,河口片区紧临项目的“明珠湾”为全大户型项目，“北江明珠”在面积区间上入市时间段上与项目构成主要竞争主要竞争明珠湾基础信息北江明珠基础信息项目位臵口岸大道与西河路交汇处规模三座层高层洋房，共户户型区间三房合拼户型四房销售均价毛坯销售折扣,申请可至折销售进度座年月入市，剩余套，二座年月入市，目前消化四成以上，三座待售项目位臵口岸大道与西河路交汇处项目规模项目占地亩，计容总建约万平米，分两期建设户型区间主力住宅产品销售均价未售期产品住宅大型集中商业入市时间预计年月,优势均属三水规划新中心或边沿，其中明珠湾比项目实现了更好的江景资源享有，且地型平整。北江明珠因明珠湾的遮挡未能享更好的江景资源，属二线江景大盘。优势二明珠湾规划设计上充分考虑了对各栋各户对江景资源的利用，沿北江呈流线型布局，大面积户型较好地契合了客户需求，同时良好地实水区重点建设发展区域的中心组团西南角位臵，同处于三水政府“西拓南延”发展战略的中心位臵，区域价值突出中心区的规划范围为东起三达路，南到北江堤岸西侧北段以森林公园边缘为界，西侧南段以口岸大道为界,区域价值,项目处于三高占位，成为区域价值体现者与引领者各片区房价将进步体现片区特色，拉开价差总体价格上扬支撑有力,“颐澳湾”价值研判•在未来段时间内，随着新中心城区发展，三水将形成的城市级聚合力。同时，大户型产品将成为今年主流供应产品。•三水各片区主导性不明显，项目个性缺乏，缺乏楼市主导者。•观点•观点•观点主导性项目将进行,三水楼市现阶段供需平衡，支撑力较强，同时，规划设计社区品质营销手法上均有突破，但缺乏引领城市价值成为城市住宅名片的项目。结论•三水区刚性需求市场支撑面较广，供需平衡，价格有上扬空间。售均价区间，属政策引型上升空间版块销售均价区间，属片区完善下的上升空间版块销售均价区间，调整型版块片区代表性楼盘及销售均价时代城及明珠湾，时代城现销售均价为元折后价，带元装修。明珠湾元。老城区版块山水品现销售均价为元。因送面积较大，换算后约之间数据来源三水区房屋备案系统及中原监测中心销势进行定价的发展阶段，缺乏靠强势品牌资源占位实现价格突围与引领楼市发展的项目沙头版块雅居乐及奥林匹克花园，其中雅居乐现销售均价约元奥林匹克花园销售均价约元带约元装修。河口版块来源三水区房屋备案系统及中原监测中心,各板块价格未能充分体现片区特色，政策或资源引导性不强，仍处于靠规模自身建设优产市场逐渐成熟，在营销手法创新规划产品创新设计方面均表现突出，如户型设计上，多阳台室内景观阳台甚至直接通过“花架”送面积等手法被广泛采纳。三水区年住宅产品供应结构房房房别墅房房数据得以广泛应用。从供应量分析，房占左右，为市场主流产品。从成交量分析，刚性需求在今年度仍有良好的表现。从各楼盘调查反馈信息，不少楼盘的外来务工人员在三水臵业的趋势越来越明显。三水房地,年，三水区各片区新推产品结构丰富，房中小面积为主流产品，消化吸收较好同时面对同质化竞争，营销手法户型设计创新等手法。从图表可以看出，年三水区整体住宅均价为元，比年元均价有所下降，但同比往年有小步上扬。说明三水楼市价格支撑有力。数据来源三水区房屋备案系统及中原监测中心相关背景及信息三水时代城月日开盘情况及面积统计年年年年成交面积成交均价从年三水区域住宅成交量大幅下滑，但价格却出现大幅上升来看，年区域价格仍未达到年水平，判断仍有定的上升空间。年成交量大跌通过年报复性反弹得于弥补，区域臵业需求强劲,年，三水区住宅成交面积达万平方米，成交均价为元，市场供求趋同，新增供应量实现了以上的消化率，现价格市场有足够支撑力。年度三水住宅成交均价动及城区客户臵业需求外溢下，楼市将迎来新轮发展机遇。,区域房地产市场现况概述重作用，市场进步分化，整体仍然向上。•结论为了投资保值，更多资金涌入不动产，可能真正进入“全民购房”时代。二三线城市房价享有进步上升空间。•结论三水区域价值进步显现，经济向好，在大环境带动重作用，市场进步分化，整体仍然向上。•结论为了投资保值，更多资金涌入不动产，可能真正进入“全民购房”时代。二三线城市房价享有进步上升空间。•结论三水区域价值进步显现，经济向好，在大环境带动及城区客户臵业需求外溢下，楼市将迎来新轮发展机遇。,区域房地产市场现况概述,年，三水区住宅成交面积达万平方米，成交均价为元，市场供求趋同，新增供应量实现了以上的消化率，现价格市场有足够支撑力。年度三水住宅成交均价及面积统计年年年年成交面积成交均价从年三水区域住宅成交量大幅下滑，但价格却出现大幅上升来看，年区域价格仍未达到年水平，判断仍有定的上升空间。年成交量大跌通过年报复性反弹得于弥补，区域臵业需求强劲。从图表可以看出，年三水区整体住宅均价为元，比年元均价有所下降，但同比往年有小步上扬。说明三水楼市价格支撑有力。数据来源三水区房屋备案系统及中原监测中心相关背景及信息三水时代城月日开盘情况,年，三水区各片区新推产品结构丰富，房中小面积为主流产品，消化吸收较好同时面对同质化竞争，营销手法户型设计创新等手法得以广泛应用。从供应量分析，房占左右，为市场主流产品。从成交量分析，刚性需求在今年度仍有良好的表现。从各楼盘调查反馈信息，不少楼盘的外来务工人员在三水臵业的趋势越来越明显。三水房地产市场逐渐成熟，在营销手法创新规划产品创新设计方面均表现突出，如户型设计上，多阳台室内景观阳台甚至直接通过“花架”送面积等手法被广泛采纳。三水区年住宅产品供应结构房房房别墅房房数据来源三水区房屋备案系统及中原监测中心,各板块价格未能充分体现片区特色，政策或资源引导性不强，仍处于靠规模自身建设优势进行定价的发展阶段，缺乏靠强势品牌资源占位实现价格突围与引领楼市发展的项目沙头版块雅居乐及奥林匹克花园，其中雅居乐现销售均价约元奥林匹克花园销售均价约元带约元装修。河口版块时代城及明珠湾，时代城现销售均价为元折后价，带元装修。明珠湾元。老城区版块山水品现销售均价为元。因送面积较大，换算后约之间数据来源三水区房屋备案系统及中原监测中心销售均价区间，属政策引型上升空间版块销售均价区间，属片区完善下的上升空间版块销售均价区间，调整型版块片区代表性楼盘及销售均价,三水楼市现阶段供需平衡，支撑力较强，同时，规划设计社区品质营销手法上均有突破，但缺乏引领城市价值成为城市住宅名片的项目。结论•三水区刚性需求市场支撑面较广，供需平衡，价格有上扬空间。•在未来段时间内，随着新中心城区发展，三水将形成的城市级聚合力。同时，大户型产品将成为今年主流供应产品。•三水各片区主导性不明显，项目个性缺乏，缺乏楼市主导者。•观点•观点•观点主导性项目将进行高占位，成为区域价值体现者与引领者各片区房价将进步体现片区特色，拉开价差总体价格上扬支撑有力,“颐澳湾”价值研判,区域价值,项目处于三水区重点建设发展区域的中心组团西南角位臵，同处于三水政府“西拓南延”发展战略的中心位臵，区域价值突出中心区的规划范围为东起三达路，南到北江堤岸西侧北段以森林公园边缘为界，西侧南段以口岸大道为界，北至南湖路中心区规划以南北向景观大道为主轴线，发挥了沿江的优势，规划建设滨江公园行政服务中心商务中心青少年活动中心体育馆展览馆图书馆及系列公共服务设施，以及良好的人居环境，营造出系列环境优美的城市开放空间三水中心新组团规划概要,项目现周边市政生活商业配套缺乏。但该片区将成为三水政府主导以配套及稀缺自然资源引导性的新豪宅片区，享有中心城市级全配套价值项目所在片区为三水规划中心发展区，东面规划为三水区新区府所在地，南面为三水新文化广场，东北为新客运站。前景可期，同时为项目后期溢价能力创造了定基础。片区规划信息，缺乏高端项目引领三水区发展，项目可借三大价值，三大产品力成为三水楼市标杆最大化利用景观资源优势，发挥景观资源引导性，实现高溢价机会三开发三水地缘优势在“广佛肇”中进步突显，同时，三水环境优美，商品住宅价格洼地特征明显，有望承接更多其它区域的臵业外溢周边项目同期开发，呈高度竞争水平威胁威胁二调控政策频出，不确定性较大，加剧了市场的观望氛围。威胁三政府关于中心组团的发展建设仍没有进入实质的建设阶段,竞品分析研究,河口片区紧临项目的“明珠湾”为全大户型项目，“北江明珠”在面积区间上入市时间段上与项目构成主要竞争主要竞争明珠湾基础信息北江明珠基础信息项目位臵口岸大道与西河路交汇处规模三座层高层洋房，共户户型区间三房合拼户型四房销售均价毛坯销售折扣,申请可至折销售进度座年月入市，剩余套，二座年月入市，目前消化四成以上，三座待售项目位臵口岸大道与西河路交汇处项目规模项目占地亩，计容总建约万平米，分两期建设户型区间主力住宅产品销售均价未售期产品住宅大型集中商业入市时间预计年月,优势均属三水规划新中心或边沿，其中明珠湾比项目实现了更好的江景资源享有，且地型平整。北江明珠因明珠湾的遮挡未能享更好的江景资源，属二线江景大盘。优势二明珠湾规划设计上充分考虑了对各栋各户对江景资源的利用，沿北江呈流线型布局，大面积户型较好地契合了客户需求，同时良好地实现了户户朝南，此外对西河路作了定的退让，项目整体形象高档。优势三明珠湾的产品设计施工工艺及细节构造都体现出了较好的专业水准。目前项目周边杂乱落后形象影响项目高端形象打造劣势现配套不足，缺乏居住氛围劣势二片区规划市政配套处于建设起步阶段劣势三竞品优劣势分析,项目价值对比与项目核心优势提练区位尴尬，正对码头政府规划中轴，配套景观流注重外部景观借势，项目园林缺乏风情在借势外景下精心规划打造内部园林建筑风格不明晰，产品线不丰富产品兼顾性较强同样是新区，本案占位优势明显产品力优势明显客户面较广，涉及较多类型居住结构明珠湾北江明珠颐澳湾,沙头片区“雅居乐”河口片区“时代城”均为规模化开发项目，品牌号召力产品层次营销推广手法成熟与项目构成重要竞争重要竞争时代城三水雅居乐花园发展商广东时代胜誉房地产开发有限公司项目规模占地万，建面万产品类型洋房别墅销售均价含装修销售进度在售二期北区洋房营销推广手法西区道路提前建设路口大型指示牌销售细节打造发展商佛山市雅居乐房地产有限公司项目规模占地万，建面万产品类型别墅高层洋房销售均价毛坯销售进度别墅售罄，剩余项目南北面高层洋房营销推广手法周末免费楼巴接送主题活动推售活动,项目优劣势的对比分析优势发展商品牌在佛山市场内具备相当影响力，产品品质感倍受业内人士认可优势二高品质高标准打造的高层洋房产品，楼盘设计错落有致，户户南北朝向优势三规模化开发，内部配套成熟均处于城市边沿型项目，片区价值不明显劣势多为自造园林景观，自然景观利用有限劣势二周边城市配套不足，属“自给自足”社区劣势三,项目价值对比与项目核心优势提练区位价值不足政府规划新城市中心中轴