TOP2901城市综合体_业务包_通用版_(NXPowerLite).ppt文档免费在线阅读

区域内聚集的高消费水平人群，促进了商业的持续繁华和不断发展。

三元桥区域拥有众多的金融商务餐饮和休闲娱乐场所，如亮马河大厦京信大厦东方大厦世纪饭店，长城饭店昆仑饭店凯宾斯基饭店燕莎友谊商城女人街莱太花卉市场家乐福世纪剧院酒吧条街等。

高档商业消费场所的建设为区域价的财务目标体系项目开发模式以及项目开发的其他约束条件，选择适宜的盈利模式是项目成功的核心。

开发商应该根据项目背景和自身实力，结合各类物业市场竞争状况明确各种盈利方式的可实现性，并从财务目标出发安排投业之间的负面影响，所以切实可行的盈利模式是影响综合体物业发展的重要问题，在确定盈利模式的基础上，进而可以确定物业组合方案及功能配比均应以此为前提。

•综合物业具有开发周期长盈利点复杂的特点，根据开发商本报告是严格保密的。

兼顾项目长短期利益的盈利模式是确定物业组合和功能配比的前提•综合体物业的收益性属性决定其价值最大化首先表现为物业整体价值最优，其次才是最大限度的实现各个物业自身的价值，同时避免各物户衍生性研究本报告是严格保密的。

收益性物业的客户价值链网络购买用途投资经营投资回报使用价值判断基础收益途径出租或销售价格融资收益内在经济原理客户需求长期收益风险保障融资经营收益经营价值资产沉淀融资工具系统，在客户层面具有自我寄生功能，所以综合体物业的客户分析还应关注物业间的客户衍生关系。

重点关注各类物业租赁市场研究投资客投资行为研究各类用户终端使用者使用行为研究商业消费力研究各物业间客是其判断物业价值的决策基础。

•作为收益性物业，使用者利益的满足在很大程度上决定了物业的投资回报，所以综合体项目的客户研究必须以使用者利益研究实现的方式和手段为核心。

•由于综合体物业是个自我更新的有机报告是严格保密的。

以关注终端使用者利益为研究核心兼顾购买者价值体系的二元客户研究体系•综合体物业价值增值特征导致购买者的终极臵业动机为投资，投资客收益的获取主要依靠租金销售经营及融资，所以投资回报种社会职能，可以塑造与其他项目较大的差异，项目的活力核心。

写字楼价值标杆，可树立项目高端形象，也可以在定程度上贡献现金流公寓保证开发企业现金流来源，满足中长期居住者需求分类物业市场分析模型本零售便利店零售专卖店娱乐酒吧酒店娱乐剧院娱乐运动健康中心强烈弱或不确定中立潜在市场冲突不同类型的物业在综合体中可能承担的功能酒店项目标志性物业，定义项目整体档次商业可实现较高利润，承担可能降低项目整体档次综合体各种物业相互关系和作用的有机生态系统都市综合体不同功能关联价值分析主要用途组成健康中心娱乐运动娱乐剧院娱乐酒吧酒店零售专卖店零售便利店酒店写字楼住宅住宅写字楼酒店公寓带来负面影响酒店为公寓或者办公提供共享的服务和配套设施酒店可以提高项目整体档次写字楼为商业酒店和公寓带来潜在客户写字楼可提高商业整体档次写字楼与酒店可共享大堂公寓为商业提供客源公寓是对外地和外籍人士实现较高的销售价格保持物业形象外向性较强的组成部分可以塑造与其他项目较大的差异保证开发企业现金流的来源满足中长期居住者需求商业为写字楼酒店和公寓提供配套商业可能对，在研究综合体项目过程中需采用相关分析法。

例如在确定项目的整体规划时，必须考虑各个物业之间的相互影响从而确定建筑单体的位置排布。

商业办公酒店公寓作用相互关系提升整体档次的有力手段标志性尤其的可能的价值实现。

重点关注各物业市场发展现状及发展前景各物业市场之间可能产生的相互关系及相互影响各物业市场可能实现的价值及实现价值的约束条件同类项目成功案例研究与单个物业的研究方法不同的是。

•因此各分类物业市场的研究也不能孤立地研究各自市场规律。

自身的规律，而是应该沿着综合体物业相户影响和作用轨迹，从对整体系统可能产生的影响的角度对各分类物业市场发展规律及前景进行判断，从而确定各类物业目发展模式和核心驱动力应该本着系统研究的思维框架，从研究综合物业各组成部分之间的相互关系和影响及不同物业在综合体中可能承担的功能入手，首先确定有可能成为项目核心驱动力的物业类型，进而确定项目的发展模式的比较的基数数量级不同，项目核心驱动物业并不定在项目中配比最大•综合体各组成部分之间形成种相互依存相互助益的能动关系，并且通过这个价值可持续生长的有机系统对外部环境产生整体影响，所以确定项目的比较的基数数量级不同，项目核心驱动物业并不定在项目中配比最大•综合体各组成部分之间形成种相互依存相互助益的能动关系，并且通过这个价值可持续生长的有机系统对外部环境产生整体影响，所以确定项目发展模式和核心驱动力应该本着系统研究的思维框架，从研究综合物业各组成部分之间的相互关系和影响及不同物业在综合体中可能承担的功能入手，首先确定有可能成为项目核心驱动力的物业类型，进而确定项目的发展模式。

•因此各分类物业市场的研究也不能孤立地研究各自市场规律。

自身的规律，而是应该沿着综合体物业相户影响和作用轨迹，从对整体系统可能产生的影响的角度对各分类物业市场发展规律及前景进行判断，从而确定各类物业的可能的价值实现。

重点关注各物业市场发展现状及发展前景各物业市场之间可能产生的相互关系及相互影响各物业市场可能实现的价值及实现价值的约束条件同类项目成功案例研究与单个物业的研究方法不同的是，在研究综合体项目过程中需采用相关分析法。

例如在确定项目的整体规划时，必须考虑各个物业之间的相互影响从而确定建筑单体的位置排布。

商业办公酒店公寓作用相互关系提升整体档次的有力手段标志性尤其是对外地和外籍人士实现较高的销售价格保持物业形象外向性较强的组成部分可以塑造与其他项目较大的差异保证开发企业现金流的来源满足中长期居住者需求商业为写字楼酒店和公寓提供配套商业可能对公寓带来负面影响酒店为公寓或者办公提供共享的服务和配套设施酒店可以提高项目整体档次写字楼为商业酒店和公寓带来潜在客户写字楼可提高商业整体档次写字楼与酒店可共享大堂公寓为商业提供客源公寓可能降低项目整体档次综合体各种物业相互关系和作用的有机生态系统都市综合体不同功能关联价值分析主要用途组成健康中心娱乐运动娱乐剧院娱乐酒吧酒店零售专卖店零售便利店酒店写字楼住宅住宅写字楼酒店零售便利店零售专卖店娱乐酒吧酒店娱乐剧院娱乐运动健康中心强烈弱或不确定中立潜在市场冲突不同类型的物业在综合体中可能承担的功能酒店项目标志性物业，定义项目整体档次商业可实现较高利润，承担种社会职能，可以塑造与其他项目较大的差异，项目的活力核心。

写字楼价值标杆，可树立项目高端形象，也可以在定程度上贡献现金流公寓保证开发企业现金流来源，满足中长期居住者需求分类物业市场分析模型本报告是严格保密的。

以关注终端使用者利益为研究核心兼顾购买者价值体系的二元客户研究体系•综合体物业价值增值特征导致购买者的终极臵业动机为投资，投资客收益的获取主要依靠租金销售经营及融资，所以投资回报是其判断物业价值的决策基础。

•作为收益性物业，使用者利益的满足在很大程度上决定了物业的投资回报，所以综合体项目的客户研究必须以使用者利益研究实现的方式和手段为核心。

•由于综合体物业是个自我更新的有机系统，在客户层面具有自我寄生功能，所以综合体物业的客户分析还应关注物业间的客户衍生关系。

重点关注各类物业租赁市场研究投资客投资行为研究各类用户终端使用者使用行为研究商业消费力研究各物业间客户衍生性研究本报告是严格保密的。

收益性物业的客户价值链网络购买用途投资经营投资回报使用价值判断基础收益途径出租或销售价格融资收益内在经济原理客户需求长期收益风险保障融资经营收益经营价值资产沉淀融资工具本报告是严格保密的。

兼顾项目长短期利益的盈利模式是确定物业组合和功能配比的前提•综合体物业的收益性属性决定其价值最大化首先表现为物业整体价值最优，其次才是最大限度的实现各个物业自身的价值，同时避免各物业之间的负面影响，所以切实可行的盈利模式是影响综合体物业发展的重要问题，在确定盈利模式的基础上，进而可以确定物业组合方案及功能配比均应以此为前提。

•综合物业具有开发周期长盈利点复杂的特点，根据开发商的财务目标体系项目开发模式以及项目开发的其他约束条件，选择适宜的盈利模式是项目成功的核心。

开发商应该根据项目背景和自身实力，结合各类物业市场竞争状况明确各种盈利方式的可实现性，并从财务目标出发安排投入实现盈利。

重点关注开发商财务目标分类物业长短期价值实现各物业在价值实现方面的关系和相互影响本报告是严格保密的。

综合体不同发展模式各物业类型存在不同的收益方式功能种类模式各种功能均衡发展的模式模式二以住宅为驱动的发展模式模式三以写字楼为驱动的发展模式模式四以酒店为驱动的发展模式模式五以商业为驱动的发展模式酒店外包经营外包经营外包经营写字楼销售出租销售出租销售出租出租销售出租商场自行经营出租般出租般出租自行经营出租自行经营出租公寓销售出租销售销售出租般出租销售出租特征各功能可自营销售出租，且互不依赖和影响，有可长期收益的，也有可短期回收资金的可销售或出租，略市场调研方法•现场踏勘•问卷调查•焦点小组访谈•对深度访谈技术思路形成方法•土地方格网法•指标法研究案例•法界定问题•头脑风暴会技术支持获取法•法工作方法本报告是严格保密的。

本报告是严格保密的。

世联关于综合体项目发展的认识区域价值演变研究本报告是严格保密的。

国门商圈三元桥案例研究东直门三元桥地铁线号划规地铁号线城铁号线工人体育场►三元桥位于北京东北三环，是机场高速的市区终端，“城市第印象区”规划的地铁号线穿过其中。

►三元桥地区内聚集了南银大厦鹏润大厦京信大厦中旅大厦京城大厦昆仑饭店等众多高档写字楼与五星级酒店。

本报告是严格保密的。

三元桥地区由于燕莎商圈的辐射带动而发展起来。

随着区域变迁，国门概念超越了燕莎概念成为该地区的区域意向。

案例研究►燕莎商圈是北京较早形成的个涉外高档商务居住区。

区域内聚集了众多高档公寓和五星级酒店。

三元桥地区处于燕莎商圈的辐射地带►随着燕莎地区可开发土地日趋饱和，三元桥地区发展潜力不断升级►使馆区的建设交