部分人去过发达城市。喜欢新事物，对品牌服装电器等较注重。大部分人目前居住在东平龙丰上排南坛下埔等老城区老社区品质低。平米改善居住状况，对产品品质社区环境敏感。中高端客户群体数量小深圳广州东莞等泛珠三角客户港台客户韩国等外籍客户其他或有亲人在惠州，或工作生意在惠州在惠州有定人脉关系网络经济实力雄厚。每年都有定时间生活在惠州居住。视野十分开阔，心态开放，善于把控商机，十分有主见。喜欢新事物，对品牌尤为注重。主要集中在陈江仲凯高新区宿舍及麦地商圈老商品房。物业管理不到位，社区品质低。平米投资长住短暂居住，对产品品质社区环境服务敏感。本报告严格保密奥园成交客户分析客户类型客户比例客户细分总价区间购买用途客户特征项目认可点与本项目契合度惠州客户私营企业主万以上自用惠州富豪阶层，极度的财富彰显欲爱面子讲派场注重对资源的自家占有环境奥园品牌升值前景企业高管自用或投资惠州金领阶层，有定的财富积累重视身份与声誉有敏锐的洞察力环境奥园品牌升值前景公务员自用灰色收入较多，财富积累雄厚注重生活享受不愿意太多暴露湖片区南拓新区代表楼盘领墅金山湖号东江学府小高层均价元别墅主流价格元左右江北行政中心高档住宅代表楼盘帝景湾丽日百合白鹭湖奥园小高层主流价格元以上别墅主流价格万元平片区大盘区域代表楼盘东湖花园荷兰水乡东方威尼斯小高层主流价格元红花湖片区老城区山地大盘聚集地代表楼盘润园山水江南万林湖小高层主流价格元平米以上别墅主流价格元左右金山深圳市场的组成部分，成为深圳客户投资区域外项目的必然选择之，同时主动规避政策风险。本报告严格保密水口片区新兴片区代表楼盘合生国际新城世纪东方城锦湖湾主流价格元别墅主流价格元左右东的发展机遇,促进经济的高速发展传统的区域界线已打破,惠州市场已融入大深圳格局市场挑战政策从宏观层面对豪宅的调控力度逐渐加强年的市场供应量激增,竞争激烈众多品牌开发商进军惠州市场对项目的启示积极成为场“领导者”，鸿隆地产想成为区域领导者前途艰辛。此外，年房地产供应总量将更趋饱和。本报告严格保密市场小结市场机会交通的改善大大拉近了惠州与深圳的距离，小时生活圈已成为事实产业转移将给惠州带来前所未有体江北万中信金山湖中信金山湖平方公里白鹭湖雅居乐白鹭湖万亩合生国际新城合生创展水口亩惠阳振业城振业三和开发区万待定万科江北万江山鸿隆博罗万振业莲塘面亩市场挑战品牌之战年供应总量众多品牌开发商角逐市手房放贷。本报告严格保密项目名称开发商位置占地岐山度假村碧桂园淡水万康汇新城海龙集团大亚湾万东方新城蛇口中建秋长万半岛号南山集团蛇口中建淡水万中信棕榈岛中信淡水万待定万科大辣甲岛万奥林匹克花园中方政府紧随深圳改革的步伐,连续颁布法令规范房地产市场的政策从年月日开始，惠州市出台相应的管理办法制约房地产开发商所有未拿到预售许可证的楼盘均不得进行客户认筹活动。建设银行惠州分行发布明文规定不再对二买住房又申请购买第二套含以上住房的，贷款首付比例不得低于由于房产政策的不断出台，对整个楼市造成了定的冲击。珠三角楼市迅速降温，成交量萎缩。市场考验金融控制本报告严格保密市场考验地方调控惠州地控力度加大。本报告严格保密月日起，央行上调金融机构人民币存贷款基准利率。各大银行纷纷缩紧二手房贷，暂停二手房的商业贷款或者对年内二手经济适用房贷款进行限制。央行和银监会月日发布通知明确，对已利用贷款购可能增收物业保有税保有税的增收将会加大投资者的投资成本，会对投资客的收益预期造成影响，从而影响期投资购买决策。对于已购买套住房海外人士禁止再次购买今年政策面的动作从企业利润客户渠道等方面对豪宅的调报告严格保密市场考验政策风险土地增值税从严起征年月日国家税务总局发出通知月日起在全国范围内对房地产企业土地增值税项目进行全面清算，此政策将使豪宅开发利润受到挤压，资金压力加大，房企融资难度加大政府有情景洋房套月日以上山水江南小高层套月日万林湖小高层期批套月日水云居小高层套月日雅居乐白鹭湖别墅批联排套月日东江学府小高层期套月日光耀城市广场小高层套月日带装修本品推售套数推售时间销售价格销售状况深圳客户比例奥林匹克花园别墅期第七批套联排月日荷兰水乡小高层三期二足团栋套月日带装修麦景新苑小高层套月日惠州客户为主东江学府小高层套月日山水华府雅居乐白鹭湖别墅套月日独栋万四联体本报告严格保密深圳客户具有强大购买力,惠州市场早已成为深圳市场的部分。新政之后，虽价格坚挺，但深圳客户比例下降。附年月月惠州部分楼盘成交状况项目名称销售产售当天销售率，基本售罄嘉和名苑三期小高层套月日天售罄阳光假日三期小高层套月日累计成交卢浮公馆小高层套月日当天成交基本售罄峰景国际写字楼套月日累计成交骏园春天酒店公寓约套月日累计成交成项目名称销售产品推售套数推售时间销售价格销售状况深圳客户比例金山湖号别墅套月日独栋万联排格林童话洋房别墅套套月日天售罄领墅别墅联排套月日当天销售奥林匹克花园别墅期第六批套联排月日发售成项目名称销售产品推售套数推售时间销售价格销售状况深圳客户比例金山湖号别墅套月日独栋万联排格林童话洋房别墅套套月日天售罄领墅别墅联排套月日当天销售奥林匹克花园别墅期第六批套联排月日发售当天销售率，基本售罄嘉和名苑三期小高层套月日天售罄阳光假日三期小高层套月日累计成交卢浮公馆小高层套月日当天成交基本售罄峰景国际写字楼套月日累计成交骏园春天酒店公寓约套月日累计成交雅居乐白鹭湖别墅套月日独栋万四联体本报告严格保密深圳客户具有强大购买力,惠州市场早已成为深圳市场的部分。新政之后，虽价格坚挺，但深圳客户比例下降。附年月月惠州部分楼盘成交状况项目名称销售产品推售套数推售时间销售价格销售状况深圳客户比例奥林匹克花园别墅期第七批套联排月日荷兰水乡小高层三期二足团栋套月日带装修麦景新苑小高层套月日惠州客户为主东江学府小高层套月日山水华府情景洋房套月日以上山水江南小高层套月日万林湖小高层期批套月日水云居小高层套月日雅居乐白鹭湖别墅批联排套月日东江学府小高层期套月日光耀城市广场小高层套月日带装修本报告严格保密市场考验政策风险土地增值税从严起征年月日国家税务总局发出通知月日起在全国范围内对房地产企业土地增值税项目进行全面清算，此政策将使豪宅开发利润受到挤压，资金压力加大，房企融资难度加大政府有可能增收物业保有税保有税的增收将会加大投资者的投资成本，会对投资客的收益预期造成影响，从而影响期投资购买决策。对于已购买套住房海外人士禁止再次购买今年政策面的动作从企业利润客户渠道等方面对豪宅的调控力度加大。本报告严格保密月日起，央行上调金融机构人民币存贷款基准利率。各大银行纷纷缩紧二手房贷，暂停二手房的商业贷款或者对年内二手经济适用房贷款进行限制。央行和银监会月日发布通知明确，对已利用贷款购买住房又申请购买第二套含以上住房的，贷款首付比例不得低于由于房产政策的不断出台，对整个楼市造成了定的冲击。珠三角楼市迅速降温，成交量萎缩。市场考验金融控制本报告严格保密市场考验地方调控惠州地方政府紧随深圳改革的步伐,连续颁布法令规范房地产市场的政策从年月日开始，惠州市出台相应的管理办法制约房地产开发商所有未拿到预售许可证的楼盘均不得进行客户认筹活动。建设银行惠州分行发布明文规定不再对二手房放贷。本报告严格保密项目名称开发商位置占地岐山度假村碧桂园淡水万康汇新城海龙集团大亚湾万东方新城蛇口中建秋长万半岛号南山集团蛇口中建淡水万中信棕榈岛中信淡水万待定万科大辣甲岛万奥林匹克花园中体江北万中信金山湖中信金山湖平方公里白鹭湖雅居乐白鹭湖万亩合生国际新城合生创展水口亩惠阳振业城振业三和开发区万待定万科江北万江山鸿隆博罗万振业莲塘面亩市场挑战品牌之战年供应总量众多品牌开发商角逐市场“领导者”，鸿隆地产想成为区域领导者前途艰辛。此外，年房地产供应总量将更趋饱和。本报告严格保密市场小结市场机会交通的改善大大拉近了惠州与深圳的距离，小时生活圈已成为事实产业转移将给惠州带来前所未有的发展机遇,促进经济的高速发展传统的区域界线已打破,惠州市场已融入大深圳格局市场挑战政策从宏观层面对豪宅的调控力度逐渐加强年的市场供应量激增,竞争激烈众多品牌开发商进军惠州市场对项目的启示积极成为深圳市场的组成部分，成为深圳客户投资区域外项目的必然选择之，同时主动规避政策风险。本报告严格保密水口片区新兴片区代表楼盘合生国际新城世纪东方城锦湖湾主流价格元别墅主流价格元左右东平片区大盘区域代表楼盘东湖花园荷兰水乡东方威尼斯小高层主流价格元红花湖片区老城区山地大盘聚集地代表楼盘润园山水江南万林湖小高层主流价格元平米以上别墅主流价格元左右金山湖片区南拓新区代表楼盘领墅金山湖号东江学府小高层均价元别墅主流价格元左右江北行政中心高档住宅代表楼盘帝景湾丽日百合白鹭湖奥园小高层主流价格元以上别墅主流价格万元左右市场现状年下半年起，惠州市场高端项目大量入市，已形成几个清晰的高端市场板块本报告严格保密片区项目名称项目总规模主力产品推出别墅套数江北奥园期占地万，建面约万联排别墅东平水口东方威尼斯二期建面万，二期约万大平面合生国际新城三期占地万，建面万联排别墅锦湖湾期建面约万，期万联排别墅红花湖润园期建面万联排别墅大平面鹏基项目期建面万联排别墅湖畔新城建面万，二期约万大平面嘉浩高榜山项目建面约万大平面山水江南建面约万，期约万大平面麦地新时代花园二期建面约万大平面下角华升下角项目建面约万大平面金山湖金山湖号建面万联排别墅领墅建面万联排别墅年别墅市场供应统计不完全统计奥林匹克花园润园合生国际新城东方威尼斯二期必须重拳截留竞争对手客户发挥原生源资源价值，建立资源豪宅的价值标杆，增强投资价值，令客户等待本报告严格保密思路与框架目标界定目标下问题营销总攻略发展商目标本体分析市场分析问题界定形象攻略推广攻略展示攻略服务攻略推售攻略解决思路项目竞争力分析客户分析案例借鉴策略推导本报告严格保密实现目标的问题界定市场分析本体分析发展商目标实现目标的问题发展商目标解析周均客户上门量批实收价格位于市场中高价品牌的建立是“速度”与“价格”实现后的必然结果面临的局面客户积累时间短政策风险高于市场机会，并充满变数项目多产品组合，客户差异性大问题如何提升有效客户上门量，实现快速销售问题竞争对手先行入市，如何提高客户认知及有效截流客户问题如何发挥资源与产品优势，提升价格本报告严格保密思路与框架目标界定目标下问题营销总攻略发展商目标本体分析市场分析问题界定形象攻略推广攻略展示攻略服务攻略推售攻略解决思路客户分析项目竞争力分析案例借鉴策略推导本报告严格保密惠州中高端客户分析客户分类客户组成特征描述目前居住状况置业驱动力高端客户群体数量大私企业主私营老板企事业中高层管理人员政府领导在惠州生活多年人脉关系网络在惠州经济实力雄厚，多数人有辆以上的不错的私家车。心态开放，视野开阔见多视广多次往返大中城市，部分有国外学习旅游经验。喜欢新事物，十