都占地面积约容积率总建筑面积建筑形态座,座座成交均价元精装大金中央空调座成交均价元主力成交时间年座二手均价元升幅座二手均价元升幅同区域的丽园馨都商品房成交均价元。目前二手均价在元，升幅总结海曙以西区域，长期为”非办公区“观念积怨已久，虽经国际经贸区丽园尚都金都国际等拓展，仍未能融入商办主流，后域客群面窄。与住宅投资相比，商办楼宇的销售周期更长，投资回报率相对过低，不符合恒威地产成本总计项目利润利润率单位元单位万元单位元单位万元单位万元单位单位元单位万元单位元单位万元单位万元单位套用房合计万万建安成本元计算，合计约万元仿造海景花园持有全案元全案元倒推土地成本以总销万，全案单价元楼面价土地总价开发总计开发成本总计项目利润利润率楼面价土地总价开发总计开发洋房元公寓元邻机场路劣势别墅式低层本案产品配比与总销售金额产品配比总建筑比例总建合计方案平均值方案下浮平层大宅套套元万万沿街商业沿街单层商业元万万会所及配对中医院太平间劣势楼盘主力面积销售均价青林湾期元维科上院元平层大宅预计元长岛花园平层大宅元白坯别墅万元元码头平层元复式元别墅万万新星龙湾原宁大成教学院地块雅戈尔置业天水家园北Ⅱ地块银亿房产本案周边住宅土地楼面价元同区域中住宅与商务用地价差元本案周边楼盘销售价格由此得出本案价格参照区间在元白坯正边商务土地楼面价元本案周边土地价格住宅用地地块名称面积亩容积率成交总价万楼面价元成交地价万亩竞得单位交易时间气象路西段地块城投置业机场路东侧前丰地块恒威置业地块银亿置业联丰仲家桥地块博虹投资水上公园三期地块金典置业联丰张家弄地块永都置业新星商业地块颐莫尚置业灵桥路原五金交电商场地块权威国际投资工人文化宫地块宏都投资本案周胜丰地块恒茂置业海曙莲桥街地块宁房股份通途路北侧双杨地块豪润置业新星商业地块开务置业横河街地块恒威置业通途路北侧双杨地块豪润置业鄞奉片区东部启动区地块城投置业厂堂街色钱江室厅卫厨室厅卫厨室厅卫厨下层室厅卫厨下层四投资分析本案周边土地价格商务用地地块名称面积亩容积率成交总价万楼面价元成交地价万亩竞得单位交易时间丽园北路东侧标志形象之荣安心居绿城玉兰系列从年杭州银马公寓开始，杭州大型开发商绿城金都等相继投入“工建”形态楼盘开发。金都城市芯宇银马公寓因此，政策机遇观念引导价值优势工建形态三风格定位参照案例蓝维科上院大平层未推长岛花园新海景花园雅戈尔滨江地块荣安府荣安公馆荣安心居随着众盘在高端市场密集引导，平层大宅日益为高端市场所接受，也为本案定位提供契机。“工建形态”成为高端物业座,座座成交均新星龙湾等不完全归纳，同区域内类产品的市场价值如下纯办公公寓平层大宅利益趋势为“改商为主”提供可能，“双限令”的政策支持年大量“平层大宅”上市，消费引导包括资，年交付。除了部分房源以二手房形式定向低价出售外。主要物业为真汉子公司持有，作为企业总部和以“真和大酒店”形式运营。周边参照案例丽园尚都占地面积约容积率总建筑面积建筑形态国际广场等基本维持元左右租赁市场写字楼客群面窄，租金不高，需求不旺周边参照案例真汉子大厦占地面积约容积率地上建筑面积地下建筑面积建筑形态地下裙房层项目为真汉子电器投好，因此能保持直较高的出租率，租金也比较稳定，基本稳定在元左右江东租赁市场嘉汇国贸中信泰富世纪东方商业广场等高端写字楼所形成的商务群，基本在元较远非主流写字楼国际会展中心九五该数据为预售许可量未含南部商务区和东部新城潜在释放量海曙租赁市场亚细亚建筑大厦阳光大厦等，租金相对比较稳定，基本保持在元左右，而次新楼盘比如等写字楼汇金大厦银泰国际等大楼立面形象好，地段又类产品定位思路走个性商服路线以市场为准绳，将种产品定位放到现行市场中，通过模拟对比，以排除法检验我们的定位思路商办楼宇市场现状年办公市场供求走势同比住宅元差幅价格基本原地踏步已陷入红海该类产品定位思路走个性商服路线以市场为准绳，将种产品定位放到现行市场中，通过模拟对比，以排除法检验我们的定位思路商办楼宇市场现状年办公市场供求走势同比住宅元差幅价格基本原地踏步已陷入红海该数据为预售许可量未含南部商务区和东部新城潜在释放量海曙租赁市场亚细亚建筑大厦阳光大厦等，租金相对比较稳定，基本保持在元左右，而次新楼盘比如等写字楼汇金大厦银泰国际等大楼立面形象好，地段又好，因此能保持直较高的出租率，租金也比较稳定，基本稳定在元左右江东租赁市场嘉汇国贸中信泰富世纪东方商业广场等高端写字楼所形成的商务群，基本在元较远非主流写字楼国际会展中心九五国际广场等基本维持元左右租赁市场写字楼客群面窄，租金不高，需求不旺周边参照案例真汉子大厦占地面积约容积率地上建筑面积地下建筑面积建筑形态地下裙房层项目为真汉子电器投资，年交付。除了部分房源以二手房形式定向低价出售外。主要物业为真汉子公司持有，作为企业总部和以“真和大酒店”形式运营。周边参照案例丽园尚都占地面积约容积率总建筑面积建筑形态座,座座成交均新星龙湾等不完全归纳，同区域内类产品的市场价值如下纯办公公寓平层大宅利益趋势为“改商为主”提供可能，“双限令”的政策支持年大量“平层大宅”上市，消费引导包括维科上院大平层未推长岛花园新海景花园雅戈尔滨江地块荣安府荣安公馆荣安心居随着众盘在高端市场密集引导，平层大宅日益为高端市场所接受，也为本案定位提供契机。“工建形态”成为高端物业标志形象之荣安心居绿城玉兰系列从年杭州银马公寓开始，杭州大型开发商绿城金都等相继投入“工建”形态楼盘开发。金都城市芯宇银马公寓因此，政策机遇观念引导价值优势工建形态三风格定位参照案例蓝色钱江室厅卫厨室厅卫厨室厅卫厨下层室厅卫厨下层四投资分析本案周边土地价格商务用地地块名称面积亩容积率成交总价万楼面价元成交地价万亩竞得单位交易时间丽园北路东侧胜丰地块恒茂置业海曙莲桥街地块宁房股份通途路北侧双杨地块豪润置业新星商业地块开务置业横河街地块恒威置业通途路北侧双杨地块豪润置业鄞奉片区东部启动区地块城投置业厂堂街地块银亿置业联丰仲家桥地块博虹投资水上公园三期地块金典置业联丰张家弄地块永都置业新星商业地块颐莫尚置业灵桥路原五金交电商场地块权威国际投资工人文化宫地块宏都投资本案周边商务土地楼面价元本案周边土地价格住宅用地地块名称面积亩容积率成交总价万楼面价元成交地价万亩竞得单位交易时间气象路西段地块城投置业机场路东侧前丰地块恒威置业原宁大成教学院地块雅戈尔置业天水家园北Ⅱ地块银亿房产本案周边住宅土地楼面价元同区域中住宅与商务用地价差元本案周边楼盘销售价格由此得出本案价格参照区间在元白坯正对中医院太平间劣势楼盘主力面积销售均价青林湾期元维科上院元平层大宅预计元长岛花园平层大宅元白坯别墅万元元码头平层元复式元别墅万万新星龙湾洋房元公寓元邻机场路劣势别墅式低层本案产品配比与总销售金额产品配比总建筑比例总建合计方案平均值方案下浮平层大宅套套元万万沿街商业沿街单层商业元万万会所及配套用房合计万万建安成本元计算，合计约万元仿造海景花园持有全案元全案元倒推土地成本以总销万，全案单价元楼面价土地总价开发总计开发成本总计项目利润利润率楼面价土地总价开发总计开发成本总计项目利润利润率单位元单位万元单位元单位万元单位万元单位单位元单位万元单位元单位万元单位万元单位海曙区电业局南侧地块可行性分析报告恒威地产营销部项目地块描述项目方位位于海曙副中心望春，新星商业中心西侧。项目西至丽园北路，东南临河道。本案新星商业中心青林湾期码头宁波中医院海曙区新行政中心电业局恒威后孙地块区域环境背靠大型住宅区，东接大型商业中心，南与新行政中心隔河对望西与恒威后孙相距不远，可成为战略上犄角策应态势。望春街道地处市中心城区西迎宾线两冀，东靠市中心，南接杭甬高速公路段塘入口处，西与鄞州高桥镇接壤，北靠余姚江北段。区域总面积为平方公里，下辖个股份经济合作社，个社区，个渔工商公司，社区服务人口近万人。望春概况年望春平面图望春规划由新星后孙等个村蜕变海曙后发基地中心城区唯的集中拓展区域新海曙的标志“海曙芯”象征大型住宅区旧城改造安置区新行政中心大型商业区简而言之，本案地块“不是人在战斗”，而是可以成为个支点，撬动整个宁波中心城区。土地属性参照万科对土地的分类二产品定位构思基本经济指标用地性质商务金融用地面积最大总建建筑限高建筑密度绿地率楼面地价元平米思路商办楼宇思路公寓思路平层大宅“改商为住”基于对土地属性剖析，营销部得出类产品定位思路走个性商服路线以市场为准绳，将种产品定位放到现行市场中，通过模拟对比，以排除法检验我们的定位思路商办楼宇市场现状年办公市场供求走势同比住宅元差幅价格基本原地踏步已陷入红海该数据为预售许可量未含南部商务区和东部新城潜在释放量海曙租赁市场亚细亚建筑大厦阳光大厦等，租金相对比较稳定，基本保持在元左右，而次新楼盘比如等写字楼汇金大厦银泰国际等大楼立面形象好，地段又好，因此能保持直较高的出租率，租金也比较稳定，基本稳定在元左右江东租赁市场嘉汇国贸中信泰富世纪东方商业广场等高端写字楼所形成的商务群，基本在元较远非主流写字楼国际会展中心九五国际广场等基本维持元左右租赁市场写字楼客群面窄，租金不高，需求不旺周边参照案例真汉子大厦占地面积约容积率地上建筑面积地下建筑面积建筑形态地下裙房层项目为真汉子电器投资，年交付。除了部分房源以二手房形式定向低价出售外。主要物业为真汉子公司持有，作为企业总部和以“真和大酒店”形式运营。周边参照案例丽园尚都占地面积约容积率总建筑面积建筑形态座,座座成交均价元精装大金中央空调座成交均价元主力成交时间年座二手均价元升幅座二手均价元升幅同区域的丽园馨都商品房成交均价元。目前二手均价在元，升幅总结海曙以西区域，长期为”非办公区“观念积怨已久，虽经国际经贸区丽园尚都金都国际等拓展，仍未能融入商办主流，后域客群面窄。与住宅投资相比，商办楼宇的销售周期更长，投资回报率相对过低，不符合恒威地产该数据为预售许可量未含南部商务区和东部新城潜在释放量海曙租赁市场亚细亚建筑大厦阳光大厦等，租金相对比较稳定，基本保持在元左右，而次新楼盘比如等写字楼汇金大厦银泰国际等大楼立面形象好，地段又国际广场等基本维持元左右租赁市场写字楼客群面窄，租金不高，需求不旺周边参照案例真汉子大厦占地面积约容积率地上建筑面积地下建筑面积建筑形态地下裙房层项目为真汉子电器投座,座座成交均新星龙湾等不完全归纳，同区域内类产品的市场价值如下纯办公公寓平层大宅利益趋势为“改商为主”提供可能，“双限令”的政策支持年大量“平层大宅”上市，消费引导包括标志形象之荣安心居绿城玉兰系列从年杭州银马公寓开始，杭州大型开发商绿城金都等相继投入“工建”形态楼盘开发。金都城市芯宇银马公寓因此，政策机遇观念引导价值优势工建形态三风格定位参照案例蓝胜丰地块恒茂置业海曙莲桥街地块宁房股份通途路北侧双杨地块豪润置业新星商业地块开务置业横河街地块恒威置业通途路北侧双杨地块豪润置业鄞奉片区东部启动区地块城投置业厂堂街边商务土地楼面