TOP302010沈阳龙湖滟澜山香醍漫步项目定位及推广策略(159p).ppt文档免费在线阅读

中午，王处长开车带着妻子孩子，半小时不到，他们就到达了市中心，给儿子买了期盼已久的滑板，家人其乐融融的奔赴下站西武百货，此行显然是为了妻子。

收获满满之后，妻子提议去超市买些蔬菜和水果，晚上要好好慰劳下老公和儿子。

真是丰富而生动的天!傍晚，家人围坐在餐桌旁，边聊天边享用着美食。

这就是生活，幸福原来真的可以如此简单。

客群小结共同点无论是滟澜山，还是香醍漫步的客群，他们都属于社会上层人士，都属于富人阶层，大多拥有丰富的社会背景和人际关系，具有定的社会地位，在企业中处于领导者地位。

别墅私密和尊崇的生活是他们共同的追求，他们渴望觅得人生的处归宿，能够真正放松的地方。

不同点两个项目的目标客群又有所区别，滟澜山的客户更加青睐度假式的被自然包围的生活，渴望的是基础生活以外的附加精神需求。

而香醍漫步的客户则更加注重真实生活，他们对生活基本的便利性要求很高。

这些人向往好产品，他们具有强大的购买能力，对别墅的期望值很高。

再看沈阳现有的别墅项目，纵使大开发商云集，也未能补救对他们心灵所造成的伤害，失望依然存在。

龙湖的到来，对他们是种挽回和年各项目供应都超过万，季度主要去化存货，月后新品密集入市。

板块欠缺面临沈阳目前几大别墅区板块，棋盘山凭借先天的资源优势和发展，是眼下最被市场和客户接收的成熟别墅区，区域内高端项目如兰桥圣菲产品洋房联排独栋别新产品高层万新产品洋房万新产品别墅万竞争压力年沈阳北东南部的别墅项目即将面市，竞争压力加大，随着国内线开发商的进入，整体使市场上升个台阶紧逼。

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别墅产品中独联体类别墅有定竞争力，但价格较高，在洋房低价策略取得成功的情况下，别墅产品目前亦有降价动作，未来也有可能靠低价优惠策略冲击市场。

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周边配套区域内有东北育才双语学校和沈阳二中，辉山医院，公交有和。

辉山板块区域概况大溪地九如溪谷原香墅中体花园号皇第龙邸翔凤山水国际阳光国际花园总建面万，独栋双拼联排叠拼洋房均价高区虎石台开发区道义开发区三个省级开发区及辉山虎石台道义组成。

位臵沈阳城北，北连沈北腹地，东邻棋盘山世博园，西接虎石台经济区走廊，区域面积达万平方公里。

景观优势蒲河贯穿东西，有南沟水库和大联排洋房，销售均价分别为万万元总建面万，双拼联排，销售均价分别为万万元棋盘山板块在售项目分布定位沈阳生态居住区自然环境森林，绿化覆盖率达，公里蒲河贯穿东西。

功能分区由辉山农面万，独栋双拼联排，均价分别为万元总建面万，独栋双拼联排，销售均价分别为，万元建筑面积万，双拼联排洋房，销售均价分别为万元奥园漫步地中海总建面万，独栋联面万，独栋双拼联排，均价分别为万元总建面万，独栋双拼联排，销售均价分别为，万元建筑面积万，双拼联排洋房，销售均价分别为万元奥园漫步地中海总建面万，独栋联排洋房，销售均价分别为万万元总建面万，双拼联排，销售均价分别为万万元棋盘山板块在售项目分布定位沈阳生态居住区自然环境森林，绿化覆盖率达，公里蒲河贯穿东西。

功能分区由辉山农高区虎石台开发区道义开发区三个省级开发区及辉山虎石台道义组成。

位臵沈阳城北，北连沈北腹地，东邻棋盘山世博园，西接虎石台经济区走廊，区域面积达万平方公里。

景观优势蒲河贯穿东西，有南沟水库和大量原生绿化。

周边配套区域内有东北育才双语学校和沈阳二中，辉山医院，公交有和。

辉山板块区域概况大溪地九如溪谷原香墅中体花园号皇第龙邸翔凤山水国际阳光国际花园总建面万，独栋双拼联排叠拼洋房均价分别为万元总建面万，独栋联排洋房，销售均价分别为万元总建面万，独联体洋房，销售均价分别为万元总建面万，独栋双拼联排洋房，销售均价分别为万元总建面万，联排洋房，销售均价分别为万元总建面万，联排洋房，销售均价分别为万元总建面万，独栋类独栋联排洋房，销售均价分别为万元辉山板块在售项目分布销售套数时间别墅洋房本年度蒲河区区域销售最好的楼盘月底月底月月月至年末期入住游园活动口价房源元平购房送自耕田送辉山鲜博士老带新送购物卡年末清仓优惠洋房降元平，叠拼降元平，独栋降元平开发进程二期香格里拉销售产品期独联体叠拼洋房二期洋房面积区间独联体叠拼洋房主要卖点园林树木资源，低价洋房，高尔夫球场皇第龙邸别墅叠拼及洋房已售货量剩余货量去化率去化率套年以洋房产品口价形式展开低价策略，营销效果明显，洋房成为本案绝对的主力产品。

别墅产品中独联体类别墅有定竞争力，但价格较高，在洋房低价策略取得成功的情况下，别墅产品目前亦有降价动作，未来也有可能靠低价优惠策略冲击市场。

皇第龙邸套数时间别墅洋房月月母亲节送礼物洋房组团售罄，加推组团邻里节，老业主购房优惠特惠房源特惠房次性，贷款，购房可参加砸金蛋活动开发进程二期将于明年开始发售销售产品期洋房联排别墅二期小高层面积区间联排平洋房平主要卖点绝佳的景观资源二期将于明年推出小高层产品大溪地别墅洋房已售货量剩余货量去化率去化率大溪地将于明年面世的小高层产品，将借凭其独有的景观资源优势，与九如溪谷形成竞争格局。

大溪地洋房别墅已售货量剩余货量去化率去化率开发进程二期正在销售销售产品期洋房联排别墅二期联排别墅面积区间别墅平洋房平主要卖点林荫深处的房子，独特户型，优秀的品质在售的二期别墅将与九如年的溪谷别墅产品产生正面竞争，其精细化的产品营造将会与九如形成正面对比。

原香墅月钓鱼活动采摘节活动十万元尊享现房田园别墅二期收官三期启幕次性付款折贷款折别墅洋房已售货量剩余货量去化率去化率开发进程三期正在销售销售产品洋房联排双拼独栋叠拼面积区间联排平双拼平独栋平洋房平主要卖点中体主题，低价三期主推为叠拼别墅销售现场活动有针对性地拦截九如到访客户，营销上步步紧逼。

中体花园号月月月首次看房交诚意金元在折扣基础上再优惠万元买房送车洋房元平起特惠别墅元平买平赠平推套特价洋房元平别墅洋房已售货量剩余货量去化率去化率开发进程二期正在销售销售产品洋房联排独栋别新产品高层万新产品洋房万新产品别墅万竞争压力年沈阳北东南部的别墅项目即将面市，竞争压力加大，随着国内线开发商的进入，整体使市场上升个台阶年各项目供应都超过万，季度主要去化存货，月后新品密集入市。

板块欠缺面临沈阳目前几大别墅区板块，棋盘山凭借先天的资源优势和发展，是眼下最被市场和客户接收的成熟别墅区，区域内高端项目如兰桥圣菲十二橡树中旅国际小镇等扎根于此，更借势品牌开发商的进驻奠定了区域价值和高端氛围。

相比之下，龙湖两个项目所在的辉山和道义板块，现有的区域状况并未形成高端氛围，别墅板块价值体系尚未建立。

市场小结城市论市场概况竞争分析客群扫描竞争分析品牌混战产品解析沈阳进入品牌开发商争宠时代客户垄断万科年万科品牌，庞大的客户体系无可匹敌。

营销最轻松，份额最大的公司。

区域垄断保利普通商品房的大面积开发形成了对大东区域性的垄断。

十二橡树的成功，形象正在提升。

金地凭借长青湾高端项目定位影响市场，年七盘联动，开启高端地产时代。

华润借势华润啤酒在沈阳的影响，和三盘联动的品牌运作，品牌迅速提升。

中海单项目多产品开发策略入市，年下半年连续在沈阳拿地，开始品牌攻略。

综述在沈的品牌开发商，大多经历了年以上的品牌培育，市场认知和品牌形象已经基本树立。

其中，不乏金地中海这样的线地产商，集中在年末大量拿地，也预示着年品牌攻略的展开，使品牌竞争格局更加复杂。

面临品牌混战的竞争环境，初次来沈的龙湖是缺乏优势的，尴尬局面显而易见。

产品基础是否可以支撑复制型产品滟澜山香醍漫步米的面宽四间卧室朝南前庭后院下沉庭院享乐主义空间布局地下层娱乐空间地上层起居空间地上二层主卧空间米的面宽四间卧室朝南前庭后院居住主义空间布局地上层起居空间地上二层主卧空间地上三层儿童空间纯居住型注重生活实用性附加娱乐休闲功能平小独栋平小独栋从产品自身来看，龙湖的产品以其对细节的专注对品质的苛求对人性的尊重，优越于周边竞品项目，这也是龙湖驰骋中国别墅高端市场的核心。

城市论市场概况竞争分析客群扫描谁将为龙湖买单高端人士素描特征他们乐于参加社交活动喜欢与同等阶层的人打交道热爱家庭生活，渴望多些时间与太太孩子在起他们有着独特的私人喜好名牌名车为伴，富有但不张扬对居住品质和生活细节要求甚高崇尚有品位的生活方式他们拥有万以上的物业有着对自然情结的追求，希望随时随地能够融入自然对物业的合理升级有着高标准的要求追求区域价值感十分看重品牌效应，以此来来匹配其尊贵的身份对真正好的东西具有强烈的占有欲，且果断坚定的拥有。

客群细分滟澜山客户定位市内五区客户为主，周边外地城市客户为辅。

企业高管私营老板外地来沈做生意或投资的人。

生活方式描述黄太太，电子公司总经理妻子。

冬日的天早上黄太太在西厨做早餐，稍后亲自开车送女儿去学芭蕾。

返回，把宝马停在地下车位，进入家中。

上午她拿起保姆早已准备好的时尚杂志翻看，房