行等金融机构。如果银行资金管理比较严格，不仅可以控制银行自身月，境外资金通过各种渠道仅流入上海房地产市场的总额就超过亿元，比年增长。资金的问题同样表现为房地产市场银行资金的易获得性。资金的背后是银行等金融机构。如果银行资金管理比较严格，不仅可以控制银行自身的风险，也约束了贷款人的行为。但是，大多国内商业银行为了降低不良贷款，放松了对个人住房消费信贷的审查。信贷资金的易获得性不仅导致大量购房条件不足的消费者轻易地进入房地产市场，个人消费信贷快速增长，而且导致了个人住房消费快速膨胀房地产市场炒作盛行房价快速上涨等。根据央行中国房地产发展与金融支持报告，中国房地产信贷在整体信贷中的比例由年的急剧提升到年的。从土地的角度看，主要来源于地方政府利益驱动。自从银行管辖权上划以后，来自土地的收入成为地方政府财政的支柱。房价地价的上涨，有助于地方政府获取更多的收入，房地产膨胀得越大，地方政府的收益就越大。而与此同时，地方政府的成本却是零。正是这种成本和收益的极端不对称性，使地方政府成为推动中国房地产业快速发展的动因。尤其是在实行“经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让”政策后，土地价格大幅上涨，部分城市土地价格成数倍增长。据统计，年土地交易价格比上年上涨，涨幅比年高个百分点年季度，又上涨了。土地交易价格上涨自然增加了房屋开发成本，推动房屋销售价格上涨。信息系统不畅进步加剧了房价的上涨。目前，我国还没有个统规范完善的房地产市场信息发布平台，各政府部门相互，信息之间互相矛盾的情况时有发生。另方面，少数开发商与中介机构联手谎报商品房销售进度，发布不实价格信息，恶意哄抬房价有的开发商囤积土地囤积房源，人为造成市场紧张，诱发房价短期内非正常上涨。这种虚假信息，严重误导了广大居民的市场预期，造成了部分消费者的恐慌心理。在房价快速上涨的同时，大量居民盲目跟进，加剧了房地产市场的供需矛盾，刺激了房价的进步抬升。另外，向广大居民宣扬正确的住房消费观也非常重要。如前几年，由于政府住房信贷政策误导，银行的超低利率及银行资金易获得性，使得国内民众住房需求出现了虚假繁荣，大量没有支付能力的民众纷纷进入房地产市场，导致中国的房地产市场才发展几年就远远超过国外发展几百年的市场。据统计，我国城镇的居民已拥有自己的住房，而发达的市场经济国家个人住房拥有率，法国与德国仅，美国仅。二今年乃至以后几年房价的变化趋势分析在国家出台系列调控措施之后不久，中国人民银行公布的二季度全国城镇储户问卷调查结果表明，炒房者的投机行为受到了遏制，近期有购房意向和为买房而储蓄的居民人数所占比重双双回落。然而，在全国多个城市居民购房意愿下降的同时，北京和广州反而上升了和个百分点。另据国家统计局提供的数据，年月份，房地产开发投资同比增长，比月份回落了个百分点商品房和住宅平均销售价格分别同比增长和，比月份回落和个百分点住宅平均销售价格增长速度比月份升高的省份仍有个。从以上信息可以看出尽管扣除政策时滞的影响，房地产价格增长速度也只是略有回落，并没有出现大幅度下降的情况，部分地区甚至逆市上扬。那么，在宏观调控的大背景下，我国的房地产价格将向何处发展呢我们可以从以下三个角度加以分析从供需趋势看，长期内房价下跌的可能性不大。如前所述，房地产市场需求分为生活需求改善需求投资需求和投机需求。生活需求和改善需求是刚性的，其变化也是有规律可循的。在宏观调控的新形势下，部分消费者预期房价会下跌，可能会等待房价进步回落而持币待购，但从长期看，这部分需求是客观存在的而且数量巨大，也是必然要释放出来的。而对于投资性需求和投机性需求，在宏观政策的调控下，投资者会更加理性地分析投资收益，短期内这部分需求肯定会大幅度下降。但是，从长期看，在利率汇率政策不发生大的改变，而投资渠道单的状况不可能好转的情况下，这部分从楼市中撤出的资金流向何方，今后仍然是个问题。如果没有更好的投资渠道，这些资金也许还会重新回到楼市中来，在下波行情中继续推高房价。供给状况近期内难以有大的改观。长期看，随着我国二手房市场的逐步规范，房地产市场化的进步发展等因素影响，我国住房市场有效供给将会不断增加。但房地产市场的供给主要来源于房地产开发，在目前房地产开发投资规模依然过大，房价上涨过快的前提下，房地产开发投资进步加快是不现实的。因此，从供需双方的发展趋势综合来看，居民住房巨大需求与供给短缺的矛盾近几年内会持续存在。在严格的宏观调控政策下，近期内房地产价格增长速度会有所回落，但回落幅度不会太大从长期看，房地产价格将呈现持续小幅升高的态势。从房价的构成看，房价下跌的空间不大。房价的构成主要包括土地成本建安成本和项目经营期间的费用税金及附加等内容，再加上开发利润。从这几部分分析，房价增长速度会有所减缓，但房价下跌的可能性不大土地成本舒适周到，加之多为长租客户，因此会所般都提供餐饮，康体，休闲娱乐等服务设施，会所设施般只对内或只对会员经营，部分服务内容对住户会员免费开放。物业管理均由外资物业管理公司担当物业服务，提供标准的酒店式管理服务。在管理中注重维护住户的私密性，重与住户的亲善交流，提供人性化物业管理服务。档次定位在此类型的酒店式公寓的档次定位上，大部分可称作为高档型，当然其中不乏还有部分是豪华型的。出租状况目前市场上此类物业的出租率普遍情况较好，出租率基本维持在左右。销售通路多以网页高档中介公司以及高档场所提供的免费刊物作为其主要的营销推广媒体。新代小户型类型随着小户型房的火爆以及酒店式服务公寓受到市场的公认，种新型的物业即小户型酒店式公寓逐渐增多。其实它更像是从小户型住宅中的种类型，已与传统意义上的酒店已经不太样了，更多的只是提供种酒店式的服务。特征区域分布般位于市区中心地带，靠近或地处商业或购物集楼市中撤出的资金流向何方，今后仍然是个问题。如果没有更好的投资渠道，这些资金也许还会重新回到楼市中来，在下波行情中继续推高房价。供给状况近期内难以有大的改观。长期看，随着我国二手房市场的逐步规范，需求和投机性需求，在宏观政策的调控下，投资者会更加理性地分析投资收益，短期内这部分需求肯定会大幅度下降。但是，从长期看，在利率汇率政策不发生大的改变，而投资渠道单的状况不可能好转的情况下，这部分从是刚性的，其变化也是有规律可循的。在宏观调控的新形势下，部分消费者预期房价会下跌，可能会等待房价进步回落而持币待购，但从长期看，这部分需求是客观存在的而且数量巨大，也是必然要释放出来的。而对于投资性景下，我国的房地产价格将向何处发展呢我们可以从以下三个角度加以分析从供需趋势看，长期内房价下跌的可能性不大。如前所述，房地产市场需求分为生活需求改善需求投资需求和投机需求。生活需求和改善需求住宅平均销售价格增长速度比月份升高的省份仍有个。从以上信息可以看出尽管扣除政策时滞的影响，房地产价格增长速度也只是略有回落，并没有出现大幅度下降的情况，部分地区甚至逆市上扬。那么，在宏观调控的大背愿下降的同时，北京和广州反而上升了和个百分点。另据国家统计局提供的数据，年月份，房地产开发投资同比增长，比月份回落了个百分点商品房和住宅平均销售价格分别同比增长和，比月份回落和个百分点国家出台系列调控措施之后不久，中国人民银行公布的二季度全国城镇储户问卷调查结果表明，炒房者的投机行为受到了遏制，近期有购房意向和为买房而储蓄的居民人数所占比重双双回落。然而，在全国多个城市居民购房意地产市场才发展几年就远远超过国外发展几百年的市场。据统计，我国城镇的居民已拥有自己的住房，而发达的市场经济国家个人住房拥有率，法国与德国仅，美国仅。二今年乃至以后几年房价的变化趋势分析在广大居民宣扬正确的住房消费观也非常重要。如前几年，由于政府住房信贷政策误导，银行的超低利率及银行资金易获得性，使得国内民众住房需求出现了虚假繁荣，大量没有支付能力的民众纷纷进入房地产市场，导致中国的房，诱发房价短期内非正常上涨。这种虚假信息，严重误导了广大居民的市场预期，造成了部分消费者的恐慌心理。在房价快速上涨的同时，大量居民盲目跟进，加剧了房地产市场的供需矛盾，刺激了房价的进步抬升。另外，向场信息发布平台，各政府部门相互，信息之间互相矛盾的情况时有发生。另方面，少数开发商与中介机构联手谎报商品房销售进度，发布不实价格信息，恶意哄抬房价有的开发商囤积土地囤积房源，人为造成市场紧张上年上涨，涨幅比年高个百分点年季度，又上涨了。土地交易价格上涨自然增加了房屋开发成本，推动房屋销售价格上涨。信息系统不畅进步加剧了房价的上涨。目前，我国还没有个统规范完善的房地产市种成本和收益的极端不对称性，使地方政府成为推动中国房地产业快速发展的动因。尤其是在实行“经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让”政策后，土地价格大幅上涨，部分城市土地价格成数倍增长。据统计，年土地交易价格比利益驱动。自从银行管辖权上划以后，来自土地的收入成为地方政府财政的支柱。房价地价的上涨，有助于地方政府获取更多的收入，房地产膨胀得越大，地方政府的收益就越大。而与此同时，地方政府的成本却是零。正是这且导致了个人住房消费快速膨胀房地产市场炒作盛行房价快速上涨等。根据央行中国房地产发展与金融支持报告，中国房地产信贷在整体信贷中的比例由年的急剧提升到年的。从土地的角度看，主要来源于地方政府身的风险，也约束了贷款人的行为。但是，大多国内商业银行为了降低不良贷款，放松了对个人住房消费信贷的审查。信贷资金的易获得性不仅导致大量购房条件不足的消费者轻易地进入房地产市场，个人消费信贷快速增长，而月，境外资金通过各种渠道仅流入上海房地产市场的总额就超过亿元，比年增长。资金的问题同样表现为房地产市场银行资金的易获得性。资金的背后是银企业，重点发展水果加工业畜肉制品加工业特色茶叶加工业等，把三峡库区建成国内重要的绿色食品加工基地”的要求，同时，又能很好的体现规划中关于生态保护中“退耕还林”的发展方向。通过核桃深加工项目建成，不但