TOP282010_深圳_水榭春天_营销启示录[品牌建设、营销策略.ppt文档免费在线阅读

物价上涨，意味着人民币贬值，肯定是把钱投资物业，通过物业的保值升值抵御通胀，措施二现场展板增强客户信心，新政出台后，市场迅速转冷。

价格成为成交与否的关键因素，项目组在精准定价的基础上，配合多种策略取得销售佳绩品牌策略豪宅专家强强联手客户策略精神营造口径应变营销策略精准定价策略整合，水榭春天二期开盘前面临着三重困境市场巨变观望弥漫和开盘目标高三重困境困境市场巨变困境二观望弥漫困境三开盘目标高项目定于月日开盘，距离地产调控政策出台大概个月时间，在此期间住宅市场急速降温，各楼盘的客户到访量和成交量急速下滑，不少楼盘出现零成交的尴尬调控新政从定程度上提高了买方的购买门槛，客户对于深圳房价短期内必然下滑基本形成共识，观望情绪浓厚对于项目的忠实客户，购买门槛中，难免会遇到些危机与波折，水榭春天也不例外，但项目组集聚智慧随机应变！，当“样板房”事件发生后，项目组迅速做出书，沟通载体三广告语对客户证言，在项目操作过程，沟通载体二项目从深圳精神图腾中汲取灵感，并反映深圳改革开放年的发展历程项目由市民中心大鹏展翅中衍变而来象征对位年代来深圳的目标客群未来展翅高飞的寓意，根据春天精神，我们设计了些沟通载体。

沟通载体歌曲我和春天有个约与客户群精神上对位与共鸣的主题曲实现项目与客户精神层面的对位如果说罗湖是属于年代深圳的春天人物福田是属于年代深圳的春天人物那么中央居住区是属于世纪之交深圳的春天人物径的改变品牌策略豪宅专家强强联手客户策略精神营造口径应变营销策略精准定价策略整合，提出“春天精神”的概念，便捷的站式购物乐趣，在客户策略方面，项目组巧妙地提出了符合目标客户特质的春天精神，并根据市场变化及时灵活地做出销售口新阶段沃尔玛的“站式”购物概念，不但在商品的结构上力求富有变化和特色满足顾客的各种喜好，而且其经营项目繁多，举凡个家庭所需要的物品在沃尔玛都能买到。

水榭春天的业主们只需在家门口就可以享受轻松实现了品牌的强强联手，水榭春天项目也因此获得更大的关注度品牌联手的意义水榭春天“迎娶”沃尔玛，不但打破片区周边没有大型百货超市的局面，还预示着水榭春天的商业配套在不断完善，片区商圈格局将进入个家在造城在新中心，再造个水榭花都，个水榭山水榭系非凡品，年月日，水榭春天与沃尔玛在深圳音乐厅举行签约仪式根据客户的调查，我们得出项目的核心竞争力品牌规模区位地铁商业配套，并根据不同诉求重点选择不同卖点组合诉求重点推广语与广告表现品牌规模品牌地段规模品牌品质豪宅专计高品质的配置标准严谨的工程质量水榭的品牌价值价值缔造专家，增值奇迹创造者水榭品牌价值豪宅专家计室内设计港督府承建商江苏华建水榭花都深圳中心区二手价格最高的楼盘水榭山深圳中心区品质最高的别墅项目水榭系的豪宅品质控制体系前瞻性的开发理念高品味的设开发理念建筑规划澳大利亚柏涛大堂装修设计香格里拉酒店御用设计大师承建商华西公司承建地段选择中央别墅区优越地段开发理念与自然融合的美式纯别墅建筑设计浙江绿城东方景观设计香港易道园林设，我们通过对水榭花都水榭山的分析，梳理出水榭的品牌价值是豪宅专家地段选择香蜜湖先天优越地段开发理念超前的产品筑品质集中式商业大园林精品户型金牌物管核心关注点批数排名原因发展商品牌区域规划航母级大盘升级潜力便利交通未来配套社区配套建筑品质集中式商业大园林精品户型金牌物管累计组数来访客户关注点的访谈调研结果，对于来访客户的访谈调研显示水榭品牌是消费者目前对莱蒙水榭春天最认可的因素，对水榭品牌的宣传因此成为推广重点发展商品牌区域规划航母级大盘升级潜力便利交通未来配套社区配套建筑，对于来访客户的访谈调研显示水榭品牌是消费者目前对莱蒙水榭春天最认可的因素，对水榭品牌的宣传因此成为推广重点发展商品牌区域规划航母级大盘升级潜力便利交通未来配套社区配套建筑品质集中式商业大园林精品户型金牌物管核心关注点批数排名原因发展商品牌区域规划航母级大盘升级潜力便利交通未来配套社区配套建筑品质集中式商业大园林精品户型金牌物管累计组数来访客户关注点的访谈调研结果，我们通过对水榭花都水榭山的分析，梳理出水榭的品牌价值是豪宅专家地段选择香蜜湖先天优越地段开发理念超前的产品开发理念建筑规划澳大利亚柏涛大堂装修设计香格里拉酒店御用设计大师承建商华西公司承建地段选择中央别墅区优越地段开发理念与自然融合的美式纯别墅建筑设计浙江绿城东方景观设计香港易道园林设计室内设计港督府承建商江苏华建水榭花都深圳中心区二手价格最高的楼盘水榭山深圳中心区品质最高的别墅项目水榭系的豪宅品质控制体系前瞻性的开发理念高品味的设计高品质的配置标准严谨的工程质量水榭的品牌价值价值缔造专家，增值奇迹创造者水榭品牌价值豪宅专家，根据客户的调查，我们得出项目的核心竞争力品牌规模区位地铁商业配套，并根据不同诉求重点选择不同卖点组合诉求重点推广语与广告表现品牌规模品牌地段规模品牌品质豪宅专家在造城在新中心，再造个水榭花都，个水榭山水榭系非凡品，年月日，水榭春天与沃尔玛在深圳音乐厅举行签约仪式，实现了品牌的强强联手，水榭春天项目也因此获得更大的关注度品牌联手的意义水榭春天“迎娶”沃尔玛，不但打破片区周边没有大型百货超市的局面，还预示着水榭春天的商业配套在不断完善，片区商圈格局将进入个新阶段沃尔玛的“站式”购物概念，不但在商品的结构上力求富有变化和特色满足顾客的各种喜好，而且其经营项目繁多，举凡个家庭所需要的物品在沃尔玛都能买到。

水榭春天的业主们只需在家门口就可以享受轻松便捷的站式购物乐趣，在客户策略方面，项目组巧妙地提出了符合目标客户特质的春天精神，并根据市场变化及时灵活地做出销售口径的改变品牌策略豪宅专家强强联手客户策略精神营造口径应变营销策略精准定价策略整合，提出“春天精神”的概念，实现项目与客户精神层面的对位如果说罗湖是属于年代深圳的春天人物福田是属于年代深圳的春天人物那么中央居住区是属于世纪之交深圳的春天人物，根据春天精神，我们设计了些沟通载体。

沟通载体歌曲我和春天有个约与客户群精神上对位与共鸣的主题曲，沟通载体二项目从深圳精神图腾中汲取灵感，并反映深圳改革开放年的发展历程项目由市民中心大鹏展翅中衍变而来象征对位年代来深圳的目标客群未来展翅高飞的寓意，沟通载体三广告语对客户证言，在项目操作过程中，难免会遇到些危机与波折，水榭春天也不例外，但项目组集聚智慧随机应变！，当“样板房”事件发生后，项目组迅速做出书面化培训口径，帮助客户认可并正确选择水榭春天，下面是七句精华说辞•买房子的核心，还是买地段选大盘认品牌•豪宅不是靠赠送率取胜的•现在贵点，以后会更贵•期小户是水榭豪宅入门级产品，稀缺难再得•大社区首期，潜力肯定无限•买品质房子肯定比般住房升值更大•奔驰与夏利，与般包包，区别点就在身份象征圈层认同，同时针对各类客户犹豫点，增强应对招数，给客户洗脑客户观望点应对招数精华说辞住周边想换大，但内部空间尺度尚不及现有品质不样社区环境不样未来朋友圈层更不样您之前房也是赚的嘛，现在换个更好的社区自住，买期过长，距离入伙还有年，距离转让过户大约年半。

在这年半中，相关税费合计约购房契税营业税供楼年月供大约，所有相关税费加在起大约。

思考短期内获利空间较少，尤其目前政府还打压楼市，风险相对较大投资成本高投资客户本打算买套把战线转移至福田区委旁二手楼，在楼市下滑，可以租抵供，投资风险小。

目前春天属于新区，配套不成熟，政策调整期内升值空间不大，同时又不好出租年心理影响大投资客户担心利率上浮，利息增加，投资获利空间进步减少今年楼市后期有向下走趋势在观望和犹豫，再看看年心理影响大自住客，单位觉得政策调控后，房价会下跌但如果价位低，成首期也会考虑，具体承受价位不详年心理影响大投资客本打算买二套如首付成，则意味着要付成，使得资金流动性不合理所以会考虑减少套，或其它投资成本高投资客户咨询“是否还开盘”，认为“该阶段开盘很难，政策会影响后市，现价格不便宜，政策打压下，高位进，有风险”年心理影响大投资客户期不想冒风险，等二期吧，认为二期位置好，政策调控后，二期贵也贵不了多少，愿意等年心理影响大，面对这种危机情况，项目组采取了积极措施措施中原强化地盘信心统对客户口径所有好机会都不是出现“哄抢”时候，在市场看不清时候，入手才是最好的机会现在买是首付成的末班车，你要投资，肯定现在买，房地产整个行业都是持续看好的，历史告诉未来中央政策的调子是保持适当的货币宽松政策，未来房价肯定是平稳向上片区发展是持续看好，深圳市刚成立龙华办，基础配套设施进程速度很快今年月，深圳客运站投入使用，片区基础配套设施很快。

只有在这个时候入手，才是最佳时机，不用等现在国际经济挺好，打压房地产可能性非常小，只是抑制过快增长而已如果您还要再等等看，就错过了这么好的房子万平米大盘首期水榭级入门级产品年通胀是肯定的。

物价上涨，意味着人民币贬值，肯定是把钱投资物业，通过物业的保值升值抵御通胀，措施二现场展板增强客户信心，新政出台后，市场迅速转冷。

价格成为成交与否的关键因素，项目组在精准定价的基础上，配合多种策略取得销售佳绩品牌策略豪宅专家强强联手客户策略精神营造口径应变营销策略精准定价策略整合，水榭春天二期开盘前面临着三重困境市场巨变观望弥漫和开盘目标高三重困境困境市场巨变困境二观望弥漫困境三开盘目标高项目定于月日开盘，距离地产调控政策出台大概个月时间，在此期间住宅市场急速降温，各楼盘的客户到访量和成交量急速下滑，不少楼盘出现零成交的尴尬调控新政从定程度上提高了买方的购买门槛，客户对于深圳房价短期内必然下滑基本形成共识，观望情绪浓厚对于项目的忠实客户，购买门槛的提高也带来其购买套数的下滑价格调整须顾及期老业主的情绪开发商提出二期开盘目标是保底套，冲刺套。

在新政后成交量低，开盘成交套数百套即为天量的客观情况下，水榭春天二期的开盘面临着严峻考验，价格成为破解三重困境的核心。

水榭春天项目组根据综合分析，提出下限元平米，上限元平米的均价方案价格下限期均价元平米市场比较法，价格上限均价元平米，水榭春天二期采取了稳价冲量得量者得天下的营销策略项目营销策略策略稳价策略三树标杆，得量者得天下不低于期价格，避免品牌形象折损不低于期均价同产品线同质素不低于期期价格标杆二期成交量标杆套左右策略二冲量全年销售压力大，决定了不能把销售任务压在个季度，在合理销售节奏铺排下，开盘任务不能少过百套整年销售压力更大，不能把今年的销售任务移至年，处理二三期关系很关键，具体展开来说，项目的推售策略是主推楼王，打消观望。

其核心是搏优客甘心入市，稳速稳价，实现片区标杆占位推售策略推出优质单位控制推售数量以比对期而言稳中略升的价格，推优质高关注单位，打破观望实现销量，站住价格控