TOP32CRE-2010年翠屏国际凤凰水城南岸项目市场研究暨营销推广提案.ppt文档免费在线阅读

这主要是由于高层产品销售面积较小所造成。

因此我司建议可针对目前所销售产品进行轮结构性价格调整。

从而来拉动北侧单元的销售。

第二部分销售执行计划产品供应量状况目前可销售产品双拼类独栋别墅套此外样板房套，开发商保留部分套。

总计销售金额为元。

目前小高层销售的产品所剩余产品总销金额为元楼花销售已售金额约计亿高层产品剩余部分元开发商保留部分元已售金额为亿以上累计可售金额为元约计亿元因此全年可销售金额为元元元约合亿元本年度上市供应情况产品类型可售时间楼栋号上市体量上市均价预估总销小高层月份目标推案情况以上数据预估计划目标根据计划目标在年年底需完成总计亿的销售量。

目前已销售待签约部分为亿。

根据目前宏观政经态势及本土市场情况，预计在年内可完成目前可销体量的，即亿元左右。

上述总计完成亿，若需完成年度目标，尚需至少亿的销售量。

工程进度及推案进程建议为巩固，楼花部分客户，防止大面积退房，建议加快工程进度，以今年月取得预售证，月取得预售证为重要时间节点，保障按时签约及资金回笼。

对别墅区整体环境进行整改，适当提高交付标准及形高层退休领导高校退休教师退休公务员注重生活享受东北成都重庆客户平米左右的房不要求观海生活便利希望控制总价投资白领阶层江浙上海置业精明看重三亚稀缺的气候及自然环境资源经济群体生活特征客户来源置业特征置业观念关键点度假兼投资白领阶层注重生活享受上海江浙多次置业资产投资控制总价单房或房平米以下强调能观海或近苦海对总价有定承受力总价三亚气候养老企业右的房不定观海，但希望近海希望控制总价在万内总价海景投资经济考虑区域考虑产品考虑海景考虑高端客户经济考虑价值排序中端客户看重三亚大环境，置业以性价比为首要考虑因素代表置业资产保值适度控制总价平米以下公寓强调能观海或近海对总价有定承受力海景总价养老大型企业高层退休领导高校退休教授退休公务员注重生活享受东北上海最近有成都重庆客户平米左客户置业特征分析主要以度假养老为目的，以海景和性价比为综合考虑因素代表群体生活特征客户来源置业特征置业观念关键点度假兼投资大型企业高层私营企业主贸易行老板对生活质量要求高上海江浙多次多次置业资产保值平米以上大户型公寓绝对海景资源占有对总价不敏感占有私密性区域养老投资经济考虑区域考虑产品考虑海景考虑顶级客户经济考虑价值排序高端不敏感，看重区域或楼盘带来的尊贵感代表群体生活特征客户来源置业特征置业观念关键点度假兼投资大型企业高层私营企业主贸易行老板庞大的财富支撑应酬多，圈子大，关系复杂对生活质量要求高北京上海资养老投资财富层次按照顶级高端中端进行划分顶级高端中端度假养老投资置业目的财富层次顶级客户置业特征分析以度假兼保值为主要目的，绝对海景资源占有，对总价选择价格区间►三亚价值看重三亚这个度假天堂是所有购买者的选择前提独无二的度假资源中国唯的热带滨海旅游城市超前的房产投资消费理念基于客户来源及客户置业目的将客户进行分类置业目的度假及投同区域假设已选定区域经济考虑区域考虑产品考虑海景考虑根据距海的远近海景资源的优劣及参考性楼盘来确定心理价值►考虑海景资源线海景二线海景腹地区域区域区域区域考虑具体产品假设已选定腹地产品为。

在考虑三亚度假价值首要重视的是海景资源的优劣，其次是区域考虑，再根据具体的产品进行选择。

从区域形象交通环境景观等调整心理价值指标从楼盘小区环境房型设计管理等对价位作出调整价格►考虑不源•以投资度假为主•客户选择线海景楼盘三亚湾大东海三亚湾旅游度假市场成熟进程看重三亚的度假环境是购房者的首要考虑，经济价值排序海资源区域产品从消费者调查及访谈中显示，经济考虑决定了购房行养老为主•顶端客户选择线海景楼盘或区域较好的二线海景楼盘•高端客户开始转向区域较好的二线海景楼盘•中端客户选择二线海景楼盘或无海景楼盘线海景楼盘亚龙湾大东海市区置业特征•绝对占有线海景资海景楼盘•高端客户选择线海景楼盘中的二线海景房或品质较好的二线海景楼盘或市区内景色较好的无海景楼盘•中端客户无海景楼盘二线海景楼盘置业特征•近海能享受亲海•距离城市近•看重区域价值•以度假投资及置业特征变化历程度假和养老的客户置业已经从线海景楼盘转为二线海景楼盘或无海景楼盘二线海景或无海景置业特征•享受三亚气候•看重生活配套•以养老度假为主•顶端客户选择线海景楼盘或区域较好的二线立面售楼处均有较大投入价格领跑者以高价入市标杆案例解读时代海岸对本案借鉴意义在于对河景资源的创新利用，山屿湖值得借鉴的是其领先的产品理念和考究的细节营销机会挖掘宏观机会挖掘客户机会挖掘客户置业观念对独到，跳脱短期度假投资客市场，加大投入吸引常驻客源产品理念领先，注意营销各环节细节打造，以持续投入换高回报价值跳脱区域行情，与周边项目形成区隔，形成除海景资源外新价值评判体系产品力领先者景观房型对独到，跳脱短期度假投资客市场，加大投入吸引常驻客源产品理念领先，注意营销各环节细节打造，以持续投入换高回报价值跳脱区域行情，与周边项目形成区隔，形成除海景资源外新价值评判体系产品力领先者景观房型立面售楼处均有较大投入价格领跑者以高价入市标杆案例解读时代海岸对本案借鉴意义在于对河景资源的创新利用，山屿湖值得借鉴的是其领先的产品理念和考究的细节营销机会挖掘宏观机会挖掘客户机会挖掘客户置业观念及置业特征变化历程度假和养老的客户置业已经从线海景楼盘转为二线海景楼盘或无海景楼盘二线海景或无海景置业特征•享受三亚气候•看重生活配套•以养老度假为主•顶端客户选择线海景楼盘或区域较好的二线海景楼盘•高端客户选择线海景楼盘中的二线海景房或品质较好的二线海景楼盘或市区内景色较好的无海景楼盘•中端客户无海景楼盘二线海景楼盘置业特征•近海能享受亲海•距离城市近•看重区域价值•以度假投资养老为主•顶端客户选择线海景楼盘或区域较好的二线海景楼盘•高端客户开始转向区域较好的二线海景楼盘•中端客户选择二线海景楼盘或无海景楼盘线海景楼盘亚龙湾大东海市区置业特征•绝对占有线海景资源•以投资度假为主•客户选择线海景楼盘三亚湾大东海三亚湾旅游度假市场成熟进程看重三亚的度假环境是购房者的首要考虑，经济价值排序海资源区域产品从消费者调查及访谈中显示，经济考虑决定了购房行为。

在考虑三亚度假价值首要重视的是海景资源的优劣，其次是区域考虑，再根据具体的产品进行选择。

从区域形象交通环境景观等调整心理价值指标从楼盘小区环境房型设计管理等对价位作出调整价格►考虑不同区域假设已选定区域经济考虑区域考虑产品考虑海景考虑根据距海的远近海景资源的优劣及参考性楼盘来确定心理价值►考虑海景资源线海景二线海景腹地区域区域区域区域考虑具体产品假设已选定腹地产品选择价格区间►三亚价值看重三亚这个度假天堂是所有购买者的选择前提独无二的度假资源中国唯的热带滨海旅游城市超前的房产投资消费理念基于客户来源及客户置业目的将客户进行分类置业目的度假及投资养老投资财富层次按照顶级高端中端进行划分顶级高端中端度假养老投资置业目的财富层次顶级客户置业特征分析以度假兼保值为主要目的，绝对海景资源占有，对总价不敏感，看重区域或楼盘带来的尊贵感代表群体生活特征客户来源置业特征置业观念关键点度假兼投资大型企业高层私营企业主贸易行老板庞大的财富支撑应酬多，圈子大，关系复杂对生活质量要求高北京上海多次置业资产保值平米以上大户型公寓绝对海景资源占有对总价不敏感占有私密性区域养老投资经济考虑区域考虑产品考虑海景考虑顶级客户经济考虑价值排序高端客户置业特征分析主要以度假养老为目的，以海景和性价比为综合考虑因素代表群体生活特征客户来源置业特征置业观念关键点度假兼投资大型企业高层私营企业主贸易行老板对生活质量要求高上海江浙多次置业资产保值适度控制总价平米以下公寓强调能观海或近海对总价有定承受力海景总价养老大型企业高层退休领导高校退休教授退休公务员注重生活享受东北上海最近有成都重庆客户平米左右的房不定观海，但希望近海希望控制总价在万内总价海景投资经济考虑区域考虑产品考虑海景考虑高端客户经济考虑价值排序中端客户看重三亚大环境，置业以性价比为首要考虑因素代表群体生活特征客户来源置业特征置业观念关键点度假兼投资白领阶层注重生活享受上海江浙多次置业资产投资控制总价单房或房平米以下强调能观海或近苦海对总价有定承受力总价三亚气候养老企业高层退休领导高校退休教师退休公务员注重生活享受东北成都重庆客户平米左右的房不要求观海生活便利希望控制总价投资白领阶层江浙上海置业精明看重三亚稀缺的气候及自然环境资源经济考虑区域考虑产品考虑海景考虑中端客户经济考虑价值排序项目可能吸引的客户以高端客户和中端客户基于市场环境分析，和项目发展方向初判，项目未来发展最可能的客户为高端客户，及部分中端客户顶级高端中端度假养老投资置业目的财富层次项目可能面临的客户未来个月三亚楼市消化量预测月月月月月月月月月年月年月年月根据三亚楼市销售历史数据分析，我们认为三亚将在月进入销售旺季，季度与季度销售占比将占全年左右宏观机会与风险政策面货币环境楼市调控资金成本加息通胀预期年末收紧舆论压力房价下行压力规划面国际旅游岛规划细则出台规划水平执行能力楼市再逢机遇上行压历了次调价过程，而且相对调价周期非常短，主要集中于月份月日前月日月日月日至现在销售均价销售套数销售均价销售均价销售均价月日月日月日月日现在执行价别墅产品价格变化分析表区本产品在短短的半个月之内，在接受了海南国际旅游岛规划的利好前提的影响下，产品单价至月底整整跳升了销售状况月份月份月份销售状况别墅产品销售去化情况分析表区月份月份月份销售状况从上表我们可以清晰看到该产品即进入月后销售呈直线垂直下降。

这与传统市场季节周期有定区别。

其中三月份有套尚未全款到帐。

小高层销售数据统计区栋号号楼销售方式楼花销售销售剩量见表总结本产品目前剩余产品为套，剩余可销售面积为销售均价为元剩余可销售总金额为元从去化状况来看，目前剩余产品中室房剩余量较高以及底层剩余套数比较集中。

产品资料产品总套数为套层户产品特点附送面积大。

小高层销售数据统计区客户成交数据分析成交套数月份月份月份成交套数月份月份月份成交套数高层销售数据统计区销售剩量见表栋号号楼销售方式楼花销售产品资料产品总套数为套层户主要平米房及平米二房组成产品特点附送面积大。

剩余销售金额为元表价，其中不包含开发商保留部分开发商保留房总销元表价剩余产品特点北侧单元剩余量较高南北销售比例同时剩余体量中南侧二房依然较多其中已成交信息表内可看出以室销售去化速度最快。

高