TOP272011年商业地产运营模式研究报告1622515464.ppt文档免费在线阅读

其专业市场与其说是个的商业地产项目，不如理解为住宅小区的部分。

逸景翠园建设广州纺织博览中心就是类似的定位，标杆商业运营模式研究企业篇富力地开发商的利益商业物业是越经营越增值的，持有经营实现商业赢利和相邻物业升值壹提升开发企业知名度，增加股票在资本市场上的吸引力贰以物业增值和现金流吸引银行，增加授信额度叁实现可持续发展租售模式第部发对住宅开发商的三重利结论住宅地产是区域性的阶段性产业，商业地产是金融地产商业三结合最理想的产品。

第部分理论篇商业地产与住宅地产的区别商业地产概念商业地产分类与住宅比较商业地产价值商业地产价值。

与住宅地产相比商业地产的经营复杂性远远要求更高，在国家加大商业地产的额度时，现在像恒隆华润保利瑞安御景等等，都还在加大物业持有，加大租金回报。

为什么举例四大天王的榜样商业地产开，且物业大多是分割产权销售全部或局部，在此模式下，开发商也是投资商，排在运营链的最前面，而小业主也是投资者，排在开发商之后。

但未来商业地产开发运作更多会依托基金的进入或实现证券化，有的投资主体与住宅地产的区别商业地产概念商业地产分类与住宅比较商业地产价值商业地产价值商业地产的价值链租售模式现阶段国内商业地产开发运作的主流模式开发商就是投资者甚至商业运营方，个主体双重甚至三重角色划业态业种租金水平招商运营力管理公司大商家经营者商品差价人流环境商品服务价格水平经营力小商户终端消费者商品价值消费体验消费观念消费行为购买水平消费力第部分理论篇商业地产受益来源价值链影响因素价值支撑备注投资者物业投资回报商业增值能力物业升值能力增值力大小业主开发商房地产开发利润物业质素营销推广售价水平产品力销售力营运商租金差价及管理费等商业规业的资金要求运营能力要求更高。

真正要实现房地产开发商到房地产运营商转变，挑战颇大。

第部分理论篇商业地产与住宅地产的区别商业地产概念商业地产分类与住宅地产的区别商业地产价值租售模式五方主体生物链现。

商业地产销售只能获取短期的资金回笼或者解决开发商后续开发的资金问题，而经营收益和物业升值才是商业地产投资回报的最主要形式。

投资回报形式小结商业地产比住宅更加复杂，专业性要求更高，并且，并且对企循住宅地产所遵循的建筑规范和消防规范外，还要遵循第三种规范即商业规范商业专业性的要求极高商业地产的销售只是经营的开始，还需要招商开业和经营管理。

专业性住宅而住宅的投资回报形式只能通过销售来实业地产与住宅地产的区别商业地产概念商业地产分类与住宅地产的区别商业地产价值租售模式住宅住宅地产的运作则不需要进行复杂的商业设计。

从过程上看，住宅地产销售后就进入了终端，商业地产商业地产除了要遵以投资回报率回报周期为营销重点，商业的销售则形式多样，般而言分为四种模式，直接销售模式带租约模式返租式销售整体销售模式。

而且每种销售模式还可以继续细分，复杂程度更高。

销售模式第部分理论篇商荷载电梯等都有很细致的要求，任何点的差池都有可能影响商业地产项目的生存。

物业要求住宅住宅的销售模式较商业地产而言模式较为简单，通常为直接销售，买卖两清。

商业地产但商业地产的客户则包项目多沉淀资金较多，并且大多采用只租不售模式，持有商业物业经营必须有长线的充足的资金支持。

资金要求住宅住宅对物业的要求相对简单。

主要是满足社区内基本需求即可。

商业地产商业地产而言，对物业的层高柱距商业地产价值租售模式住宅住宅地产开发部分采用滚动开发滚动销售的分期的模式，自有资金的要求不是很高，资金大部分来源于银行贷款。

商业地产大型商业地产项目需要次性投资建成才能形成浓厚的商业气氛，靠买后出租及房产升值获利。

商业地产但商业地产的客户则包括了经营商户商铺投资者和目标消费者三类人群。

商业地产的客户群复杂性要远甚于住宅的。

客户第部分理论篇商业地产概念商业地产分类与住宅地产的区别的考量因素的论断，那就是“地段，地段，还是地段”商业对“易达性”的要求很高，要求具备较强的辐射力地段商业地产与住宅地产的区别住宅客户分为两类，种是投资型客户，种是自用型客户。

投资性客户乃是依靠的考量因素的论断，那就是“地段，地段，还是地段”商业对“易达性”的要求很高，要求具备较强的辐射力地段商业地产与住宅地产的区别住宅客户分为两类，种是投资型客户，种是自用型客户。

投资性客户乃是依靠买后出租及房产升值获利。

商业地产但商业地产的客户则包括了经营商户商铺投资者和目标消费者三类人群。

商业地产的客户群复杂性要远甚于住宅的。

客户第部分理论篇商业地产概念商业地产分类与住宅地产的区别商业地产价值租售模式住宅住宅地产开发部分采用滚动开发滚动销售的分期的模式，自有资金的要求不是很高，资金大部分来源于银行贷款。

商业地产大型商业地产项目需要次性投资建成才能形成浓厚的商业气氛，沉淀资金较多，并且大多采用只租不售模式，持有商业物业经营必须有长线的充足的资金支持。

资金要求住宅住宅对物业的要求相对简单。

主要是满足社区内基本需求即可。

商业地产商业地产而言，对物业的层高柱距荷载电梯等都有很细致的要求，任何点的差池都有可能影响商业地产项目的生存。

物业要求住宅住宅的销售模式较商业地产而言模式较为简单，通常为直接销售，买卖两清。

商业地产但商业地产的客户则包项目多以投资回报率回报周期为营销重点，商业的销售则形式多样，般而言分为四种模式，直接销售模式带租约模式返租式销售整体销售模式。

而且每种销售模式还可以继续细分，复杂程度更高。

销售模式第部分理论篇商业地产与住宅地产的区别商业地产概念商业地产分类与住宅地产的区别商业地产价值租售模式住宅住宅地产的运作则不需要进行复杂的商业设计。

从过程上看，住宅地产销售后就进入了终端，商业地产商业地产除了要遵循住宅地产所遵循的建筑规范和消防规范外，还要遵循第三种规范即商业规范商业专业性的要求极高商业地产的销售只是经营的开始，还需要招商开业和经营管理。

专业性住宅而住宅的投资回报形式只能通过销售来实现。

商业地产销售只能获取短期的资金回笼或者解决开发商后续开发的资金问题，而经营收益和物业升值才是商业地产投资回报的最主要形式。

投资回报形式小结商业地产比住宅更加复杂，专业性要求更高，并且，并且对企业的资金要求运营能力要求更高。

真正要实现房地产开发商到房地产运营商转变，挑战颇大。

第部分理论篇商业地产与住宅地产的区别商业地产概念商业地产分类与住宅地产的区别商业地产价值租售模式五方主体生物链受益来源价值链影响因素价值支撑备注投资者物业投资回报商业增值能力物业升值能力增值力大小业主开发商房地产开发利润物业质素营销推广售价水平产品力销售力营运商租金差价及管理费等商业规划业态业种租金水平招商运营力管理公司大商家经营者商品差价人流环境商品服务价格水平经营力小商户终端消费者商品价值消费体验消费观念消费行为购买水平消费力第部分理论篇商业地产与住宅地产的区别商业地产概念商业地产分类与住宅比较商业地产价值商业地产价值商业地产的价值链租售模式现阶段国内商业地产开发运作的主流模式开发商就是投资者甚至商业运营方，个主体双重甚至三重角色，且物业大多是分割产权销售全部或局部，在此模式下，开发商也是投资商，排在运营链的最前面，而小业主也是投资者，排在开发商之后。

但未来商业地产开发运作更多会依托基金的进入或实现证券化，有的投资主体。

与住宅地产相比商业地产的经营复杂性远远要求更高，在国家加大商业地产的额度时，现在像恒隆华润保利瑞安御景等等，都还在加大物业持有，加大租金回报。

为什么举例四大天王的榜样商业地产开发对住宅开发商的三重利结论住宅地产是区域性的阶段性产业，商业地产是金融地产商业三结合最理想的产品。

第部分理论篇商业地产与住宅地产的区别商业地产概念商业地产分类与住宅比较商业地产价值商业地产价值开发商的利益商业物业是越经营越增值的，持有经营实现商业赢利和相邻物业升值壹提升开发企业知名度，增加股票在资本市场上的吸引力贰以物业增值和现金流吸引银行，增加授信额度叁实现可持续发展租售模式第部分理论篇商业地产与住宅地产的区别商业地产概念商业地产分类与住宅比较商业地产价值租售模式特点描述只售不租的模式即是开发商只销售出让产权，销售完成之后基本上就不再进行干预，仅由物业管理部门进行日常的统维护管理，这是旧有商业地产开发普遍采用的经营方式。

优势分析开发商可以快速回收投资，进而实现短期套现，减轻资金压力，并且无需承担后期经营的压力和风险，同时投资者也具备完全的经营自主权。

劣势分析由于产权被分割出售后，经营权迅速分散，经营权迅速分散，开发商无法进行统的招商和统的经营管理，导致业种业态组合混乱，呈现种无序状态，导致最终经营不善等后果，商铺的价值也大大缩水。

因此，该模式下客户对未来的商业的价值预问题众多起步晚发展快短期调整长期看好类型明细项目零售商业地产购物中心百货大卖场商业街各类专业市场主题式商业地产奢侈品主题商业女性主题商业青年主题商业儿童主题商业家庭主题商业城市综合体融购物中心酒店写字楼服务公寓住宅为体的综合型商业建筑体复合式商业地产以休闲公园温泉高尔夫旅游文化艺术等为带动，将购物中心商业街写字楼酒店服务公寓会展中心艺术中心文化中心娱乐中心体育馆创意产业现代服务业等多种商业体与住宅开发复合式发展中国城市商业地产开发将由过去的单模式向多种功能为体的现代综合开发模式转变展望第二部分市场篇开发主体集团化开发，连锁经营将成主流展望二并购整合推动行业内上市公司外延扩张，优质物业成为并购主要对象展望三线城市的商业地产部正由开发时代转向运营时代展望四二三线城市商业地产将迎来井喷期。

具有显著的人口导入型特点的城市区域是商业地产发展值得期待的区域，潜在着较大商机展望五由资产销售型逐步转移到资产经营型，获取稳定的现金流展望六体验式消费的商业模式将受到更多关注展望七商业地产与住宅地产的区别三个发展阶段我国商业地产问题众多起步晚发展快短期调整长期看好第二部分市场篇富力地产商业运营模式二阳光股份商业运营模式三万达商业地产开发模式四大拇指广场商业运营模式四海上海商业运营模式壹理论篇贰市场篇叁借鉴篇肆建议篇标杆商业运营模式研究企业篇富力地产项目理念项目定位第三部分借鉴篇利用住宅小区建设商业地产综合体，实现住宅小区商业价值最大化。

富力地产的商业地产项目虽然分布在广州北京天津惠州等地，表面上看来专业市场写字楼酒店公寓等什么类型都有。

其实富力除珠江新城外，并不直接单独去建任何商业地产项目，它的商业地产项目实际上都是利用住宅小区为依托进行的配套开发，如富力儿童城是富力广场住宅楼的裙楼富力鞋城是富力环市西苑住宅的配套北京富力万丽酒店是北京富力城住宅小区的配套北京富力商业中心是北京富力城住宅小区的配套天津富力万丽酒店是天津富力城住宅小区的配套富力珠宝城是富力信然广场住宅的配套等等。

富力的住宅小区都没有单纯的全部建成住宅，而是利用其