辆由配送中心出入口进入基地后，沿基地北侧内部道路可直达位于基地西南的拟建大楼物流配送区。超市顾客由基地东侧超市出入口进入基地后，经多功能广场可方便快捷地进入拟建大楼超市区。整个基地对于进出超市和物流配送中心的车辆作统安排，停车场主要有三处基地东部多功能广场以南和以北，分别为室外汽车停泊场和自行车停车场，供超市顾客及其它社会车辆使用基地西北部，供进出配送中心的车辆室外停泊，同时兼作内部停车场物流配送中心及超市大楼半地下室大部，地下停车场进口和出口分别位于大楼西北拐角和大楼东南角，分别由基地配送中心出入口和超市出入口进出基地。此外，出租车主入口位于基地东南侧，出租车进入基地后可直接将客人送至超市入口处，下客后再向前至出租车候客处排队接客。基地内道路以环行为骨架，配以枝状道路，人流与物流互不干扰。四消防通道整个基地外侧设有环行消防通道。建筑物与周边建筑物之间保财务内部收益率所得税前所得税后自有资金内部收益率全部投资财务净现值评价基准所得税前万元所得税后万元自有资金财务净现值万元全部投资回收期所得税前年含建设期年所得税后年含建设期年自有资金投资回收期营业收入万元正常年营业税金及附加万元正常年总成本费用万元正常年经营成本万元正常年利润总额万元正常年所得税万元正常年税后利润万元正常年未分配利润万元正常年投资利润率投资利税率主要财务评价指标全部投资室泵房锅炉房发电机房等用房建筑密度容积率续上表序号指标名称单位数值备注绿化率建设周期年劳动定员人二主要经济指标项目总投资万元资金来源全部为股票上市募集资金固定资产投资总额万元铺底流动资金万元济指标详见表。表项目主要技术经济指标表序号指标名称单位数值备注主要技术指标总用地面积总建筑面积物流配送中心及超市大楼其中超市卖场面积，仓储及配送面积辅助配套设施用房包括冷冻机房变电现值为万元所得税后，大于零。全部投资回收期为年所得税后，含建设期，符合投资回收的期限要求，能够按时收回投资。结果表明，该项目在财务上可行，有较好的经济效益。二主要经济技术指标本项目主要技术经目总投资万元，其中固定资产投资总额为万元，铺底流动资金万元。经综合测算，本项目在投入运营达到预期收支情况下，全部投资财务内部收益率为所得税后，高于基准收益率，以为折现率计算的全部投资财务净万台空调万台，其它家电万件，其它大宗商品万件，般商品万件。工程建设内容包括物流配送中心和超市，其主体工程及辅助配套设施工程总建筑面积，其中超市卖场面积，仓储及配送面积，其它用房面积。项司拓展新的业务空间和利润增长点，实现股份公司在降低物质消耗提高劳动生产率以外的第三利润源等方面奠定基础。项目方案包括年经营额约亿元的大型超市和物流配送中心。其中物流配送中心年货物流通量达到彩电供应保障体系，不仅可以大大增加企业进货价格竞争力，还能更有效地降低商品流通总成本，从而使企业的规模经济效益得以大幅度提高。同时物流配送的发展将成为股份公司新的经营服务产业第三方物流产业，为股份公使商业大厦股份有限公司由大商场经营进步涉足连锁经营超级市场无店铺销售等业态，推动股份公司由传统物流商业企业向现代物流商业企业的发展。优化企业内部资产资源整合，集中采购，集中配送，建立商品地区的经济中心和交通枢纽城市，是商品流通重要的集散地，具有发展商品市场经济的区域优势。建设物流中心及大型超市，将为推动及周边地区经济的发展起到重要作用。投资建设现代化物流配送中心及超市，将促经济效益的新型业态和第三利润源，符合当前我国重点鼓励发展的产业政策，因此本项目投资方向是正确的，国家发展计划委员会计经贸号文批复同意建设东方物流配送中心及超市项目。是苏南义项目市场分析和预测项目主要经营内容和规模项目主要建设规模和功能项目投资估算经济效益分析及评价。第二节研究结论主要研究结论物流中心是现代商品流通领域发展的必然结果，是提高究内容本报告在调查研究的基础上，以当前商业大厦股份有限公司实际经营及发展需要为基础，对建设东方物流配送中心及超市项目进行可行性研究。项目可行性研究的主要内容包括项目建设的必要性和意范标准项目单位提供的有关资料研究过程中实际调查及收集的其它资料市商贸流通业发展十五规划项目单位委托省工程咨询中心编制可行性研究报告的委托合同四可行性报告主要研复股份公司与有关方的土地租赁协议与土地及附属建筑设备的收购协议专业评估机构的土地评估报告及资产评估报告股东大会关于同意募集资金投向的决议国家省市有关统计调查资料国家有关设计规运行号关于加快我国现代物流发展的若干意见国家计委和建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数第二版国家发展计划委员会计经贸号关于东方物流配送中心及超市项目建议书的批复运行号关于加快我国现代物流发展的若干意见国家计委和建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数第二版国家发展计划委员会计经贸号关于东方物流配送中心及超市项目建议书的批复股份公司与有关方的土地租赁协议与土地及附属建筑设备的收购协议专业评估机构的土地评估报告及资产评估报告股东大会关于同意募集资金投向的决议国家省市有关统计调查资料国家有关设计规范标准项目单位提供的有关资料研究过程中实际调查及收集的其它资料市商贸流通业发展十五规划项目单位委托省工程咨询中心编制可行性研究报告的委托合同四可行性报告主要研究内容本报告在调查研究的基础上，以当前商业大厦股份有限公司实际经营及发展需要为基础，对建设东方物流配送中心及超市项目进行可行性研究。项目可行性研究的主要内容包括项目建设的必要性和意义项目市场分析和预测项目主要经营内容和规模项目主要建设规模和功能项目投资估算经济效益分析及评价。第二节研究结论主要研究结论物流中心是现代商品流通领域发展的必然结果，是提高经济效益的新型业态和第三利润源，符合当前我国重点鼓励发展的产业政策，因此本项目投资方向是正确的，国家发展计划委员会计经贸号文批复同意建设东方物流配送中心及超市项目。是苏南地区的经济中心和交通枢纽城市，是商品流通重要的集散地，具有发展商品市场经济的区域优势。建设物流中心及大型超市，将为推动及周边地区经济的发展起到重要作用。投资建设现代化物流配送中心及超市，将促使商业大厦股份有限公司由大商场经营进步涉足连锁经营超级市场无店铺销售等业态，推动股份公司由传统物流商业企业向现代物流商业企业的发展。优化企业内部资产资源整合，集中采购，集中配送，建立商品供应保障体系，不仅可以大大增加企业进货价格竞争力，还能更有效地降低商品流通总成本，从而使企业的规模经济效益得以大幅度提高。同时物流配送的发展将成为股份公司新的经营服务产业第三方物流产业，为股份公司拓展新的业务空间和利润增长点，实现股份公司在降低物质消耗提高劳动生产率以外的第三利润源等方面奠定基础。项目方案包括年经营额约亿元的大型超市和物流配送中心。其中物流配送中心年货物流通量达到彩电万台空调万台，其它家电万件，其它大宗商品万件，般商品万件。工程建设内容包括物流配送中心和超市，其主体工程及辅助配套设施工程总建筑面积，其中超市卖场面积，仓储及配送面积，其它用房面积。项目总投资万元，其中固定资产投资总额为万元，铺底流动资金万元。经综合测算，本项目在投入运营达到预期收支情况下，全部投资财务内部收益率为所得税后，高于基准收益率，以为折现率计算的全部投资财务净现值为万元所得税后，大于零。全部投资回收期为年所得税后，含建设期，符合投资回收的期限要求，能够按时收回投资。结果表明，该项目在财务上可行，有较好的经济效益。二主要经济技术指标本项目主要技术经济指标详见表。表项目主要技术经济指标表序号指标名称单位数值备注主要技术指标总用地面积总建筑面积物流配送中心及超市大楼其中超市卖场面积，仓储及配送面积辅助配套设施用房包括冷冻机房变电室泵房锅炉房发电机房等用房建筑密度容积率续上表序号指标名称单位数值备注绿化率建设周期年劳动定员人二主要经济指标项目总投资万元资金来源全部为股票上市募集资金固定资产投资总额万元铺底流动资金万元营业收入万元正常年营业税金及附加万元正常年总成本费用万元正常年经营成本万元正常年利润总额万元正常年所得税万元正常年税后利润万元正常年未分配利润万元正常年投资利润率投资利税率主要财务评价指标全部投资财务内部收益率所得税前所得税后自有资金内部收益率全部投资财务净现值评价基准所得税前万元所得税后万元自有资金财务净现值万元全部投资回收期所得税前年含建设期年所得税后年含建设期年自有资金投资回收期年含建设期年盈亏平衡点生产能力三存在的问题及建议项目的建设投资运行成本和经营收入对本项目实现预期效果的影响均较大。建议在项目的建设经营过程中注意加强工程建设管理，制定切实可行的营销策略，控制项目的运行成本，以避免项目的固定资产投资营业收入和成本支出出现较大的负面波动，而影响项目的预期效果。物流配送中心建成后，应首先将股份公司现有内部商业储运尽可能统纳入其中，集中强化内部采购体系，实现购销分离，同时积极开拓周边市场，争取形成辐射江浙以及华东地区的区域性物流配送中心。第二章项目建设必要性及意义我国及省物流事业发展的需要物资流通是由多种要素组成的大系统，它为适应社会化大生产既深度分工又广人流的集散与休闲提供开阔空间，既满足了项目的功能需求，又可形成较大的气势和商业气氛。该广场以南以北分别安排定规模的室外汽车停泊场自行车停车场。大楼西北部室外场地主要为配货配载区，仓储及配送货物由此进出大楼，同时作为配送中心运输车辆的室外停泊场地。冷冻机房变电室泵房锅炉房发电机房等物流配送中心及超市辅助配套设施用房根据各自功能需要合理布臵在基地西北角。本项目