基地的办公面积需求。

单从现有物业数据来看，望京区域现有办公人群较少，对区域消费支撑有限。

从区域写字单从现有物业面积来看，此体量的办公物业面积尚不够形成望京成熟商务区。

也不足够支撑未来望京地区高科技产业基地的办公面积需求。

单从现有物业数据来看，望京区域现有办公人群较少，对区域消费支撑有限。

从区域写字楼整体档次及租赁价格来看，由于望京科技园区内多数企业尚处于发展初级，部分企业由归国留学人员自行创业，这些企业对高档办公物业的消费能力不强，在此种需求特点下，望京地区写字楼物业档次及租赁价格趋向于中档符合望京区域内企业需求情况。

望京写字楼物业分布状况从望京地区写字楼物业的分布情况来看，由于望京科技园区对高科技研发产业的支持，在园区优惠政策的吸引下，主要研发企业及跨国企业总部多选择进入科技园区内的纯写字楼或是选择成熟地块自建物业。

而望京当地些族及小公司为节约办公成本，基本选择租用或购买如星源国际等分布于人口密集区且交通便捷的商住公寓。

望京地区写字楼及跨国企业总部分布图望京写字楼物业市场发展趋势从望京区域现有写字楼物业的整体状况看，现阶段写字楼物业面积较少，分布主要集中于高科技产业园区，且未形成定的商务气候。

但随着望京区域产业发展，人口密度的逐步提高，以及跨国企业进驻的过程中。

区域未来写字楼物业供应体量的逐步增大物业档次也将稳步提升。

这些利好因素也将进步提升望京区域的商务环境，并促进望京地区的高新科技产业的稳步发展。

在这种变化过程中，未来望京区域消费结构也将逐步由现在单纯的生活型消费为主向生活型与商务型消费互补的方向发展。

周边写字楼对本项目影响从现有写字楼物业的分布以及本项目所处位置来看，本项目临近望京高科技产业园区内的写字楼物业群，辐射范围可覆盖科技园区的办公人群。

基于以上客观条件，未来项目主要消费者也将以望京高科技产业园区办公人群为主，因此，项目定位上也需考虑定数量的休闲娱乐餐饮类型业态。

望望京京地地区区交交通通状状况况总总体体分分析析区域公共交通状况分析地面公交客运系统在人们的日常生活中，公交车辆是其出行的主要交通工具，同时其也是商业项目对外联通的主要工具之。

而商业经营主要是依靠人流来支撑，良好的公交客运系统可相应增加消费辐射半径。

因此公交线路的数量及其对外联通性将直接影响到区域商业的经营，如何对其进行合理地疏导，将直接影响到望京地区的消费环境。

对望京地面公交客运系统作如下分析望京地区现有公交线路览线路主要站点区域站名城铁临路南十里居酒仙桥商场电子城小区南湖南路望京西站望京西站城铁临路望京科技园望京花园东区广顺北大街望京西站广顺北大街小路望京科技园炎黄艺术馆四道口圆明园海淀金庄村望京科技园小路西马庄定福庄太平庄华堂商场丽都饭店望京小区望京小区小路望京小区望京西园望京购物中心芍药居上地桥望京小区小路望京小区经贸大学冠城园牡丹园双安小南庄望京小区运通线南湖渠望京购物中心中国科技馆体育师范学院三义庙望京购物中心运通线营慧寺紫竹院白石桥动物园北京北站望京新城望京新城运通线马家堡小区木樨园燕莎友谊商城丽都饭店望京新城望京新城运通线半壁店昆明湖路中关村大屯广顺北大街望京新城望京新城运通线安宁里南站立水桥望京花园朝阳公园定福庄东柳望京花园运通线吴庄蔚园永定路中关村广顺北大街来广营广顺北大街运通线南湖渠南湖东园望京购物中心人民大学六里桥长途站望京购物中心望京科技园广顺北大街中国科技馆北太平庄巴沟村广顺北大街四惠站大北窑农展馆酒仙桥望京公园南皋望京公园东直门花家地南里花家地街阜通东大街来广营阜通东大街路联大北窑农展馆亮马桥三元庵丽都饭店广顺北大街广顺北大街来广营广顺北大街中日医院中国科技馆阜成门广顺北大街来广营南湖东园湖广中街农展馆广顺北大街来广营广顺北大街金盏郁金香花园蟹岛度假村望京公园酒仙桥东直门望京公园望京科技创业园宏昌路亮马桥朝阳门王府井北京站望京科技园大北窑农展馆亮马桥丽都饭店宏昌路东湖宏昌路三义庙中国科技馆中日医院经贸大学花家地来广营花家地雍和宫和平里火车站展览中心阜通西大街东湖阜通西大街东直门左家庄三元桥花家地北里宏昌路望京科技园宏昌路望京科技创业园广顺北大街望京购物中心东直门外广顺北大街三营门木樨园方庄潘家园四元桥广顺北大街广顺北大街环行铁道阜通西大街望京花园立水东北旺中路阜通西大街来广营望京花园北营门门头村北京植物园香山东路望京花园大西洋新城南门花家地北里西钓鱼台岳各庄红星美凯龙花家地北里嘉园天桥农展馆燕莎友谊商城广顺北大地小区朝阳北四环东路望京明苑广顺北大街与宏泰西路交汇处区域现有住宅分布从研究区域内的数据统计中我们可以看出，本项目周边区域的住宅市场供应量有万左右，人口有人按每百平米人次计算加上传统居住区，如南湖东园南湖中园望京西园等项目，预计其研究区域现有人口数量将在人左右。

从房屋的销售均价中我们可以看出，现有住宅的均价普遍维持在元左右的范围之内其中包括较多旧有住宅，并且有逐步上扬的趋势。

而从望京区范围内的住宅售价来看目前均价多在元以上，所以初步判定研究区域内的常住人口消费力相对有限。

目前，本案研究区域内规划用地主要有上京公寓住皇城和丽景新贵等项目，未来，将有超过万的面积在市场投放，将会为本项目所在区域引入较大数量的中高档消费人群，对本案后期的运营较为有利。

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