292011年8月三明市将乐县江滨天城项目营销策划方案文档

滨河新城的上河国际约万预计年底或明年年初推出国宏华虹花园约万预计明年上半年推出上河洲地块约万预计年底或明年年初推出天源水都约万剩余预计三季度推出东方世茂广场约万纯商业项目月日已开盘本案约万合其中商业部分体量约万平，住宅体量约万平，未来两年住宅不商业产品将同时面临激烈竞争。

市场主要项目剩余量体待推备注三华城待推万现推住宅水木釐华约万预计第三季度推向市场品上苑约万计划月日或日开盘古镛镇新将北路福建省佳盛房地产开发有限公司将乐分公司锦绣江南住宅楼将乐县新将南路三明夏华房地产开发有限公司夏华商夏将乐县古镛镇新将北路合计三房地产市场可售房源分析未来已知市场推案存量统计约万平，区日照东门水木银华小区福建省将乐县宏泰房地产开发有限公司宏泰名城将乐县三华南路福建省将乐县恒华房地产开发有限公司龙华小区商住楼古镛镇新华村张厝涝龙华小区福建省将乐县恒华房地产开发有限公司东方商厦将乐县县水南三华南路福建鸿恒昌房地产开发有限公司天源水都将乐县水南镇滨河南路福建鸿图房地产开发有限公司将乐分公司日照东门水木玉华小区日照东门水木玉华小区福建鸿图房地产开发有限公司将乐分公司日照东门水木银华小度推出商业量体万多平，未推计划月日丼办产品说明会活劢，月或日开盘目前全县可售面积其中，可售住宅套，可售商业及其它物业套。

开发商项目名称房屋坐落可售套数可售面积住宅其他福建瑞祥房地产有限公司三华城将乐沙县明溪三明销售情况期套，目前备案套，实际已接近售罄期套，目前备案套，其中剩套未备案，剩套未备案，为月份加推，目前已备案套，总体去化较好未正式开盘，内部认购中。

定釐万备注二期套计划亍今年第季城汽车站等实验幼儿园实验小学妇幼保健院永辉超市县政店中华山公园等客群分析以上为周边乡镇客户城关少部分外地客户普田将乐周边乡镇城关沙县三明明溪将乐城关周边乡镇预计约元主力产品住宅三房主力总价万万总均价约万万万万周边配套五星酒庖水南中学永辉超市建行农行新汽车站等邮政银行建行农行将乐县规划局水南中学书庖娱乐筑，住宅栋至层万多平万，栋情景洋房，栋层住宅，栋联拼别墅主打卖点地段，观水临山精品住宅线江景，集居住购物休闲酒庖为体的万的城市综合体将乐首席城中别墅群，打造区域高端住宅区均价成交均价约元备案均价元目前住宅市场均价约元国宏华虹花园三房地产市场在售个案综合分析项目天源水都三华城品上苑位置滨河南路天源大酒庖南侧水南三华南路古镛镇龙池枫昌贯总建，栋层建房地产市场土地市场三房地产市场房价分析将乐楼市图数据来源政府备案网结合市场走访上河洲三项目本案位置天源水都品上苑水木金华水木银华三华城乐活城东方商厦华夏商厦开盘均价约元备案均价元出让年年合计从近三年中心城区商住土地挂牌出让情况看，年土地出让楼面价高于年约两倍已出让可规划建筑面积量为万，其中年上半年出让的体量超过前两年的总合，可以预计未来两年的将乐楼市将面临激烈的竞争。

三上河洲地块民发上河洲地块天宏上河洲地块鸿恒昌三房地产市场土地市场近三年将乐商住土地出让情况年份出让土地面积万平规划建筑面积万平成交楼面价元平备注年成交土地面积不包含自建房土地项目名称土地面积容积率总建面积成交价楼面价开发商三华南路地块瑞祥枫昌贯政店收储项目鸿祥三华南路地块宏泰新将北路地块三明夏华房地产东门二期地块恒华三华南路地块鸿福天源大饭庖后侧国宏上河洲地块天宏元，这对将乐的经济发展将起到丌可估量的推劢作用。

同时，核电站的建设及投产将引迚数千人乃至上万人的技术主干人才，对将乐的房地产市场及第三产业的发展将是有力的推劢力量之。

将乐商住用地出让情况总揽时间项元，这对将乐的经济发展将起到丌可估量的推劢作用。

同时，核电站的建设及投产将引迚数千人乃至上万人的技术主干人才，对将乐的房地产市场及第三产业的发展将是有力的推劢力量之。

将乐商住用地出让情况总揽时间项目名称土地面积容积率总建面积成交价楼面价开发商三华南路地块瑞祥枫昌贯政店收储项目鸿祥三华南路地块宏泰新将北路地块三明夏华房地产东门二期地块恒华三华南路地块鸿福天源大饭庖后侧国宏上河洲地块天宏上河洲地块民发上河洲地块天宏上河洲地块鸿恒昌三房地产市场土地市场近三年将乐商住土地出让情况年份出让土地面积万平规划建筑面积万平成交楼面价元平备注年成交土地面积不包含自建房土地出让年年合计从近三年中心城区商住土地挂牌出让情况看，年土地出让楼面价高于年约两倍已出让可规划建筑面积量为万，其中年上半年出让的体量超过前两年的总合，可以预计未来两年的将乐楼市将面临激烈的竞争。

三房地产市场土地市场三房地产市场房价分析将乐楼市图数据来源政府备案网结合市场走访上河洲三项目本案位置天源水都品上苑水木金华水木银华三华城乐活城东方商厦华夏商厦开盘均价约元备案均价元成交均价约元备案均价元目前住宅市场均价约元国宏华虹花园三房地产市场在售个案综合分析项目天源水都三华城品上苑位置滨河南路天源大酒庖南侧水南三华南路古镛镇龙池枫昌贯总建，栋层建筑，住宅栋至层万多平万，栋情景洋房，栋层住宅，栋联拼别墅主打卖点地段，观水临山精品住宅线江景，集居住购物休闲酒庖为体的万的城市综合体将乐首席城中别墅群，打造区域高端住宅区均价预计约元主力产品住宅三房主力总价万万总均价约万万万万周边配套五星酒庖水南中学永辉超市建行农行新汽车站等邮政银行建行农行将乐县规划局水南中学书庖娱乐城汽车站等实验幼儿园实验小学妇幼保健院永辉超市县政店中华山公园等客群分析以上为周边乡镇客户城关少部分外地客户普田将乐周边乡镇城关沙县三明明溪将乐城关周边乡镇沙县明溪三明销售情况期套，目前备案套，实际已接近售罄期套，目前备案套，其中剩套未备案，剩套未备案，为月份加推，目前已备案套，总体去化较好未正式开盘，内部认购中。

定釐万备注二期套计划亍今年第季度推出商业量体万多平，未推计划月日丼办产品说明会活劢，月或日开盘目前全县可售面积其中，可售住宅套，可售商业及其它物业套。

开发商项目名称房屋坐落可售套数可售面积住宅其他福建瑞祥房地产有限公司三华城将乐县水南三华南路福建鸿恒昌房地产开发有限公司天源水都将乐县水南镇滨河南路福建鸿图房地产开发有限公司将乐分公司日照东门水木玉华小区日照东门水木玉华小区福建鸿图房地产开发有限公司将乐分公司日照东门水木银华小区日照东门水木银华小区福建省将乐县宏泰房地产开发有限公司宏泰名城将乐县三华南路福建省将乐县恒华房地产开发有限公司龙华小区商住楼古镛镇新华村张厝涝龙华小区福建省将乐县恒华房地产开发有限公司东方商厦将乐县古镛镇新将北路福建省佳盛房地产开发有限公司将乐分公司锦绣江南住宅楼将乐县新将南路三明夏华房地产开发有限公司夏华商夏将乐县古镛镇新将北路合计三房地产市场可售房源分析未来已知市场推案存量统计约万平，其中商业部分体量约万平，住宅体量约万平，未来两年住宅不商业产品将同时面临激烈竞争。

市场主要项目剩余量体待推备注三华城待推万现推住宅水木釐华约万预计第三季度推向市场品上苑约万计划月日或日开盘上河国际约万预计年底或明年年初推出国宏华虹花园约万预计明年上半年推出上河洲地块约万预计年底或明年年初推出天源水都约万剩余预计三季度推出东方世茂广场约万纯商业项目月日已开盘本案约万合计约万三房地产市场待推存量房分析谈，项目分身解术之项目定位项目分析区位分析中心城区水南民居上河洲滨河新城本案从政店规划及目前的建设重点来看，本案处亍重点建设区域滨河新城。

滨河新城的整体规划结合周边的自然山水资源，形成“心环两轴四区”的发展布局。

心依托店前路向北延伸的城市主干道，通过商业娱乐等公建，形成该片区的公建中心。

环结合基地的内部环形干道，两侧的绿化带，以及滨江公园形成贯穿片区内的绿环。

两轴依托店前路向北延伸的商业公建轴以及滨江公园龙池溪两侧的滨河生态绿轴。

四区结合基地路网及河道的划分，形成四个居住片区，幵在各小区中央布置中心绿地幼儿园等。

日照东门片区及中心主城区本案项目分析区位分析处亍城市发展的商业交汇处，位置十分优越。

从示意图上可以看出，沿着店前路由西向东，有日照东门的丌夜城永辉超市地块的规模商业地块的规划酒庖，沿着环城东路由北向南有移到单身公寓层商业进深不够，难以形成“回型”人流动线，我司建议进行其它方式的布局，具体规划建议见下页。

建议沿环城东路商业整体布局分为单身公寓商业别墅沿街商业，详见下图示意。

这个位置建议拿掉楼的梯住宅，增加栋单身公寓，层为商业，层为单身公寓，单层面积在宽米长米，层合计，约套。

前面削减的住宅面积及商业面积的总和为。

注单身公寓为商业，不限购！方案因为繁华，所以值钱！因为稀缺，所以值钱！因为唯，所以值钱！在单身公寓楼旁边的三层商业与单身公寓楼的商业连为体，商业定位为餐饮娱乐休闲商业。

层为商铺。

将乐没有！稀缺层商业别墅！全将乐只有栋！详见下页。

将乐没有，商业别墅，我要壹整栋！将乐没有！稀缺层商业别墅！规划建设将乐所有项目都没有的餐饮娱乐型商业小别墅，单层面积为宽米深米，总面积为左右。

建议沿环城东路商业整体布局分为单身公寓商业别墅内外街商业，详见下图示意。

方案二因为繁华，所以值钱！因为稀缺，所以值钱！因为唯，所以值钱！在单身公寓楼的转角破个商业内街的入口，多规划条内接，内街店面面积为宽米深米，中间人流动线街面宽米。

将乐没有！稀缺层商业别墅！全将乐只有栋！详见下页。

这个位置建议拿掉楼的梯住宅，增加栋单身公寓，层为商业，层为单身公寓，单层面积在宽米长米，层合计，约套。

前面削减的住宅面积及商业面积及拿掉的楼住宅面积为的总和为。

注单身公寓为商业，不限购！将乐没有！稀缺层商业别墅！规划建设将乐所有项目都没有的餐饮娱乐型商业小别墅，单层面积为宽米深米，总面积为左右。

将乐没有，商业别墅，我要壹整栋！二规划建议针对沿环城东路商业重新规划的经济测算原方案的商业整体售价层商业单价按万元总面积约为米米总售价约为万元。

二层商业单价按万元总面积为总销售价约为万元。

三五层商业单价按万元总面积为总销售价约为万元。

合计销售解析层商业开间按米计算，进深米，店面形态表现为小开间长进深，面积约为平，按单价万平计算，总价约为万，单价总价太高，销售难度很大，销售进度将严重滞后，产生滞销效应，影响其他商业销售！方案的商业整体售价单身公寓商业层单价按万元，二层单价按万元，三层按万元单层面积约为总售价约为万元。

沿街商业层单价按万元，二层单价按万元，三层按万元单层面积约为米米总售价约为万元。

商业转成的单身公寓单价按万元总面积约为总售价约为万元。

商业别墅层单价按万元，二三层单价按万元单栋售价约为万整体层售价约为万元。

整体二三层售价约为万元。

合计万元。

方案二的商业整体售价单身公寓商业层单价按万元，二层单价按万元，三层按万元单层面积约为总售价约为万元。

内街层商业单价按万元总面积约为米米总售价约为万元。

商