协调，防患于未然，避免索赔风险。四销售管理阶段开盘时机预售即时出售和滞后销售三种情况会带来项目不同收益风险，需要投资商对未来物业市场走势准确预测判断。开盘时机选取对本项目和周遍同供求圈内品质相当楼盘竞争势态有密切联系。二销售价格采取不同销售价格会带来不同收益，要充分挖掘物业价值，并对同类产品竞争关系调查了解做出正确价格策略。总之，在风险发生之前，对项目开发经营阶段存在风险因素以及产生原因，要从系统观点出发，做出判断。许多风险具有较多隐蔽性，各种风险往往交织在起，这给识别风险带来困难，因此，针对成都出口加工区西区生活配套区项目应建立专门班子，聘请专业顾问，采取科学方法，对风险因素识别和控制，采取正确规避方法，有效降低投资风险，才能获取最大收益年成都市规划部门制定和推出中心城向东向南发展规划沙河综合整治规划等有关旧城改造城市总体规划。上述城市规划实施以来，使成都城市面貌焕然新，极大地改善成都市对外交通，增强了吸引外来投资竞争能力。由国家统计局城市社会经济调查总队中国经济景气监测中心中国信息报社共同举办中国综合实力百强城市评估结果日前发布，成都位居年百强城市综合实力排名第位，超过乌鲁木齐西安重庆和昆明，位居西部第。年市辖区地区生产总值超过亿元百强城市达到个，其中，上海北京深圳广州天津南京大连杭州沈阳哈尔滨位居百强前十位。二成都市城市总体规划成都作为四川省政治经济和文化中心，工业齐全，是中国重要粮油和农副产品基地，金融商业交通通信对中西部地区有较强辐射能力。成都市坚持以城市规划为龙头，进行旧城改造新区开发和城市道路等基础设施建设，以较快速度发展，市容市貌发生了较大变化。第章项目总论项目概况文殊院建设项目规划用地面积万平方米，约合亩。其中万平方米用地上规划总建筑面积为万平方米，地上总建筑面积为万平方米，地上商业建筑面积为万平方米其中万平方米为代号地块上建筑物，其余为代号地块上商业建筑，地上居住办公用房建筑面积万平方米其中含万平方米公共配套设施建筑面积地下建筑面积万平方米。其余三宗地共万平方米约合亩，用于拍卖。二投资可行性研究依据中房集团成都尺度地产营销有限公司对文殊院项目进行项目可行性研究评估工作，并提交投资可行性研究报告用于项目银行贷款，其主要研究依据如下中华人民共和国房地产管理法中华人民共和国土地管理法中华人民共和国城市规划法成都市城市总体规划房地产。总投资利税率总投资净利率销售利税率销售净利率。综上所述，项目在财务上是可行。第六章项目风险分析房地产项目开发过程通常分为四个阶段，即投资决策阶段，土地获取阶段，项目建设阶段和租售管理阶段。各个阶段风险表现是不同，因此在投资决策前，未来项目建设中时有可能面临风险因素提前进行识别分析，并建立项目风险管理系统加以制度保障，才能降低项目投资风险投资决策阶段区域环境风险可能来源于政治环境政策环境社会环境和经济环境。根据文殊院建设项目情况，该部分风险较小，但要关注政府对改造该项目相关产业政策稳定性和连续性，以及成都市市区内其他类似物业业态竞争发展动态，对未来物业经营管理过程中造成价值变化。二物业类型风险不同物业类型面对不用消费市场，也可能带来不同经营收益，因而具有不同风险。根据对该项目市场论证，目前本报告设定初步功能符合最高最佳使用原则，但要注意产品细节规划功能适宜性，要能充分体现都市第禅林文化底蕴。二土地获取阶段土地使用权以及规划许可风险对开发商而言，土地自然属性风险来源于地块工程地质条件，水文地质条件以及地下埋着物等不确性。土地社会属性是指地块区位条件及配套设施是否按项目推进不断完善，同时本报告设定项目初设方案是否仍有改动等不确定会导致项目风险，提醒投资方加以关注。二筹资风险各种筹资方式所用手段工具和所面临环境不同，带来项目未来财务风险也不同。该项目投资额较大，开发经营周期较长，应充分考虑自由资金和银行贷款比例，同时要关注银行以及其他金融机构未来金融政策变化，开拓多方面融资渠道。三项目建设阶段招标和承包模式不同招标方式选择工程承建商类型不同，会导致工程成本进度和质量波动，因而会对工程建设带来风险。建议多方考察有经验施工企业，选择招投标代理机构协助把关并建立全过程监控制度体系。二自然条件风险工程实施期间，恶劣自然条件和气候会给工程建设带来不便，导致工期延长成本增加，建议提前做好施工计划，安排好各分部分项工程施工顺利进行。三工期拖延和质量风险影响工期因素很多，如人为因素技术因素材料和设备因素机具因素地基因素资金因素气候因素环境因素等等，其中人是最主要干扰因素，估计项目特点和实施条件，因此，投资方应组建强有力工程建设管理队伍，制定相应制度来保障施工进度及质量。四项目开发成本般来讲，开发成本风险源于开发各个阶段，建设前期对项目成本影响程度达，初步设计阶段为，技术设计阶段为，施工图设计阶段为，施工阶段时项目成本影响仅左右。导致成本风险主要原因有项目规划，设计深度不够。规划设计方案成旧。地基勘测资料不全。承发包方式选择不当。项目建设期间通货膨胀，材料，人工费上涨。不可抗力。五施工索赔工程索赔是指承局已经形成，市场步入个良性发展轨道。近期成都房地产市场基本状况成都市房地产发展形势，无论从投资形势消费现状方面目前正处于繁荣理性时期同时，就最新房地产发展状况态势来看，房地产开发继续保持良好走势，开发投资正从依托型主要依赖银行贷款转向主要依靠企业自身力量和市场力量自主型发展投资形式，而在销售方面也保持原有规模稳步扩大。以房地产开发房屋买卖租赁房地产抵押典当互换，以及房地产交易代理中介服务信息咨询和物业管理等为主要内容房地产市场体系已形成，各级市场交易日趋活跃，特别是自年银行接受二手房按揭以来，有力地推动了房地产业及其他相关产业发展。目前成都市房地产市场整体特点为外地实力开发商纷纷进驻成都，与本土开发企业形成对垒竞争格局，竞争加剧促使开发商在产品定位上更加注重市场调研环节，更加注重研究购房者消费心理和行为习惯，以及竞争对手情况。住宅产品在房型户型面积质量功能等内在品质方面越来越趋向市场细分多元化发展，品牌环境企业形象等日益成为重要品质指标，同时，高品质而非高档次精品住房越来越赢得消费者认同，竞争加剧促使开发商更加注重产品内涵质量和外在形象。大盘开发逐渐成为趋势，由于市区土地资源相对匮乏，使大盘开发热点区域主要集中在郊区，尤以华阳龙泉温江为大盘较密集区域。个性化项目越来越多，新房地产营销概念不断出现。投资需求促使城市区城性商业产权酒店小户型等项目日益增多。大规模旧城改造使小户型项目持续走俏，同时促进了二手房市场租赁市场日益升温。旧城改造成果显著。郊外交通配套逐渐完善以及人们居住意识不断提升，使近郊房产开发热度随之提高，符合环境需求满足二次置业产品市场前景逐渐被看好。二成都房地产发展形势趋势预测政府三大工程改造及相关规划方案，将进步促进近期房地产产品消费力度同时，就远期相关地产经济预测及远期政府规划显示，未来年内郊区化舒适型住宅将成为主流消费意识，成都将形成大成都三圈六轴发展格局打造规模化都市地产，房地产开发投资任重道远。城东区域城东，目前仍未成为成都市民居住置业首选区域，而只是进入了市场培育阶段。由于当前住宅类消费主流已移至城南城西方向，待西部热点区域开发进入高潮，价格上扬，或者开发量减少，则城东开发消费高潮才会正式来临。可以预见是，城东下阶段开发，将要依托城东副中心十陵片区启动，但就市区内改造而言，其重头戏必然在沙河流域。沙河整治完成之后，将全面改善城东居住环境，也将形成沿河公里景观绿化带，同时也将大幅拉升沙河及其条支流所辐射区域房地产价格。从政府开始实行向东向南战略部署后，城东将完成由传统工业区向新型居住区转变，发展成为以居家为主，集物流配送商业金融科技产业旅游休闲等功能为体综合性区域，政府对该区域内多个中小企业进行拆迁改造，预计将有平方公里发项目经济评价方法房地产估价规范成都市有关房地产开发销售法规政策二年四川省建筑工程计价定额全国统安装工程预算额四川省估价表及相应取费标准国家及地方关于营业税土地增值税所得税和税收管理条例委托方提供相关资料成都市年至年统计年鉴其他相关资料。三投资可行性研究假设前提和限制条件本项目土地使用权能合法取得且以本报告设定价格取得为本报告假设前提本报告设定最高最佳使用用途能够最终通过规划部门认可批准政府对周边商业服务设施基础配套设施有整体规划本项目建筑设计功能完善布局合理，配套设施完善适度，能引导足够客流量并能满足消费者需求本项目地质状况较好，工程建设能按计划顺利进行本项目单位工程竣工验收符合国家相关验收标准，项目综合验收能顺利通过政府规划部门和其他相关职能部门验收，项目能及时交付使用政府相关政策房地产市场经济环境保持良好发展趋势，没有较大波动委托方提供资料合法真实可靠。四项目投资可行性研究结论市场分析结论根据对文殊院建设项目综合分析得知该项目开发建设具有文化内涵区位规模品牌等优势。由于近年来房地产市场全面升温，尤其是商业住宅类房地产市场良好有效需求增长旅游产业作为四川支柱产业之，近年来得到了快速健康持续发展，为本项目奠定了较好市场基础。从市场角度来开，该项目开发产品符合市场需求，项目开发建设可行。通过对该区域内房地产市场状况以及房地产市场发展变化趋势，结合本项目具体情况包括实物形态档次等。在充分考虑影响项目价格若干因素和未来变动趋势前提下，利用房地产价格评估中市场比较法收益法长期趋势法等评估方法原理，对开发完成后该项目各类房屋平均销售单价进行了预测。商业用房元平均价格住宅及综合用房元平均价格汽车停车位元按成本价格出售二财务