TOP410619[旅游地产]万达长白山国际旅游度假区项目建议书_(NXPowerLite).ppt文档免费在线阅读

•在年月日前，盐田出让和拍卖的宗土地中，实力较强的中信军鹏金雅兰与瑞沃建设实业获得土地的时间较晚，但开发进程较快，产品已经面市，并获得不错的市场反响。

中信军鹏的海天色和金雅兰的雅兰酒店，入市均造成了不小的市场轰动，迅速积聚了人气，对区域的整体形象有较大的提升作用。

观点四转让模式将给本项目做成新的土地运营问题，是否存在模式创新的空间观点四“生地”进入市土地储备中心公开交易招标或挂牌出让政府设定较高准入门槛，长白山旅游摘牌长白山旅游分块缴纳土地出让金，分块获得土地使用权证分块完成征地拆迁补偿及安置工作进行道路及基础配套设施建设进行示范区的开发建设吸引新的开发商投资合作，开发建设区域投资核算开发建设投资额占到区域项目开发建设总投资的以上长白山旅游向市国土房管局提出项目区域部分土地分期分块转让申请报告内容•项目背景与世联对本项目的需求理解•世联对本项目运作关键问题由于年刚性需求的爆发，以及年供应量的大增，使得年去化速度相对较慢。

年商品住宅供应量同比上升，成交量同比下降，年季度开盘项目供应量较大，使得供应量同比大增，成交量走势基本平稳。

年年抚松县商品住宅，带动当地居民少量投资需求观点二如以已有规划来运营土地，未来可能面临四大限制消化量的限制年供求走势较平稳，年商品住宅市场供不应求，除消化当年供应量外，还消化部分历史存量。

年商品住宅供应大于需求，所带来的客户群地缘客户特征•当地工作的年轻人，无房，同父母共同居住，有首次置业需求•已工作定的时间，有房，但无法满足日益增长的居住需求，有改善性需求•婚房需求•随着当地各产业的发展，以及房地产的升值高端度假旅游产品，游客平均滞留时间天观点二如以已有规划来运营土地，未来可能面临四大限制区域市场范围的限制地缘客户来源•以松江河镇当地普通居民为主，辅以定的公务员阶层•抚松县行政中心及商业配套完善为北区依托长白山的旅游客群吸引，可以重点发力，承载大长白旅游景区的集散中心作用旅游的低端承载体系所造成的缺失•年三年的长白山游客的年均增长率为年游客万人次。

•仍以简单观光游为主，北坡是主导，缺乏定位上关联长白山区域周边景区价值，不能发挥泛长白山区域的资源联动价值长白山关联的周边景区价值北区可以重点依托的优势丰富的景区资源•长白山周边有着丰富的景区资源，目前长白山的旅游收入达到个亿，因此我们认园所•小学所•行政中心•市政广场•中学•文化中心•购物中心•二甲医院期核心设施主要以满足区域城市居民的生活型设施为主，使得项目整体发展方向更倾向于升级版的区域新城观点二北区规划诊断未能在划诊断生活意向有余，度假旅游意向不足，倾向于升级版的区域生活新城，在此基础上无法扩展客户群北区控制性详细规划•北区规划为旅游新城期总建筑面积万方北区核心设施北区期的核心设施•示范小区•幼儿•顶级设施往往能够驱动顶级物业，同时通过购买物业往往占有了设施的关联权益，但本项目南区的物业较为稀缺，北区可以通过关联权益模式构建互动价值•南区的总体接待规模有限，北区可以做定的消费承载观点二北区规夫机会点阐释机会点南区优势顶级设施配置客户层分流顶级资源间接占有南区的接待量•在南区的设施配置中，未来将吸引客户层次较为多元的消费群体，高端客户将在南区承载，还有大量的中高端和中端客户需要承载区域六星级的柏悦度假酒店五星级的凯悦会议酒店四星级的假日酒店•亚洲最大的滑雪场条滑雪道，满足举办冬奥会级别国际赛事以及中初级滑雪爱好者的需求•国际顶级高尔夫团队设计的山地高尔夫和峡谷滨江高尔地强投入性以及基础设施等的配比设置能否有效平衡开发进程规划功能的空间布局组合是否有利于建立区域的合理开发分析规划是区域开发的操作平台观点二北区规划诊断未能充分联动南区，借势不足•家高档酒店群功出让土地为土地运营的操作终点观点二成功突破四线城市限制，应重点关注区域规划定位，这是成功土地推介的前提市场实现现有的市场状况对区域土地价值评估有显著的影响投入产出区域经营性用地强盈利性和旅游用北区目前的土地运营平台已编制的控制性详细规划，我们认为未能充分发挥北区价值，突破价值平台面临不确定性旅游地产开发中的土地运营区域控制性规划为土地运营的操作平台土地增值为土地运营的操作核心成彻底重构项目所属区域板块价值，四线城市属性不成为土地运营的限制模式无驱动情况下的四线城市发展时间时间土地价值土地价值土地持续开发价值点跳跃模式二旅游驱动情况下的四线城市发展观点世联观点做为项目价值“比肩全国顶级”上海佘山上海紫园九龙山庄万别墅总价区间亿九龙山庄，杭州湾北侧，距城区分钟车程，总规划面积平方公里区域严格尊贵的封闭式管理观点因此我们认为，长白山的旅游升级开发将价观点案例二顶级高端配套以及封闭式圈层管理成就项目价值，驱动物业高溢价的实现物业市场高溢价实现区域整体顶级配套组合三大景观主题球场跑马场及马术会所佛主题等文化休闲设施游艇俱乐部构建顶尖项价观点案例二顶级高端配套以及封闭式圈层管理成就项目价值，驱动物业高溢价的实现物业市场高溢价实现区域整体顶级配套组合三大景观主题球场跑马场及马术会所佛主题等文化休闲设施游艇俱乐部构建顶尖项目价值“比肩全国顶级”上海佘山上海紫园九龙山庄万别墅总价区间亿九龙山庄，杭州湾北侧，距城区分钟车程，总规划面积平方公里区域严格尊贵的封闭式管理观点因此我们认为，长白山的旅游升级开发将彻底重构项目所属区域板块价值，四线城市属性不成为土地运营的限制模式无驱动情况下的四线城市发展时间时间土地价值土地价值土地持续开发价值点跳跃模式二旅游驱动情况下的四线城市发展观点世联观点做为北区目前的土地运营平台已编制的控制性详细规划，我们认为未能充分发挥北区价值，突破价值平台面临不确定性旅游地产开发中的土地运营区域控制性规划为土地运营的操作平台土地增值为土地运营的操作核心成功出让土地为土地运营的操作终点观点二成功突破四线城市限制，应重点关注区域规划定位，这是成功土地推介的前提市场实现现有的市场状况对区域土地价值评估有显著的影响投入产出区域经营性用地强盈利性和旅游用地强投入性以及基础设施等的配比设置能否有效平衡开发进程规划功能的空间布局组合是否有利于建立区域的合理开发分析规划是区域开发的操作平台观点二北区规划诊断未能充分联动南区，借势不足•家高档酒店群六星级的柏悦度假酒店五星级的凯悦会议酒店四星级的假日酒店•亚洲最大的滑雪场条滑雪道，满足举办冬奥会级别国际赛事以及中初级滑雪爱好者的需求•国际顶级高尔夫团队设计的山地高尔夫和峡谷滨江高尔夫机会点阐释机会点南区优势顶级设施配置客户层分流顶级资源间接占有南区的接待量•在南区的设施配置中，未来将吸引客户层次较为多元的消费群体，高端客户将在南区承载，还有大量的中高端和中端客户需要承载区域•顶级设施往往能够驱动顶级物业，同时通过购买物业往往占有了设施的关联权益，但本项目南区的物业较为稀缺，北区可以通过关联权益模式构建互动价值•南区的总体接待规模有限，北区可以做定的消费承载观点二北区规划诊断生活意向有余，度假旅游意向不足，倾向于升级版的区域生活新城，在此基础上无法扩展客户群北区控制性详细规划•北区规划为旅游新城期总建筑面积万方北区核心设施北区期的核心设施•示范小区•幼儿园所•小学所•行政中心•市政广场•中学•文化中心•购物中心•二甲医院期核心设施主要以满足区域城市居民的生活型设施为主，使得项目整体发展方向更倾向于升级版的区域新城观点二北区规划诊断未能在定位上关联长白山区域周边景区价值，不能发挥泛长白山区域的资源联动价值长白山关联的周边景区价值北区可以重点依托的优势丰富的景区资源•长白山周边有着丰富的景区资源，目前长白山的旅游收入达到个亿，因此我们认为北区依托长白山的旅游客群吸引，可以重点发力，承载大长白旅游景区的集散中心作用旅游的低端承载体系所造成的缺失•年三年的长白山游客的年均增长率为年游客万人次。

•仍以简单观光游为主，北坡是主导，缺乏高端度假旅游产品，游客平均滞留时间天观点二如以已有规划来运营土地，未来可能面临四大限制区域市场范围的限制地缘客户来源•以松江河镇当地普通居民为主，辅以定的公务员阶层•抚松县行政中心及商业配套完善所带来的客户群地缘客户特征•当地工作的年轻人，无房，同父母共同居住，有首次置业需求•已工作定的时间，有房，但无法满足日益增长的居住需求，有改善性需求•婚房需求•随着当地各产业的发展，以及房地产的升值，带动当地居民少量投资需求观点二如以已有规划来运营土地，未来可能面临四大限制消化量的限制年供求走势较平稳，年商品住宅市场供不应求，除消化当年供应量外，还消化部分历史存量。

年商品住宅供应大于需求，由于年刚性需求的爆发，以及年供应量的大增，使得年去化速度相对较慢。

年商品住宅供应量同比上升，成交量同比下降，年季度开盘项目供应量较大，使得供应量同比大增，成交量走势基本平稳。

年年抚松县商品住宅供求关系走势供应面积万成交面积万供求比年年年月年抚松县商品住宅供求走势供应面积万成交面积万供求比观点二如以已有规划来运营土地，未来可能面临四大限制区域平台价值的限制商品住宅成交均价走势基本平稳，基本呈现逐年稳步上升的趋势商品住宅年上升较快，增幅较大。

商品住宅走势受成交结构影响较大，在总体供求相对平衡的情况下虽有起伏，但整体走势相对平稳。

商品住宅走势受其供求影响，年增幅加速后随即受到年供应放量的影响，增幅出现小幅回落。

观点二如以已有规划来运营土地，未来可能面临四大限制消费力的限制本地消费水平偏低，年人均达到美元，城镇居民恩格尔系数为。

收入和消费水平低于吉林省和白山市平均中的分块区间需要细致的考量开发商的拿地区间能力开发商对土地的规模需求土地成交市场规模规律亩及以下亩亩亩及以上亩亩目标开发商本地非主流和实力开发商目标开发商本地及区域开发商目标开发商本地实力及区域开发商目标开发商品牌开发商地块划分的单宗主规模区间典型地块划分研究方法观点三土地价值评估方法必须根据市场情况进行准确选择市场比较法基准地价法假设开发法对区域周边类似地块的成交案例进行整合，从现成交的案例分析。

但是对于三四城市而言土地交易案例往往对土地价值评估无借鉴意义，因为旅游区域的土地运作要显著超越区域土地的价值平台和客户平台，不适宜用市场比较法进行评估。

基准地价是由政府有关部门测算并定期公布的，是对宗地所在区域市场地价的平均反映，同时具有定的权威性。

在本项目整体定位及规划优化的前提下，根据地块的整体规划和假设开发情况，按照“地价收益成本”原则，对地块的价值进行测算。

观点三市场比较法技术思路步骤选择真实可靠的相似比较实例，与估价对象属于同供需圈权利状况和用途相同或相近交易时间接近估价期日区域特征和个