TOP232010年3月_人民路、武宜路项目策划定位报告.ppt文档免费在线阅读

铂安国际栋米挑高产品的设计创新，在单价上有了较大的突破，但市场接受度有限，目前仍以投资客为主。

写字楼商住楼售价分析延政中路成新高端商务区围绕武进区行政中心各政府行政单位资源，在延政中路线，已经形成由常州世贸中心财富广场常发大厦等写字楼组成的武进区最高端的新商务区。

乐购商圈成新高端商住区依托乐购超市福克斯广场等商业资源，在该十字路口，形成了以天禄商务广场铂安国际为主要代表的商务区，以商住楼为主打产品，纯写字楼几乎没有。

政府行政单位成写字楼重要需求者在武进新商务区内，约有的写字楼为政府行政办公大楼或企业办公自用大楼，政府行政单位成为写字楼市场的重要需求者。

高端写字楼比较稀少目前在武进区延政中路线，纯写字楼主要由常州世贸中心供应，但去化不理想，而其余产品性质均偏向于商住两用，且档次比较低。

写字楼去化速度较缓后期供应量巨大竞争激烈年月至今，武进区延政中路线可计算的写字楼类产品，去化率约为。

而即将上市的隐性写字楼类产品供应约为万平米左右，同时乐购商圈内可销售的商住楼供应量约为万，可以肯定的是业副中心武进区商业副中心以满足南部居民和南部领近市县流动顾客为队形，集购物休闲商务于体新北区商业副中心以满足新北区居民和南部领近市县流动顾客为队形，集购物休闲商务于体区域商业中心青龙区域商等方面均对本案不构成直接竞争。

商业市场分析市级商业中心市级商业副中心区级商业副中心常州市商业网点总体规划布局序号类别名称定位市级商业中心市级商业中心满足市内外大众及高档多层次时尚消费为主市级商北区域。

由于地块位置为老的武进中心，因此无论在资源条件还是心里归属感来说，对武进区客户吸引力很强，主要客户还是以武进客户为多。

住宅市场总结宗地目前所处区域属于价格洼地，现有在售项目在体量定位表现。

本案所处区域为武进区价格洼地。

从去化来看，整个区域销售情况较好，去化速度基本在年均万平方米。

从项目剩余推量来看，临近本案的区域未来竞争不大，未来现有项目与本案的竞争主要来自于武进新城区域及运河以小高层高层为主的中型社区为主，户型设置多为常规户型。

产品定位基本属于中档社区。

产品均质化。

天宁区的兰陵尚品格均价在元平米和平路人民路的项目价格在元平米武进新城的毛坯价格主力段在元平米力分析四近邻本案的项目现场表现力都较般，售楼处空间不大销平销海质量较差基本上没有打造景观示范区和样板房售楼处大多也没有特色服务无门卫物业服务人员等销售人员素质偏低。

区域市场主要以平米三房兰陵尚品平米三房随园平米三房近邻本案的项目户型没有其他亮点，只是附加值较高般都会送面积，户型也以高附加值的小三房为主。

兰陵尚品售楼处随园售楼处香江壹品售楼处中天名园售楼处近邻本案的项目产品单组团绿地及花园小品万平米社区商业新城熙园新城房产公司新古典主义涂料为主景观设计手法相对灵活沿街商业购物区中天名园中钢地产现代建筑风格涂料规划两条景观轴万沿街商铺近邻本案的项目产品力分析三香江壹品特色社区自有配套随园常州市双益房地产现代简约涂料简单水景及坡地景观万平米商业铺位兰陵尚品常州市华强房地产意大利新古典涂料段景观长廊设置小品沿街商铺近邻欧尚超市香江壹品中房股份康桥房产现代主义涂料简万的中型项目。

近邻本案的项目产品力分析二近邻本案的项目大多为本土开发商开发建筑风格比较单外立面用材基本以涂料为主景观打造方面基本无特色可言社区配套简单。

项目开发商建筑风格外立面用材景观香江壹品联排别墅小高层高层公寓高层公寓三房新城熙园多层小高层高层房三房中天名园联排别墅小高层高层高层二房兰陵尚品随园香江壹品近邻本案的项目定位多为中档社区，除中天名园外都是大。

武进新城区域及运河以北区域未来的体量较大。

近邻本案的项目产品力分析项目总建万平米容积率建筑类别均价元平米在售主力面积平米随园高层花园洋房高层预计三房兰陵尚品小高层高层三房公寓公寓德禾豪景从去化来看，整个区域销售情况较好，年去化速度基本在万平米左右。

从项目剩余推量来看，和平路人民路区域在售项目普遍未来剩余量较小，基本都是尾盘销售。

未来竞争强度不量万平米老湖塘中心区随园运河以北区域银河湾明苑九洲新世界住宅住宅兰陵尚品和平路人民路香江壹品新城熙园中天名园武进新城天隽峰御城茂业泰富城莱蒙城景城名轩新城公馆万泽国际公寓新天地来看，本项目所在的周边区域项目二房总价万三房主力总价在万。

在售项目去化分析区域项目总建万平米推盘时间已推量万平米已售量万平米销售率年去化量万平米未推万平米剩余项目价格在元平米武进新城的毛坯价格主力段在元平米。

本项目所在区域在售项目只有随园个，参考性不强，考虑到随园项目大面积赠送，实际价格更低，因此总体来说本项目所在区域现在是价格洼地从总价修三房四房三房四房万泽国际平层复式装修平层复式均平层复式新天地公寓装修公寓公寓德禾豪景高层二房二房在售项目价格分析天宁区的兰陵尚品均价在元平米和平路人民路的项修三房四房三房四房万泽国际平层复式装修平层复式均平层复式新天地公寓装修公寓公寓德禾豪景高层二房二房在售项目价格分析天宁区的兰陵尚品均价在元平米和平路人民路的项目价格在元平米武进新城的毛坯价格主力段在元平米。

本项目所在区域在售项目只有随园个，参考性不强，考虑到随园项目大面积赠送，实际价格更低，因此总体来说本项目所在区域现在是价格洼地从总价来看，本项目所在的周边区域项目二房总价万三房主力总价在万。

在售项目去化分析区域项目总建万平米推盘时间已推量万平米已售量万平米销售率年去化量万平米未推万平米剩余量万平米老湖塘中心区随园运河以北区域银河湾明苑九洲新世界住宅住宅兰陵尚品和平路人民路香江壹品新城熙园中天名园武进新城天隽峰御城茂业泰富城莱蒙城景城名轩新城公馆万泽国际公寓新天地公寓公寓德禾豪景从去化来看，整个区域销售情况较好，年去化速度基本在万平米左右。

从项目剩余推量来看，和平路人民路区域在售项目普遍未来剩余量较小，基本都是尾盘销售。

未来竞争强度不大。

武进新城区域及运河以北区域未来的体量较大。

近邻本案的项目产品力分析项目总建万平米容积率建筑类别均价元平米在售主力面积平米随园高层花园洋房高层预计三房兰陵尚品小高层高层三房香江壹品联排别墅小高层高层公寓高层公寓三房新城熙园多层小高层高层房三房中天名园联排别墅小高层高层高层二房兰陵尚品随园香江壹品近邻本案的项目定位多为中档社区，除中天名园外都是万的中型项目。

近邻本案的项目产品力分析二近邻本案的项目大多为本土开发商开发建筑风格比较单外立面用材基本以涂料为主景观打造方面基本无特色可言社区配套简单。

项目开发商建筑风格外立面用材景观特色社区自有配套随园常州市双益房地产现代简约涂料简单水景及坡地景观万平米商业铺位兰陵尚品常州市华强房地产意大利新古典涂料段景观长廊设置小品沿街商铺近邻欧尚超市香江壹品中房股份康桥房产现代主义涂料简单组团绿地及花园小品万平米社区商业新城熙园新城房产公司新古典主义涂料为主景观设计手法相对灵活沿街商业购物区中天名园中钢地产现代建筑风格涂料规划两条景观轴万沿街商铺近邻本案的项目产品力分析三香江壹品平米三房兰陵尚品平米三房随园平米三房近邻本案的项目户型没有其他亮点，只是附加值较高般都会送面积，户型也以高附加值的小三房为主。

兰陵尚品售楼处随园售楼处香江壹品售楼处中天名园售楼处近邻本案的项目产品力分析四近邻本案的项目现场表现力都较般，售楼处空间不大销平销海质量较差基本上没有打造景观示范区和样板房售楼处大多也没有特色服务无门卫物业服务人员等销售人员素质偏低。

区域市场主要以小高层高层为主的中型社区为主，户型设置多为常规户型。

产品定位基本属于中档社区。

产品均质化。

天宁区的兰陵尚品格均价在元平米和平路人民路的项目价格在元平米武进新城的毛坯价格主力段在元平米。

本案所处区域为武进区价格洼地。

从去化来看，整个区域销售情况较好，去化速度基本在年均万平方米。

从项目剩余推量来看，临近本案的区域未来竞争不大，未来现有项目与本案的竞争主要来自于武进新城区域及运河以北区域。

由于地块位置为老的武进中心，因此无论在资源条件还是心里归属感来说，对武进区客户吸引力很强，主要客户还是以武进客户为多。

住宅市场总结宗地目前所处区域属于价格洼地，现有在售项目在体量定位表现等方面均对本案不构成直接竞争。

商业市场分析市级商业中心市级商业副中心区级商业副中心常州市商业网点总体规划布局序号类别名称定位市级商业中心市级商业中心满足市内外大众及高档多层次时尚消费为主市级商业副中心武进区商业副中心以满足南部居民和南部领近市县流动顾客为队形，集购物休闲商务于体新北区商业副中心以满足新北区居民和南部领近市县流动顾客为队形，集购物休闲商务于体区域商业中心青龙区域商业中心中心位于北塘河路以南，竹林北路以北，东经路贯穿其中。

突出旅游休闲文化地理等特点，目标顾客为旅游人群及本地居民城西区域商业中心中心位于北港中心公园以西，星港大道以南，梧桐路以北，玫瑰路以东，其北侧为钟楼行政中心所在地。

突出以休闲娱乐为主购物为辅的特点，目标顾客为本地区居民及部分其他区域居民新龙区域商业中心规划中的商业中心主要集中在长江路西侧以及区行政中心周边。

目标顾客为本地区居民及北部其他区域居民武南区域商业中心规划中的商业中心位于武南组团中部。

目标顾客为本地区居民及南部其他区域居民城东区域商业中心规划中的商业中心位于戚区新城区中部。

目标顾客为本地区居民及东部其他区域居民滨江区域商业中心规划中的商业中心大厦，金源大厦等今后均有可能将部分楼层对外出租，预计万左右的出租或出售面积。

在今后半年之内将有约万平米左右的隐性写字楼产品供应，市场潜在竞争激烈。

价格元平米项目名称常州世贸中心旺府公寓财富广场聚园金都名苑德禾文慧苑元平米元平米元平米元平米元平米元平米天禄商务广场铂安国际元平米元平米元平米元平米元平米元平米元平米挑高产品从销售价格横向比较来看，常州世贸中心以平米的单价傲视群雄，概念的打造及世贸服务平台的搭建是其项目取得高附加值和市场人可得重要因素。

去化较好的两楼盘均有相对的价格优势，体量小，容易整体收购是其快速销售的主要原因。

商住楼类产品期宜商宜住的特性也深受市场欢迎，单价比较上没有多大优势。

铂安国际栋米挑高产品的设计创新，在单价上有了较大的突破，但市场接受度有限，目前仍以投资客为主。

写字楼商住楼售价分析延政中路成新高端商务区围绕武进区行政中心各政府行政单位资源，在延政中路线，已经形成由常州世贸中心财富广场常发大厦等写字楼组成的武进区最高端的新商务区。

乐购商圈成新高端商住区依托乐购超市福克斯广场等商业资源，在该十字路口，形成了以天禄商务广场铂安国际为主要代表的商务区，以商住楼为主打产品，纯写字楼几乎没有。

政府行政单位成写字楼重要需求者在武进新商务区内，约有的写字楼为政府行政办公大楼或企业办公自用大楼，政府行政单位成