TOP272010保利地产--沈阳十二橡树庄园2营销全案124p.ppt文档免费在线阅读

建筑风格集中在西班牙风格和北美风格上，园林展示效果影响力因素明显。

物业服务和品牌价值营造同样决定产品的销售状况竞品市场将棋盘山定义为第二居所。

项目年营销回顾项目期产品概况年销售情况总结年营销难点汇总项目总占地总建面约总户数约户分两期开发期占地，共计户容积率绿化率绿化面积约万平方米建筑密度项目期产品概况产品概况独栋独栋户型户型面积套数套数占比总面积面积占比独栋区联排区联排户型户型面积套数套数占比总面积面积占比双拼年销售情况总结总体货量套数面积金额已销售情况套数面积金额剩余货量套数面积金额期剩余联排产品情况期剩余联排产品位置分布期总计推货套，近两个月的推广情况下销售套，消化率，销售金额达亿元。

剩余货量全部为联排产品，多为南向入户中间户户型。

年营销难点汇总年沈阳别墅市场尤其是棋盘山中央别墅区集中放量，竞争异常激烈。

年别墅项目竞争转化为品牌力展示力性价比等综合实力的竞争格走势分析沈阳别墅市场价格连年稳中有升，即便年仍保证了的增长，年随着保利中海富力首创华润等系列品牌开发商进驻沈阳别墅市场，价格上升达。

桑堤亚纳万科兰乔圣菲亿达玖墅保利十二橡树庄园沈棋路奥板块双拼联排开盘销售套年新入市项目情况览多为品牌开发商开发，位置佳项目产品档次高价格有较大拉升，入市销量反应平淡，业绩较差。

沈阳别墅市场价格走势时间价格均价论证沈阳别墅市场平均价排开盘销售套富力仙湖国际机场区板块独栋精装联排至年月预计销售套金地长青湾浑南板块联排高层中海龙湾浑南板块双拼开盘销售套华润橡树湾北部板块联排推迟到明年月上市首创琥珀湾棋盘山个，鉴于年碧桂园成交套占比，应远小于去年。

年品牌开发商项目集体面世，但整体情况来看价升量跌，销售普遍般，值得警惕。

项目所属板块项目规模产品类型均价面市情况占地建面独栋联排绿洲悠山美地机场区板块联来自百晓堂数据库。

年销售统计数据由于统计口径不同，明显低于市场消化量，期间实际消化量应在套左右。

沈阳市别墅市场在年期间呈现稳步增长的态势，起，供销量均大幅增加。

年新增别墅项目新增别墅项目湾绿地老街坊雅居乐项目碧桂园太阳城棋盘山中央别墅别墅市场沈阳市别墅市场概览沈阳别墅市场供应量与消化量分析年年年年年年年供应套数销售套数注年数据来自沈阳房地产交易中心和信息中心，年数据。

城市型别墅，交通便利靠近市中心，配套尚未成熟，区域内项目主打城市别墅生活。

代表项目为中海龙湾金地长青湾伊丽雅特湾，城市型别墅区，规划配套般，缺少景观资源，属于早期别墅区代表项目华润橡树区域形象较差配套不完善，发展滞后代表项目富力仙湖国际听雨观澜圣罗伦斯，美地庄园。

经济型别墅区，邻蒲河景观资源较好周边生活配套缺乏。

代表项目为泰盈九如溪谷翔凤山水国际大溪地原香树棋盘山中央别墅区，得天独厚的自然环境与人文环境，区域发展迅速，高端项目聚集。

代表项目为万科兰桥圣菲奥林匹克花园三期首创琥珀湾唯美十方中旅国际小镇。

空港别墅区，依靠桃仙国际机场，景观自然资源差格为元平浦河别墅区独栋价格为元平联排价格为万元平浑南别墅区双拼价格为元平联排价格为元平棋盘山别墅区独栋价格为元平，联排价格为元平。

北部别墅区联排价格为元平，对别墅影响不大限外令取消，国家发出明确信号，支持改善型住房需求国家加大对土地用地性质查处，别墅用地数量逐步减少，稀缺性逐步体现，新上市项目容积率多大于。

机场别墅区独栋价格为万元平，联排价房屋”的有关规定。

别墅用地限批，价值稀缺预期加强限外令示范全国宏观政策小结年度宏观政策保持宽松的货币政策和保证经济稳定性，对房地产业是重大利好消息年出台系列房地产政策，在与规范房地产发展别墅类房地产开发项目的土地供应”。

“限外令”被喊停年月日，北京市建委等九部门联合发文，规定自年月日至月日，暂停执行关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知中“对境外个人在京购房的居住年限和所购。

之后，国土资源部与国家发展和改革委员会也共同提出将“低密度大套型住宅项目指住宅小区建筑容积率低于单套住房建筑面积超过平方米的住宅项目”列入限制用地中。

年月日，国务院再次明确要求“继续停止续隐含利好因素宏观环境与别墅相关政策别墅禁地年年月日，国土资源部下发关于当前进步从严土地管理的紧急通知，要求停止供应别墅类房地产开发项目的土地供应，并先后对别墅用地及别墅项目进行了清理显中央经济工作会议对房地产政策解读宏观经济政策的连续性和稳定性将继续自住和改善性需求的优惠政策将延续未传出房市调整信号推进城镇化放宽户籍限制会议未作出明显调整信号，“双松”政策延吸引高端客户能力加强通货膨胀预期下，改善性需求和投资性需求增加，高端住宅尤其是稀有别墅增值保值能力强，迎来利好机遇。

宏观环境相关政策条新政年出台政策多为适度“收紧政策”，合理性控制和调整明显吸引高端客户能力加强通货膨胀预期下，改善性需求和投资性需求增加，高端住宅尤其是稀有别墅增值保值能力强，迎来利好机遇。

宏观环境相关政策条新政年出台政策多为适度“收紧政策”，合理性控制和调整明显中央经济工作会议对房地产政策解读宏观经济政策的连续性和稳定性将继续自住和改善性需求的优惠政策将延续未传出房市调整信号推进城镇化放宽户籍限制会议未作出明显调整信号，“双松”政策延续隐含利好因素宏观环境与别墅相关政策别墅禁地年年月日，国土资源部下发关于当前进步从严土地管理的紧急通知，要求停止供应别墅类房地产开发项目的土地供应，并先后对别墅用地及别墅项目进行了清理。

之后，国土资源部与国家发展和改革委员会也共同提出将“低密度大套型住宅项目指住宅小区建筑容积率低于单套住房建筑面积超过平方米的住宅项目”列入限制用地中。

年月日，国务院再次明确要求“继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应”。

“限外令”被喊停年月日，北京市建委等九部门联合发文，规定自年月日至月日，暂停执行关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知中“对境外个人在京购房的居住年限和所购房屋”的有关规定。

别墅用地限批，价值稀缺预期加强限外令示范全国宏观政策小结年度宏观政策保持宽松的货币政策和保证经济稳定性，对房地产业是重大利好消息年出台系列房地产政策，在与规范房地产发展，对别墅影响不大限外令取消，国家发出明确信号，支持改善型住房需求国家加大对土地用地性质查处，别墅用地数量逐步减少，稀缺性逐步体现，新上市项目容积率多大于。

机场别墅区独栋价格为万元平，联排价格为元平浦河别墅区独栋价格为元平联排价格为万元平浑南别墅区双拼价格为元平联排价格为元平棋盘山别墅区独栋价格为元平，联排价格为元平。

北部别墅区联排价格为元平棋盘山中央别墅区，得天独厚的自然环境与人文环境，区域发展迅速，高端项目聚集。

代表项目为万科兰桥圣菲奥林匹克花园三期首创琥珀湾唯美十方中旅国际小镇。

空港别墅区，依靠桃仙国际机场，景观自然资源差区域形象较差配套不完善，发展滞后代表项目富力仙湖国际听雨观澜圣罗伦斯，美地庄园。

经济型别墅区，邻蒲河景观资源较好周边生活配套缺乏。

代表项目为泰盈九如溪谷翔凤山水国际大溪地原香树。

城市型别墅，交通便利靠近市中心，配套尚未成熟，区域内项目主打城市别墅生活。

代表项目为中海龙湾金地长青湾伊丽雅特湾，城市型别墅区，规划配套般，缺少景观资源，属于早期别墅区代表项目华润橡树湾绿地老街坊雅居乐项目碧桂园太阳城棋盘山中央别墅别墅市场沈阳市别墅市场概览沈阳别墅市场供应量与消化量分析年年年年年年年供应套数销售套数注年数据来自沈阳房地产交易中心和信息中心，年数据来自百晓堂数据库。

年销售统计数据由于统计口径不同，明显低于市场消化量，期间实际消化量应在套左右。

沈阳市别墅市场在年期间呈现稳步增长的态势，起，供销量均大幅增加。

年新增别墅项目新增别墅项目个，鉴于年碧桂园成交套占比，应远小于去年。

年品牌开发商项目集体面世，但整体情况来看价升量跌，销售普遍般，值得警惕。

项目所属板块项目规模产品类型均价面市情况占地建面独栋联排绿洲悠山美地机场区板块联排开盘销售套富力仙湖国际机场区板块独栋精装联排至年月预计销售套金地长青湾浑南板块联排高层中海龙湾浑南板块双拼开盘销售套华润橡树湾北部板块联排推迟到明年月上市首创琥珀湾棋盘山板块双拼联排开盘销售套年新入市项目情况览多为品牌开发商开发，位置佳项目产品档次高价格有较大拉升，入市销量反应平淡，业绩较差。

沈阳别墅市场价格走势时间价格均价论证沈阳别墅市场平均价格走势分析沈阳别墅市场价格连年稳中有升，即便年仍保证了的增长，年随着保利中海富力首创华润等系列品牌开发商进驻沈阳别墅市场，价格上升达。

桑堤亚纳万科兰乔圣菲亿达玖墅保利十二橡树庄园沈棋路奥林匹克花园三期东高路棋盘山中央别墅区竞品分布图市区首创琥珀湾中旅国际小镇新希望丽城本区域参考项目概况项目建面万平占地万平容积率目前推货主力户型最新均价累计销售率万科兰乔圣菲四期独栋共套联排，共套独栋联排奥园三期期独栋平共栋联排平套独栋联排首创琥珀湾月开盘双拼平联排双拼联排售出套中旅国际小镇期双拼联排双拼联排桑堤亚纳二期尾货独栋联排唯美十方二期独栋独栋方迪山庄期售罄清韵百园独栋双拼联排左右均价元平沈阳碧桂园二期双拼联排均价保利十二橡树庄园期独栋联排区域业费元平月万科兰乔圣菲双会所设计，服务项目包含室内泳池桌球馆棋牌室阅览室健身房餐厅等。

万科物业奥园三期，运动主题会所室内泳池壁球馆桌球馆棋牌室阅览室健身房多功能宴会厅餐厅等奥园物业首创琥珀湾规划有商业街会所等配套设施未定未定中旅国际小镇万平米欧陆风情旅游商业街，行政中心星级酒店婚庆教堂生活会馆大型超市文化体育会所演艺中心文化广场天鹅湖大型学校滨水商业街等，定位于“棋盘山核心配套区”港中旅物业唯美十方平方米专属名流会馆集商务聚会休闲娱乐时尚运动住宿餐饮于体。

亿达物业清韵百园商业街宋街内，打造面积平米皇家温泉养生中心皇家狩猎场私家高尔夫球场第太平戴维斯保利十二橡树庄园平私人尊享会所，保利物业区域内项目物业均为项目公司自有物业，除清韵百园外，无国际知名物业公司加入，从客户的认可度来说，物业水平较低是导致客户部购买的个重要原因，万科的热销也证明了这点，对我司后期的物业体系提出了参考。

别墅市场小结沈阳市别墅市场相较全国别墅区比较，沈阳传统五大别墅板块无江河湖海景高山高尔夫等稀缺资源，高端客户吸纳性弱棋盘山中央别墅区占据国家级景区资源，板块优势明显。

年，国内大品牌开发商别墅项目先后面市，对沈阳市别墅整体价格拉升达，但价升量跌。

棋盘山板块预判棋盘山别墅区明年进入爆炸式的集中供货期，十大品牌开发商项目集中上市。

明年上市项目容积率较高，绝大多数为洋房和别墅混合社区。

独栋产品稀缺性明显，升值空间较大。

鉴于竞争加剧和缺少标杆性产品拉动，预计明年价格维持年水平基础上，小幅上升