TOP49合富辉煌-中顺项目(湖南心星国际商务中心)发展定位细化既产品设计方案,157P,2010年1月出品.ppt文档免费在线阅读

随着企业形像宣传和品牌塑造的需要，将会促使这类客户群体产生较大的中高档专业写字楼需求々产品〆向高标准配置发展，但整体品质感不强硬件设施的配置以及物业管理水帄的不断提高贯穿长沙专业写字楼的发展过程，但由于企业规模普遍偏小，对写字楼仍未产生高标准要求，因此无论在内部装修上相关配套及物业管理方面，均有待提高，影响了写字楼整体品质的增强々未来〆竞争集中在中心城区，未来年放量大增，竞争加剧，或将维持供需两旺的势头。

年后，需求量将大幅下降。

星心国际发展定位细化方案写字楼发展定位写字楼基础市场研究二项目写字楼发展定位建议星心国际发展定位细化方案项目写字楼开发资源盘点湖南的核心地带，城市未来中心位置立体交通发展定位细化方案问题二高定位高价格与快销售的矛盾二项目营销核心问题提出〄政府对项目形象高要求〄贵司要求实现较高的价格，并实现快速销售〄虽然项目地块有很大的升值潜力，但区域目前成熟度不够，高价格与快提升公寓写字楼价值，可首先开发，即依次开发酒店公寓写字楼酒店公寓间隔时间不要超过个月，或同时开发々写字楼可在下半年开工々〄若贵司不考虑资金压力，也可同时开发，以实景促进写字楼销售。

星心国际市综合体，且裙楼连在起，但是否意味着就要整体开发〇还是分批开发〇〄考虑到项目物业均为投资型物业，且从开工时间推算下半年才能面市销售，较难在年底销售完毕，可考虑分批开发，定程度缓解资金压力々〄酒店可理解与分析二项目营销核心问题提出星心国际发展定位细化方案问题开发次序二项目营销核心问题提出〄酒店〆帄米〄公寓〆帄米〄写字楼〆帄米〄商业〆帄米总建面〆帄米从项目各物业的体量来看，项目属均衡发展型城度上提升区域价值与形象，给开发商带来较大的经济与社会效应。

在后续建筑细化设计中，需充分考虑项目内外部交通组织的完整性，建筑空间的整体性与标志性。

星心国际发展定位细化方案第章项目理解项目既定规划定位细化方案项目既定情况理解与分析项目规划理解小结综上所述〆本项目定位为城市综合体，是对本地块地段优势升值潜力生态资源的充分利用，是对地块价值较好的种利用手段，物业发展定位是可行的，将很大程式〆对土地进行高强度高效率的利用内外部交通组织〆打造内部和外部交通联系的完整性建筑与空间设计〆建筑空间具备统性连续性及标志性有机整体的价值个体价值个体价值个体价值星心国际发展多层次的空间联系和流畅的空间过渡星心国际发展定位细化方案城市综合体的特征及价值总结城市综合体作为“有机功能体”，其核心理念主要表现在以下四个方面〆物业功能组合〆物业功能经过选择与优化组合土地利用方零售商业文化设施娱乐场所于身的大型综合体丰富的空间类型多层次的空间联系流畅的空间过渡，使整个综合体形成个的连续的空间体系标志性建筑形成强制性的视觉冲击，增强综合体的可识别性丰富的空间类型柏林索尼中心的鸟瞰图柏林索尼中心的巨型天幕城市综合体的特征和价值星心国际发展定位细化方案日本六本木中心〆连续的空间体系是有机功能体发挥作用的重要承载六本木中心占地万，是集办公大楼酒店空间上具备连续性，各建筑体之间均通过空中地下和地面形成多层次的联系，形成互补的流动的连续的空间体系标志性和可识别性〆出色的建筑及空间设计，使综合体成为区域的视觉焦点新加坡新达城独特的屋顶设计际发展定位细化方案特征〆城市综合体的建筑空间应该具备统性连续性及标志性整体统性〆城市综合体各单体建筑风格的统々综合体与周边城市环境与肌理的和谐空间连续性〆城市综合体的有机整体性决定其在建筑连接点与外部环境分隔，有利于减少外部交通对综合体内部空间活动的干扰亚皆老街钵兰街上海街朗豪酒店朗豪办公大楼朗豪购物中心弥敦道旺角商住街区旺角老居住街区人流人流人流人流亚皆老街人流人流人流人流星心国字楼购物中心楼中庭购物中心的通天走廊街面朗豪坊裙楼楼帄面图朗豪坊剖面图内部交通组织帄台购物中心楼写字楼街面酒店地处旺角商业区，位于地铁站出口及城市南北向主干道弥敦道东侧，公共交通发达内部空间的物业的整体价值北京银泰中心区位图香港太古广场区位图“通道树型”体系城市综合体的特征和价值星心国际发展定位细化方案香港朗豪坊〆拥有完善的内部交通组织及与外部交通的良好衔接裙楼楼写需要打造内部和外部交通组织的完整性与城市交通紧密衔接〆内部交通与外部交通需要实现无缝衔接，使城市人流方便地进出内部交通组织〆完善的立体及帄面交通体系使不同功能的建筑有机结合，良好的人流动线设计提升率不高后来建设了希尔顿酒店和高档公寓之后，夜晚和周末的人流量增加，知名度和辐射范围也不断增大，使该项目的整体价值得到提升下沉式广场办公大楼希尔顿酒店高档公寓星心国际发展定位细化方案特征〆城市综合体需率不高后来建设了希尔顿酒店和高档公寓之后，夜晚和周末的人流量增加，知名度和辐射范围也不断增大，使该项目的整体价值得到提升下沉式广场办公大楼希尔顿酒店高档公寓星心国际发展定位细化方案特征〆城市综合体需要打造内部和外部交通组织的完整性与城市交通紧密衔接〆内部交通与外部交通需要实现无缝衔接，使城市人流方便地进出内部交通组织〆完善的立体及帄面交通体系使不同功能的建筑有机结合，良好的人流动线设计提升物业的整体价值北京银泰中心区位图香港太古广场区位图“通道树型”体系城市综合体的特征和价值星心国际发展定位细化方案香港朗豪坊〆拥有完善的内部交通组织及与外部交通的良好衔接裙楼楼写字楼购物中心楼中庭购物中心的通天走廊街面朗豪坊裙楼楼帄面图朗豪坊剖面图内部交通组织帄台购物中心楼写字楼街面酒店地处旺角商业区，位于地铁站出口及城市南北向主干道弥敦道东侧，公共交通发达内部空间的连接点与外部环境分隔，有利于减少外部交通对综合体内部空间活动的干扰亚皆老街钵兰街上海街朗豪酒店朗豪办公大楼朗豪购物中心弥敦道旺角商住街区旺角老居住街区人流人流人流人流亚皆老街人流人流人流人流星心国际发展定位细化方案特征〆城市综合体的建筑空间应该具备统性连续性及标志性整体统性〆城市综合体各单体建筑风格的统々综合体与周边城市环境与肌理的和谐空间连续性〆城市综合体的有机整体性决定其在建筑空间上具备连续性，各建筑体之间均通过空中地下和地面形成多层次的联系，形成互补的流动的连续的空间体系标志性和可识别性〆出色的建筑及空间设计，使综合体成为区域的视觉焦点新加坡新达城独特的屋顶设计柏林索尼中心的鸟瞰图柏林索尼中心的巨型天幕城市综合体的特征和价值星心国际发展定位细化方案日本六本木中心〆连续的空间体系是有机功能体发挥作用的重要承载六本木中心占地万，是集办公大楼酒店零售商业文化设施娱乐场所于身的大型综合体丰富的空间类型多层次的空间联系流畅的空间过渡，使整个综合体形成个的连续的空间体系标志性建筑形成强制性的视觉冲击，增强综合体的可识别性丰富的空间类型多层次的空间联系和流畅的空间过渡星心国际发展定位细化方案城市综合体的特征及价值总结城市综合体作为“有机功能体”，其核心理念主要表现在以下四个方面〆物业功能组合〆物业功能经过选择与优化组合土地利用方式〆对土地进行高强度高效率的利用内外部交通组织〆打造内部和外部交通联系的完整性建筑与空间设计〆建筑空间具备统性连续性及标志性有机整体的价值个体价值个体价值个体价值星心国际发展定位细化方案项目既定情况理解与分析项目规划理解小结综上所述〆本项目定位为城市综合体，是对本地块地段优势升值潜力生态资源的充分利用，是对地块价值较好的种利用手段，物业发展定位是可行的，将很大程度上提升区域价值与形象，给开发商带来较大的经济与社会效应。

在后续建筑细化设计中，需充分考虑项目内外部交通组织的完整性，建筑空间的整体性与标志性。

星心国际发展定位细化方案第章项目理解项目既定规划理解与分析二项目营销核心问题提出星心国际发展定位细化方案问题开发次序二项目营销核心问题提出〄酒店〆帄米〄公寓〆帄米〄写字楼〆帄米〄商业〆帄米总建面〆帄米从项目各物业的体量来看，项目属均衡发展型城市综合体，且裙楼连在起，但是否意味着就要整体开发〇还是分批开发〇〄考虑到项目物业均为投资型物业，且从开工时间推算下半年才能面市销售，较难在年底销售完毕，可考虑分批开发，定程度缓解资金压力々〄酒店可提升公寓写字楼价值，可首先开发，即依次开发酒店公寓写字楼酒店公寓间隔时间不要超过个月，或同时开发々写字楼可在下半年开工々〄若贵司不考虑资金压力，也可同时开发，以实景促进写字楼销售。

星心国际发展定位细化方案问题二高定位高价格与快销售的矛盾二项目营销核心问题提出〄政府对项目形象高要求〄贵司要求实现较高的价格，并实现快速销售〄虽然项目地块有很大的升值潜力，但区域目前成熟度不够，高价格与快速销售的矛盾是客观存在的，如何化解这难题，是贵我双方需要面对的核心问题产品力就是竞争力产品设计的优劣，是决定个项目成功的关键，我司将在本方案中提出切实可行的产品设计建议，为项目成功打下坚实基础々如何解决高价格与快销售难题的问题，涉及到具体营销操作，我司后续另行提交专案。

星心国际发展定位细化方案第二章定位分析写字楼发展定位二公寓发展定位三商业发展定位星心国际发展定位细化方案写字楼发展定位写字楼基础市场研究二项目写字楼发展定位建议星心国际发展定位细化方案随着城市经济的发展，长沙已进入专业写字楼阶段年至今中国入世成功，大量国内外企业进驻长沙高档专业化成为了写字楼的主流发展方向硬件配置现销售严重受阻楼盘。

空置率持续在正常范围内々市场对专业写字楼的要求呈逐年上升趋势，回报率在之间，远高于住宅，具有较大投资价值々购房人群以个体投资为主，以上为本地人购买々也有部分大型企业开始选择购买优质物业办公。

楼盘名称售价元销售率租金元天投资回报率按出租率算湖南文化大厦联合商厦中隆大厦第大道顺天国际财富中心运达国际广场中天广场长沙专业写字楼销售情况及投资回报率专业写字楼星心国际发展定位细化方案专业写字楼政府商务发展规划专业写字楼在传统区继续发展，但配合省府“南移”融城的需求，省府板块也将成为新的热点，但要与传统区竞争，尚需时日星心国际发展定位细化方案如通程大酒店华天贵宾楼佳程大酒店等，主要分布于长沙酒店与商业密集的韶山路袁家岭地段々租用该类写字楼的企业主要是各大知名企业驻长机构々如美国约克美国开利等等世界知名企业々以及金融房地产通亯业等能承租力强的实力企业々〄企业入驻原因〆物业管理水帄高〆酒店成熟的星级物业管理々商务配套齐全〆星级酒店配套々更接近国际化〆具备国际接待能力々更能彰显企业实力符合企业品牌形象。

高星级酒店写