TOP4承德提报.ppt文档免费在线阅读

期二期二期项目分析优势镇守“御路”地势平坦完善配套劣势密度偏高路南山北回迁销售混合机会三沟路环城西路升级扩宽工程即将实前景预测区位环境路网配套将进步升级区域竞争项目详细分析同区域竞争项目主要有银都海棠园祥云小区德润庄园碧泉家园美泉雅苑等基本情况项目名称银都海棠园祥社建行农行农业发展银行工行邮政储蓄公交学校头道牌楼小学水泉沟小学承德五中承德民族中学交通组织项目距避暑山庄公里，火神庙公里，客运西站公里路网升级西大街水泉新政府商圈新城开发以及新政府的拉动作用形成，发展初期，未来发展潜力巨大预计潜在上市量保守估算，未来两年上市房地产项目总建筑面积万平米到万平米左右。

区域环境分析配套资源银行农村信用合作庄火神庙商圈承德最繁华历史最悠久目前最大最全面的商圈火车站商圈有交通物流仓储形成商圈，以及批发商贸商务酒店等功能石洞子沟富华山庄商圈新兴商圈之，主要服务周边居民及小商品批发功能缺中心区及周边可开发土地稀少地价不断攀升外县人员大量涌入外县高收入者大多选择在市区买房，享受更好的教育医疗卫生等资源优势外地投资客涌现尤其京津唐地区炒房客户承德商圈分布避暑山，别墅多层小高层高层住宅供应集中，公寓写字楼商业产品稀少市场结论第二部分项目分析承德房价走势年元年元年元年元年元目前元开发背景房价推高的原因土地的稀龙山庄“中疏工程”效果明显项目分布区域性密集同区域竞争主要围绕价格下半年将集中放量，预期万左右车位供需严重失衡，导致车位价格过高中心区及周边可开发地块稀少产品建筑类别多样六户卧龙山庄开发区庄头营栋层年初二室三室回迁周边京津投资客证件不全凤凰御景开发区南区大学城西侧多层小高层高层别墅高层别墅年高层三室别墅高收入者，矿主高端项目文轩茗园凤凰御景卧子沟口栋层，栋别墅年三室周边居民京津投资客即将推出栋层世纪城丽景湾官邸大学城项目名称位置规模销售价格开盘时间主力户型客户群备注文轩茗园开发区南区栋小高层高层年月室二室中低收入投资梯武烈河交口总建筑面积，分期开发三期三期年月二室三室四室周边区域郊县京津地区紧邻新政府丽景湾药厂南侧共栋，分期期年月二室三室周边居民郊县受药厂影响官邸美地湾景武烈河大桥牛圈型备注汇水湾上二道河子对面占地亩未定未定未定兴盛丽水开发商银城北站至上二道河子区域占地亩未定未定未定上二道河子改造汇水湾银城新政府区域项目名称位置规模销售价格开盘时间主力户型客户群备注世纪城迎宾大道与区西大街石油公司西行米路南共栋，栋多层，栋层，栋层未定室厅卫二室二厅卫三室二厅二卫未对外输出，期为回迁年底交房二期对外销售，没有售楼部北站区域项目名称位置规模销售价格开盘时间主力户西站对过共栋，层为主年初两室两厅卫三室两厅两卫市区低收入者双滦郊县鹿栅子沟小区鹿栅子沟栋，栋多层，栋层，栋层年月两室两厅卫平米回迁周边郊县小部分投资碧峰门安定里鹿栅子沟拆迁祥云小泉雅苑水泉沟路终点栋层年月二室两厅卫三室两厅卫周边县城青年人精装修不含家具家电碧峰家园头道牌楼路北共栋多层年月两室两厅卫梯三户梯四户回迁户，周边居民地段好品质差德润庄园客运月两室两厅两卫跃层三室两厅两卫三室两厅两卫周边县城及本地居民期现房，车位比碧泉花园西大街水泉沟向北米栋多层年二室二厅卫三室二厅卫三室二厅二卫四室二厅二卫周边居民楼间距米美泉月两室两厅两卫跃层三室两厅两卫三室两厅两卫周边县城及本地居民期现房，车位比碧泉花园西大街水泉沟向北米栋多层年二室二厅卫三室二厅卫三室二厅二卫四室二厅二卫周边居民楼间距米美泉雅苑水泉沟路终点栋层年月二室两厅卫三室两厅卫周边县城青年人精装修不含家具家电碧峰家园头道牌楼路北共栋多层年月两室两厅卫梯三户梯四户回迁户，周边居民地段好品质差德润庄园客运西站对过共栋，层为主年初两室两厅卫三室两厅两卫市区低收入者双滦郊县鹿栅子沟小区鹿栅子沟栋，栋多层，栋层，栋层年月两室两厅卫平米回迁周边郊县小部分投资碧峰门安定里鹿栅子沟拆迁祥云小区西大街石油公司西行米路南共栋，栋多层，栋层，栋层未定室厅卫二室二厅卫三室二厅二卫未对外输出，期为回迁年底交房二期对外销售，没有售楼部北站区域项目名称位置规模销售价格开盘时间主力户型备注汇水湾上二道河子对面占地亩未定未定未定兴盛丽水开发商银城北站至上二道河子区域占地亩未定未定未定上二道河子改造汇水湾银城新政府区域项目名称位置规模销售价格开盘时间主力户型客户群备注世纪城迎宾大道与武烈河交口总建筑面积，分期开发三期三期年月二室三室四室周边区域郊县京津地区紧邻新政府丽景湾药厂南侧共栋，分期期年月二室三室周边居民郊县受药厂影响官邸美地湾景武烈河大桥牛圈子沟口栋层，栋别墅年三室周边居民京津投资客即将推出栋层世纪城丽景湾官邸大学城项目名称位置规模销售价格开盘时间主力户型客户群备注文轩茗园开发区南区栋小高层高层年月室二室中低收入投资梯六户卧龙山庄开发区庄头营栋层年初二室三室回迁周边京津投资客证件不全凤凰御景开发区南区大学城西侧多层小高层高层别墅高层别墅年高层三室别墅高收入者，矿主高端项目文轩茗园凤凰御景卧龙山庄“中疏工程”效果明显项目分布区域性密集同区域竞争主要围绕价格下半年将集中放量，预期万左右车位供需严重失衡，导致车位价格过高中心区及周边可开发地块稀少产品建筑类别多样，别墅多层小高层高层住宅供应集中，公寓写字楼商业产品稀少市场结论第二部分项目分析承德房价走势年元年元年元年元年元目前元开发背景房价推高的原因土地的稀缺中心区及周边可开发土地稀少地价不断攀升外县人员大量涌入外县高收入者大多选择在市区买房，享受更好的教育医疗卫生等资源优势外地投资客涌现尤其京津唐地区炒房客户承德商圈分布避暑山庄火神庙商圈承德最繁华历史最悠久目前最大最全面的商圈火车站商圈有交通物流仓储形成商圈，以及批发商贸商务酒店等功能石洞子沟富华山庄商圈新兴商圈之，主要服务周边居民及小商品批发功能新政府商圈新城开发以及新政府的拉动作用形成，发展初期，未来发展潜力巨大预计潜在上市量保守估算，未来两年上市房地产项目总建筑面积万平米到万平米左右。

区域环境分析配套资源银行农村信用合作社建行农行农业发展银行工行邮政储蓄公交学校头道牌楼小学水泉沟小学承德五中承德民族中学交通组织项目距避暑山庄公里，火神庙公里，客运西站公里路网升级西大街水泉沟路环城西路升级扩宽工程即将实前景预测区位环境路网配套将进步升级区域竞争项目详细分析同区域竞争项目主要有银都海棠园祥云小区德润庄园碧泉家园美泉雅苑等基本情况项目名称银都海棠园祥云小区德润庄园碧泉家园部分改造纳入本项目开发，以保证项目持续性。

期二期二期项目分析优势镇守“御路”地势平坦完善配套劣势密度偏高路南山北回迁销售混合机会三年大变样“中疏”工程制定精确的开发战略威胁集中放量国家调控市场分流项目总结及评价可行性由于承德国际旅游城市的规划以及三年大变样“中疏”工程的实施，中心区在售房地产项目骤减，本案是中心区边缘地带地段最大位置最好的地块之，周边配套不断升级完善生活氛围逐渐提高，价值凸显。

重点难点问题由于承德规划重点向东开区方向发展，以及高速路出入口和未来高铁建设都在东开区南部，城市向东南方向发展已成定局，对本项目影响较大。

国家调控和银行政策的落地，对购房者影响很大，市场走势明显受控。

本质性要求项目在规划设计定位等问题上提高项目的抗风险能力，减小市场分流宏观调控等劣势及威胁的影响，重点应以“差异创新以人为本”的思路对项目进行精准定位。

回顾市场分析的结论“中疏工程”效果明显项目分布区域性密集同区域竞争主要围绕价格下半年将集中放量，预期万左右车位供需严重失衡，导致车位价格过高中心区及周边可开发地块稀少产品建筑类别多样，别墅多层小高层高层住宅供应集中，公寓写字楼商业产品稀少第三部分项目定位客群定位核心层项目周边地缘性客户以及老城区拆迁户补充层承德西北区域郊县和双滦区中高收入者边缘层京津唐地区客户卖给谁核心层项目周边地缘性客户以及老城区拆迁户需求他们对老城区有眷恋情节，习惯了老城区生活，习惯了在同个菜市场买菜，习惯了在早晨在同条线路遛弯习惯了老城区车水马龙，习惯了夜景的五彩灯光习惯了多年的生活方式。

他们需要承德老城生活的延续。

补充层承德西北区域郊县和双滦区中高收入者需求他们渴望优质生活，为了享受更好的教育医疗卫生等资源，他们需要改善自己的生活质量，或是为子女的美好未来。

他们需要完善的配套便利的交通高品质的建筑。

边缘层京津唐地区投资炒房客户需求升值保值，高回报。

需求是什么功能定位由项目所处的地段以及市场情况，我们可以明确本案非常适合住宅项目开发。

那么，本案为居住者营造的是种生活氛围，是承德千年文化的传承，是承德原味生活的延续完善的配套便利的交通万规模社区满足居住者对生活的更高要求地段的唯性不可能再有绝版地块决定了升值的必然性我们做什么万平米绝版源味生活城满足老城区居民对已经习惯的生活方式投资角度升值保值的必然性高品质生活的保证本案的核心是万平米绝版源味生活城区域主要竞争项目产品对比表项目名称规模规划户型配比及面积段外立面风格景观设计配套建筑物业安防其他银都海棠花园共栋，栋层，栋层两室两厅两卫中门跃层三室两厅两卫三室两厅两卫简约现代涂料基本绿化沿街商业可视对讲碧泉花园栋多层二室二厅卫三室二厅卫三室二厅二卫四室二厅二卫涂料墙砖简欧后山公园会所小时电子监控可视对讲美泉雅苑栋层二室两厅卫三室两厅卫墙砖涂料现代基本绿化沿街商业可视对讲简装碧峰家园共栋多层两室两厅卫梯三户梯四户涂料墙砖基本绿化对讲门禁厨卫简装德润庄园共栋高层两室两厅卫三室两厅两卫涂料墙砖现代水系景观中心广场可视对讲鹿栅子沟小区共栋，