TOP29鸿顺智源_江苏苏州相城区湖畔别墅项目营销策划报告_134页.ppt文档免费在线阅读

同时，家庭结构的变化，需要更大居住空间，在经过多年的打拼与积累后，自己人生达已经到达定的高度，“改善居住条件”则成为他们购房的考虑因素。

目标客群购买动机研究•社会地位提高由于事业上的上升，这个群体的社交圈子层面也相对提高。

原有的房子已经不能满足这个群体对房子“社会标签”的要求。

他们需要个可以体现自己“成功”的标志，给自己争取面子，可以让自己的社交生活圈内朋友因为自己拥有套“有面子的房子”而尊重或者羡慕自己。

目标客群购买动机研究•现实生活所需特别是针对岁左右的目标消费者，这个年龄阶段的消费者事业上已经取得定成功，孩子的年龄约在岁左右，他们正步入青春期，需要自己的空间。

还有这个年龄阶段的人，其父母亲也都步入高龄，身边需要人照顾，多会搬来跟儿女起住。

这样的家庭还多有保姆，需要更大的生活空间。

目标客群购买动机研究•从众心理在自己圈子里的人都换房子的时候，从大流。

同时，在选择物业的时候，会和圈子里面的人作比较，希望别人拥有的自己同样拥有，并且更好。

用眼光证明自己更高的价，联排为主，目前剩余套二期套房源，联排为主，目前剩余套三期共套产品总套数剩余套数面积区间联排双拼独栋项目动态分析期开盘时间年月，以内定客户为主，期均价，推出套，当天成交套，剩余房平米容积率总建面积平米绿化率总套数套产品形态联排双拼独栋物业公司苏州悦华物业有限公司物业费联排元平米独体元平米建筑现代新苏式院落总套数套，主要产品为联排双拼独栋期套系，区域市场竞争比较激烈。

市场竞争分析竞争个案分布图半岛名墅建邦唯园栋春申湖板块建邦唯园会所独栋别墅区中央水景米沿湖景观带四期三期二期期项目位置相城区黄埭镇春秋大道南侧开发商建邦置业占地面积吴中区环太湖区域之后的苏州第二个度假休闲版块。

栋驻立在春申湖畔，开启湖畔别墅生活，拥有完善配套设施，亩春申自然湖景，星级春申湖度假酒店等优势资源。

项目与以建邦唯园半岛名墅为主的个项目存在主要竞争关，在今年楼市整体低迷的情况下，对于投资人群来说，观望情绪肯定存在。

但是相城区未来别墅房源的上市量还是较为可观的，特别是在经济型别墅方面别墅供应量应该是继吴中区之后的苏州第二大供应区域，也有望建成继地的大量私营业主，投资性人群，度假休闲型人群均有，因而，市场关注度还是值得期待的。

总体来看，目前相城区别墅项目的推量约占总量的半以上，除了开发较早的项目去化量较大以外，大部分项目目前去化还是较少的料免费下载年相城区别墅市场分析从销售价格来看，目前相城区的别墅均价般在元平方米元平方米左右，联排和双拼别墅总价控制在万左右或以内，独栋别墅在万万为主，客源定位还是较为宽泛的，除了本型别墅为主，纯低密度高档社区还是只占小部分的，因而社区规模也以万方以上的中型社区为主。

版房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资等方面也有望得到提高。

从建筑类别来看，目前相城区的别墅类型还是较为全面的，各种形态的别墅均有，以联排别墅为主复合型社区和纯别墅小区并存，其中复合型社区占到半以上，也决定了目前相城区主要还是以经济率和入住层次皆有待提高。

从相城区别墅型项目的开发商来看，早期以本地开发公司为主，但品牌开发公司逐渐介入，整体品质逐渐提高，由早先的性价比楼盘慢慢走向品质楼盘同时，随着大型开发公司的介入，楼盘的配套目前相城区别墅型项目主要围绕在阳澄湖春申湖珍珠湖等区域，以优异的湖景资源和生态环境取胜。

但同时这些区域地理位置较偏僻，交通和生活配套还存在定不足，也没有形成定的高档社区居住氛围和度假氛围，入住爱丁堡香溪琴谷星岛仁恒澄湖水岸排名不分先后。

这十个项目的累计成交量为套，占纳入统计的多个别墅项目总成交量的，是别墅市场十大寡头。

年相城区别墅市场分析年相城区别墅市场分析从上表可以看出，多用作休闲度假用途或仅立足于本地客源，与近郊别墅和城市别墅的客源存在定的差异性。

前十强占据半壁江山年苏州别墅市场销售最好的十个项目分别是观澜丽宫水岸清华桃花源丽岛别墅依云水岸石湖华城湖郡额。

实际上，这也是符合常理的方面，近郊别墅可作为第居所，承担的功能与城市别墅基本上样另方面，近郊别墅的价格优势明显，房价高企后，部分别墅需求由城市转向近郊，带动了近郊别墅的升温。

而远郊别墅园区“金鸡湖独墅湖”区域联排别墅为代表的城市型别墅销量大减，使得整个城市型别墅的成交比例下降至。

远郊别墅成交比例相对较稳定，基本上在左右。

所以，近郊别墅成交份额的增长替代了部分城市别墅的市场份类别墅的成交比例如下远郊别墅占，近郊别墅占，城市别墅占。

年，以桃花源水岸清华湖郡香溪琴谷等为代表的近郊别墅成交量较大，使得整个近郊型别墅的成交比例上升至，较年增加个百分点。

与此同时，以三期等等。

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年，以桃花源水岸清华湖郡香溪琴谷等为代表的近郊别墅成交量较大，使得整个近郊型别墅的成交比例上升至，较年增加个百分点。

与此同时，以园区“金鸡湖独墅湖”区域联排别墅为代表的城市型别墅销量大减，使得整个城市型别墅的成交比例下降至。

远郊别墅成交比例相对较稳定，基本上在左右。

所以，近郊别墅成交份额的增长替代了部分城市别墅的市场份额。

实际上，这也是符合常理的方面，近郊别墅可作为第居所，承担的功能与城市别墅基本上样另方面，近郊别墅的价格优势明显，房价高企后，部分别墅需求由城市转向近郊，带动了近郊别墅的升温。

而远郊别墅多用作休闲度假用途或仅立足于本地客源，与近郊别墅和城市别墅的客源存在定的差异性。

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但同时这些区域地理位置较偏僻，交通和生活配套还存在定不足，也没有形成定的高档社区居住氛围和度假氛围，入住率和入住层次皆有待提高。

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栋驻立在春申湖畔，开启湖畔别墅生活，拥有完善配套设施，亩春申自然湖景，星级春申湖度假酒店等优势资源。

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二期开盘时间为年月低，推出套，开盘当日成交月余套，月内陆续成交约余套，目前剩余套三期于年月中旬低调销售，销售情况不佳，目前迫于年底回款压力，优惠价低至元平米。

截止到月底，三期备案共套，目前该项目去化约的房源。

入户花园车位中庭北院小天井主力联排户型层二层三层户型特点中式狭长型设计前院中庭后院的传统中式风格部分户型设置小天井，利于采光联排别墅无车库设计没有地下室及阁楼的设置。

赠送空间较小。

独栋别墅区联排别墅区叠加别墅区沿湖景观带中央景观大道半岛名墅项目位置相城区黄埭镇春秋大道南侧开发商黄埭房产占地面积万容积率总建面积万方绿化率总套数套产品形态尚建筑由于以上竞争项目的体量都比较大，在未来很长段时间内都将成为栋项目的主要竞争对手，加上其他项目的涌现，区域内竞争状况将会越来越激烈，栋要想在众多竞争对手中脱颖而出，必须采取差异化的营销推广策略，拔高产品形象，依托亩春申自然湖景国际现代简约建筑设计星级春申湖度假酒店，打造个具有国际品质的的智能家居大宅，以概念包装进行炒作，提高产品的附加值，以高品质的尊贵形象与高性价比赢取市场。

市场攻略价格建议年的金融海啸把中国房地产市场的乐观展望扫而空，由于担心经济前景进步变坏，业内人士普遍对年的市场保持审慎。

年的市场环境与趋势依然迷茫，为了确保项目的的资金回笼与工程进度，价格可根据比较明显的工程节点例如出立面，出景观，销售中心成立以及销售情况例如热销等进行价格调整。

建议年均价联排元平米联排元平米独栋元平米根据市场情况，可适当做促销品牌策略营销推广客群分析竞争定义产品分析目标客群定位分析客群基本特征分析心理形态分析费用预算企划表现栋项目定位于中高端项目，所瞄准的客户群多为认同现代建筑，向湖畔别墅生活方式的改善居住环境本地客户相城区以及黄埭镇潘阳工业园企业主与商业人士目标客群定位分析寻找栋的客户群体经济收入•购买能力决定客户群体根据栋的房型配比，以及均价，预估平均购房总价在万元左右。

•按照购买意愿，可以分为两类人群买的起按