1、“.....销售面积为万平方米。表城镇人均住宅使用面积及其增长率单位平方米人指标年份城镇人均住宅使用面积增长率图上海人均住宅使用面积及其增长率单位平方米人住宅使用面积左轴增长率右轴从图看上海的人均住宅使用面积的增长，年是个转折点，又达到了个高峰，增长率为，但年又有所放缓增长率为。上海的人均住宅使用面积增长率在全国也属于个较高的水平。年上海的人均住宅使用面积，还有很大的增长空间。供求关系表上海历年供求关系对比指标年份施工面积销售面积销售面积竣工面积图上海住宅市场供求关系施工面积销售面积左轴销售面积竣工面积右轴从两个指标来分析上海住宅市场的供求关系施工面积销售面积，从我们搜集的数据表明，这指标在以下是比较健康的。从表看近年上海的这指标的平均值为左右，远低于。但是年这指标有上升的趋势，需警惕。销售面积竣工面积，从近几年的数据看，上海供求基本平衡的，还倾向于供不应求。市场小结从经济发展上看......”。

2、“.....这为上海的房地产发展提供了良好的经济后盾。从相关的政策我们可以知道，年系列的宏观政策对上海的房地产市场是大重击。出台的宏观政策将继续对上海的房地产市场进行调控，由于宏观政策的效果时间的不确定性。所以说上海的房地产市场存在着众多不确定性。上海的“十五”规划的众多利好条件将为上海的房地产行业的发展带来种种机遇。购买力方面，由于近几年上海的房价迅速增长，造成居民收入与房价的巨大差距，上海居民的购买力极弱。上海外来人口和城市人口近几年都有大幅度的增长，这将造成巨大的潜在需求。从销售面积和人均住宅使用面积来看上海的需求，年上海的住宅销售面积在宏观政策的作用下出现了负增长，但还是存在着大量的需求。年人均住宅使用面积有小幅度的增加，还有很大的增长空间。区域市场分析区域市场界定本项目地块位于徐汇区唐山路以南许昌路以东，处于徐汇区内环板块区域......”。

3、“.....支撑居民生活水平及购买力逐步提高图徐汇历年增长情况杨浦区生产总值增值亿元徐汇区生产总值到年增长率达到了，占全上海市生产总值的比重为。工业总值与成正比上升，在年达到亿，增幅同比增长了，徐汇区直保持了工业重区的地位。以“工业型产业”为主导，向“知识型产业”转变的徐汇区正逐渐成为个高素质人才的聚集地年月引进各类企业户，同比增长吸引注册资金亿元，同比增长，注重引大引强，引进注册资金万元以上的企业户，同比增长。万万元的企业家，万元亿元的企业家，亿元以上企业家年徐汇区创立了上海市知识产权园，并成功推动台州科技研发园落户徐汇，并新开办了科技企业户徐汇是人口聚居的重要区域，且旧区改造力度加大，居民住房需求量较大表徐汇人口分布年徐汇区户籍人口数为万人，占上海总户籍人口数的。其户籍人口总数排位仅此于上海市浦东新区，是上海人口数第二大的行政区从徐汇区的人口构成来看......”。

4、“.....年拆迁居民就为户左右，预计在年拆迁户数不会少于户，对住宅市场的刚性需求较大徐汇片区规划发展定位总体规划根据规划，未来徐汇将形成“中心发展带两轴线五功能区”的多层次网络状组团式的空间布局结构。其中项目处于周家嘴路以南居住都市型工业综合功能区，占地面积约平方公里，主要由旧城区组成，是徐汇区区调整经济结构优化城区功能的重点区域图周家嘴以南居住都市型工业综合功能区规划范围西起大连路，东至军工路，北抵周家嘴路，南至滨江，规划用地约平方公里。以宁国路黄兴路为界分为西块与东块两个规划编制单元。由于历史原因，黄浦江沿岸地区是上海传统工业的基地，周家嘴路以南地区是徐汇旧区与工业集中的区域，城市环境相对较差。黄浦江两岸综合开发世纪工程的启动以及年上海世博会的申办成功，推动了浦江两岸周边区域的功能转换。周家嘴路以南地区既是借此快速推进沿岸地区开发的有利时机，对其周边区域从整体上进行功能优化调整，以促进这区域整体协调发展......”。

5、“.....并通过黎平路隧道大连路隧道与浦东联系杨树浦路以南为黄浦江两岸综合开发的核心区，规划将建成渔人码头现代观光旅游区及徐汇大桥现代科教办公区东侧紧邻规划复兴岛中心地区道路交通条件优越。该地区包含了滨江发展带大连路现代服务区，这些都对该地区城市建设和品质的提升有积极的带动作用。交通规划徐汇区区域范围内规划轨道交通线路初定为条规划主干道为主的“五横四竖”的骨干道路网络格局。徐汇区内交通的进步完善将改变片区房地产市场的发展情况市场承接力，我们假设确定本项目开发进度计划如下项目前期规划从年季度起，项目开工计划时间为年季度，竣工时间预计为年季度，年季度销售完毕。建设周期为年。施工横道图详见附表六投资估算与资金筹措项目总投资估算根据测算，项目未含土地成本的总投资为万元，详见估算表附表......”。

6、“.....因此，决定宗土地价格高低的最根本因素是该地块上的房屋建成后的市场销售价格。也就是说，我们可以从房价倒推出地价，这种方法在估价上称为假设开发法或者剩余法。计算公式地价开发完成以后的销售收入开发费用利息利润销售税费所得税购买土地需要缴纳的税费考虑资金的时间成本，我们采用现金流量法进行测算。测算前提贴现率确定采用安全利率加风险调整值法。所谓安全利率是指无风险的资本投资收益率，般情况下按照银行年期貸款利率为安全利率，在安全利率的基础上根据估价对象房地产的社会经济环境，考虑定的风险因素。本次测算贴现率取以季度为测算单位周期，现金流入与流出均按季度进行测算开发成本及销售收入依据前面章节的测算根据沟通，块两个规划编制单元。由于历史原因，黄浦江沿岸地区是上海传统工业的基地，周家嘴路以南地区是徐汇旧区与工业集中的区域，城市环境相对较差......”。

7、“.....推动了浦区组成，是徐汇区区调整经济结构优化城区功能的重点区域图周家嘴以南居住都市型工业综合功能区规划范围西起大连路，东至军工路，北抵周家嘴路，南至滨江，规划用地约平方公里。以宁国路黄兴路为界分为西块与东发展定位总体规划根据规划，未来徐汇将形成“中心发展带两轴线五功能区”的多层次网络状组团式的空间布局结构。其中项目处于周家嘴路以南居住都市型工业综合功能区，占地面积约平方公里，主要由旧城海人口数第二大的行政区从徐汇区的人口构成来看，岁年龄段的客户比例高于全市平均比例徐汇区为配合市政工程，年拆迁居民就为户左右，预计在年拆迁户数不会少于户，对住宅市场的刚性需求较大徐汇片区规划汇，并新开办了科技企业户徐汇是人口聚居的重要区域，且旧区改造力度加大，居民住房需求量较大表徐汇人口分布年徐汇区户籍人口数为万人，占上海总户籍人口数的。其户籍人口总数排位仅此于上海市浦东新区......”。

8、“.....同比增长，注重引大引强，引进注册资金万元以上的企业户，同比增长。万万元的企业家，万元亿元的企业家，亿元以上企业家年徐汇区创立了上海市知识产权园，并成功推动台州科技研发园落户徐成正比上升，在年达到亿，增幅同比增长了，徐汇区直保持了工业重区的地位。以“工业型产业”为主导，向“知识型产业”转变的徐汇区正逐渐成为个高素质人才的聚集地年月引进各类企业户，同比增长吸发展状况徐汇区整体经济总量持续稳步上升，支撑居民生活水平及购买力逐步提高图徐汇历年增长情况杨浦区生产总值增值亿元徐汇区生产总值到年增长率达到了，占全上海市生产总值的比重为。工业总值与还是存在着大量的需求。年人均住宅使用面积有小幅度的增加，还有很大的增长空间。区域市场分析区域市场界定本项目地块位于徐汇区唐山路以南许昌路以东，处于徐汇区内环板块区域。图区域位置徐汇区社会经济差距，上海居民的购买力极弱。上海外来人口和城市人口近几年都有大幅度的增长......”。

9、“.....从销售面积和人均住宅使用面积来看上海的需求，年上海的住宅销售面积在宏观政策的作用下出现了负增长，但时间的不确定性。所以说上海的房地产市场存在着众多不确定性。上海的“十五”规划的众多利好条件将为上海的房地产行业的发展带来种种机遇。购买力方面，由于近几年上海的房价迅速增长，造成居民收入与房价的巨大绝对的领先地位，这为上海的房地产发展提供了良好的经济后盾。从相关的政策我们可以知道，年系列的宏观政策对上海的房地产市场是大重击。出台的宏观政策将继续对上海的房地产市场进行调控，由于宏观政策的效果这指标的平均值为左右，远低于。但是年这指标有上升的趋势，需警惕。销售面积竣工面积，从近几年的数据看，上海供求基本平衡的，还倾向于供不应求。市场小结从经济发展上看，上海的经济总量在全国具有供求关系施工面积销售面积左轴销售面积竣工面积右轴从两个指标来分析上海住宅市场的供求关系施工面积销售面积......”。