TOP13坪山大工业区地块可行性分析.doc文档免费在线阅读

其它费用指项目开发过程中的工程监理费政府相关费用等，按房地产开发的般标准计取，共计万元。

公共设施专用基金时间东城上邸价格走势价格金域东郡价格走势金众蓝钻价格走势龙岗平均价格走势东城上邸价格走势金域东郡价格走势金众蓝钻价格走势龙岗平均价格走势根据深圳市住宅区公用设施专用基金管理规定中规定公用设施专用基金由开发建设单位在住宅区移交时，按住宅区除地价外的建设总投资的比例，次性向业委会划拨它费用指项目开发过程中的工程监理费政府相关费用等，按房地产开发的般标准计取，共计万元。

公共设施专用基金时间东城上邸价格走势价格金域东郡价格走势金众蓝钻价格走势龙岗平均价格走势东城上邸价格走势金域东标本次模拟测算的对象包括土地取得开发工程的各项间接费现场办公及公司管理部门管理的各种费用，结合项目的具体情况，管理费按土地成本前期工程费及建安工程费之和的计取，共万元，随开发建设进度投入。

其胜以中低密度产品为启动，以主流产品为主项目动态经济测算价值分析思路及方法选用本项目主要采用动态经济分析，对现金流回现期进行初步的判断，防止可能出现的风险，依次指导后期的营销经济测算的主要经济指户群狭小本地客户长期来看有效需求不足龙岗中心城的竞争分流定位方向根据本项目的实际情况所处的市场环境以及核心优势机会点，我们初步建议，本项目定位方向为中低密度人文大社区以产品和人文概念取万科主流居家产品，抓市场中端客户竞争激烈现状机会产品缺位，高端产品舒适性的产品缺乏高端客户对产品教育等需求无法得到满足项目威胁分析普通居家产品供应量巨大万科开发商品牌的品牌优势中端客城核心片区交通通达性好中低密度的多产品组合项目劣势分析区域陌生项目周边缺少公共和商业配套教育资源需要整合地块可达性差米限高项目机会分析发展趋势新城规划利好，交通等配套设施逐步实施他镇区项目，市属中学给了区域很大的吸引力目前进入性较差，后交通发达，未来项目周边将有交通枢纽，是人流的核心区项目整体定位项目优势分析优势学位的深圳第九中学，教育氛围强坪山新，也是目前本区域发展的限制区域未来发展潜力和优势明显，未来产业工人与区域经济的发展对本地房地产具有很大推动作用和人口支撑本项目占地万，容积率，可以出现较多的产品组合区域周边教育资源优越，相对于其，特别是通勤族白领阶层项目本体分析结论项目所在的区域为坪山未来发展的核心，定义为坪山新城商务行政中心，总规划面积多万，是名副其实的新城目前区域生活配套较为缺失，主要生活设施还要与坪山老城共享城交通枢纽中心，对本项目商业影响较大根据深圳市城市轨道交通近中期发展综合规划，东部工业组团范围内有轨道交通号线通过，规划结合轻轨站设换乘中心座，疏散人流交通本项目后期将承接地铁三号线的主要人流中学项目交通条件分析丹梓大道深汕公路市政路市政二路目前已修建完毕，但通达性般，目前项目区域内尚未通公交，且从行政路进入项目时间较长，项目进入性较差本项目地块北面规划号线换乘站，未来坪山新万科个学校个公园个行政大楼，资源明显，但是无法成为项目绝对核心优势，需要提升和整合项目教育资源分析深圳第九高级中学属于深圳市教育局直属，据目前调查龙岗所有镇区项目中只有本项目周边配套市属目资源分析万科与万科总共建面万，是个可以相互利用的规模资源学校个学位的深圳第九高级中学大工业区公园期建面万，已投入使用大工业区行政大楼已经投入使用教育资源优势明显个品牌楼盘场空白板块内万科金域东郡项目，既是本项目的直接竞争对手，也是区域合作的伙伴，有效的竞争策略是本项目成功的关键项目本体分析项目地块分析项目经济指标项目总占地万，中等规模容积率中低密度，产品组合丰富项板块内万科金域东郡项目，既是本项目的直接竞争对手，也是区域合作的伙伴，有效的竞争策略是本项目成功的关键竞争分析部分结论项目面临两种竞争策略跟随的战略，走万科主流的居家中端产品补缺者的战略，弥补市复制型的发展模式，前期产品主要针对市区客户坪山本地客户接受般，水土不服，导致目前销售缓慢基于期对万科二期预测容积率的限制仍然以主流的居家房房的居家中端产品为主，会有部分的拼合户型未来，高端客户需求没有得到满足项目竞争分析竞争趋势分析年，深业万科期金众尾盘期，基本售罄，振业地处偏远，中低品质未来与本项目产生直接的竞争项目，主要是万科金域东郡二期典型竞争项目万科金域东郡，高端客户需求没有得到满足项目竞争分析竞争趋势分析年，深业万科期金众尾盘期，基本售罄，振业地处偏远，中低品质未来与本项目产生直接的竞争项目，主要是万科金域东郡二期典型竞争项目万科金域东郡复制型的发展模式，前期产品主要针对市区客户坪山本地客户接受般，水土不服，导致目前销售缓慢基于期对万科二期预测容积率的限制仍然以主流的居家房房的居家中端产品为主，会有部分的拼合户型未来板块内万科金域东郡项目，既是本项目的直接竞争对手，也是区域合作的伙伴，有效的竞争策略是本项目成功的关键竞争分析部分结论项目面临两种竞争策略跟随的战略，走万科主流的居家中端产品补缺者的战略，弥补市场空白板块内万科金域东郡项目，既是本项目的直接竞争对手，也是区域合作的伙伴，有效的竞争策略是本项目成功的关键项目本体分析项目地块分析项目经济指标项目总占地万，中等规模容积率中低密度，产品组合丰富项目资源分析万科与万科总共建面万，是个可以相互利用的规模资源学校个学位的深圳第九高级中学大工业区公园期建面万，已投入使用大工业区行政大楼已经投入使用教育资源优势明显个品牌楼盘万科个学校个公园个行政大楼，资源明显，但是无法成为项目绝对核心优势，需要提升和整合项目教育资源分析深圳第九高级中学属于深圳市教育局直属，据目前调查龙岗所有镇区项目中只有本项目周边配套市属中学项目交通条件分析丹梓大道深汕公路市政路市政二路目前已修建完毕，但通达性般，目前项目区域内尚未通公交，且从行政路进入项目时间较长，项目进入性较差本项目地块北面规划号线换乘站，未来坪山新城交通枢纽中心，对本项目商业影响较大根据深圳市城市轨道交通近中期发展综合规划，东部工业组团范围内有轨道交通号线通过，规划结合轻轨站设换乘中心座，疏散人流交通本项目后期将承接地铁三号线的主要人流，特别是通勤族白领阶层项目本体分析结论项目所在的区域为坪山未来发展的核心，定义为坪山新城商务行政中心，总规划面积多万，是名副其实的新城目前区域生活配套较为缺失，主要生活设施还要与坪山老城共享，也是目前本区域发展的限制区域未来发展潜力和优势明显，未来产业工人与区域经济的发展对本地房地产具有很大推动作用和人口支撑本项目占地万，容积率，可以出现较多的产品组合区域周边教育资源优越，相对于其他镇区项目，市属中学给了区域很大的吸引力目前进入性较差，后交通发达，未来项目周边将有交通枢纽，是人流的核心区项目整体定位项目优势分析优势学位的深圳第九中学，教育氛围强坪山新城核心片区交通通达性好中低密度的多产品组合项目劣势分析区域陌生项目周边缺少公共和商业配套教育资源需要整合地块可达性差米限高项目机会分析发展趋势新城规划利好，交通等配套设施逐步实施万科主流居家产品，抓市场中端客户竞争激烈现状机会产品缺位，高端产品舒适性的产品缺乏高端客户对产品教育等需求无法得到满足项目威胁分析普通居家产品供应量巨大万科开发商品牌的品牌优势中端客户群狭小本地客户长期来看有效需求不足龙岗中心城的竞争分流定位方向根据本项目的实际情况所处的市场环境以及核心优势机会点，我们初步建议，本项目定位方向为中低密度人文大社区以产品和人文概念取胜以中低密度产品为启动，以主流产品为主项目动态经济测算价值分析思路及方法选用本项目主要采用动态经济分析，对现金流回现期进行初步的判断，防止可能出现的风险，依次指导后期的营销经济测算的主要经济指标本次模拟测算的对象包括土地取得开发工程的各项间接费现场办公及公司管理部门管理的各种费用，结合项目的具体情况，管理费按土地成本前期工程费及建安工程费之和的计取，共万元，随开发建设进度投入。

其它费用指项目开发过程中的工程监理费政府相关费用等，按房地产开发的般标准计取，共计万元。

公共设施专用基金时间东城上邸价格走势价格金域东郡价格走势金众蓝钻价格走势龙岗平均价格走势东城上邸价格走势金域东郡价格走势金众蓝钻价格走势龙岗平均价格走势根据深圳市住宅区公用设施专用基金管理规定中规定公用设施专用基金由开发建设单位在住宅区移交时，按住宅区除地价外的建设总投资的比例，次性向业委会划拨。

经估算为万元。

销售费用指项目销售过程中发生的各项费用，主要包括营销广告代理费等，根据深圳市般项目的情况按销售收入的计算，共万元，此项费用随销售收入发生。

项目开发成本开发总成本万元，合元平，开发成本相对较低本项目建安成本占开发成本的，是开发成本中比例最大的部分序号项目名称计算程式总建筑面积，单价元金额万元土地成本，地价款，住户现金补偿费前期工程费以下项和，勘察测量费规划设计费等临时供水供电场地平整临时道路建筑安装工程费以下项和住宅，土方及桩基工程占地面积计，主体工程安装工程费以下项和水电安