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第四，该项目的营销人员很多是第次上岗或转行从事房产营销业务，专业素质上有定的欠缺。
机会第，随着宣城市经济的不断发展，宣城市市区连续的开发及建设，其环境质量及市场形象能得以很大的改善。
第二，根据前期的宣城市消费者需求的市场调查报告，该市有着大量改善型居住及自住的刚性需求。
第三，由于宣城市房地产市场的产品相对比较单，其整体的市场现状对产品的塑造及规划有很大的提升空间。
邓伟房地产开发项目的营销策略研究第四，宣城市房地产市场几乎没有专业的营销代理公司，故区域的营销水平较低，由很大的改善空间。
第五，当前宣城市的客户对商品住宅的认知还不太完善，我们有指导及教育客户的可能性。
威胁第，由于前期房地产市场的大量开发及建设，宣城市的城区在接下来的年内房地产项目将巨量上市，将会有激烈的市场竞争。
第二，宣城市是否会在限售的二三线城市之内，使得未来政策的不确定性对本项目的操作产生了不可测性，该项目有可能面临市场及价格的双重考验。
房地产项目的营销分析营销渠道房地产营销渠道是指开发商将自己开发出来的产品转移到最终消费者手里所采取的途径，般分为直接渠道和间接渠道。
直接渠道，是指开发商成立自己的销售公司或销售部，通过自己的营销人员来售卖产品。
其优点第是开发商可以对营销过程进行控制，避免因与不合格中间商的合作带来的营销风险第二是开发商可以缩短流通环节，减少流通成本，降低营销费用第三是开发商自己直接面对消费者，可以根据消费者需求的变化快速作出相应决策。
而其缺点第是开发商在处于不利的市场环境条件下要独自承担全部风险，不能有效的分散风险第二是开发商占用了公司的部分资源，可能会使资源的分配顾此失彼。
间接渠道，是指开发商通过中间商来售卖产品。
其优点第是开发商在处于不利的市场环境条件下，可以与中间商共同承担风险，能有效的分散风险第二是可以缓解开发商资源相对不足的矛盾，专心致力于房地产开发，从而以较少的资源开发较多的产品，不断提高开发经营的效益第三是由于中间商的专业化服务，开发商可以加快资金的周转速度，提高资本金的收益率并能树立开发商的专业化服务形象。
缺点第是如果中间商不能有效配合开发商，开发商很难获得消费者的有效需求信息，产品可能会滞销，最终会影响开发商的效益第二是中间商会的存在必然会增加经营费用周游西安经贸房地产公司营销渠道研究兰州西北大学，邓伟房地产开发项目的营销策略研究并且由于其较重视短期利润，相对比较短视，不利于开发商树立良好形象。
统计宣城市的在售楼盘，绝大数开发商均采取直接渠道。
对上文已研究的与房地产项目相类似的东方燕园城东丽都文华城南银桥湾城西盛宇湖畔城北及中雅•东方润园城中五个项目统计，也均采用直接渠道具体到本文研究的房地产项目，该项目的营销渠道也是直接渠道。
通过与房地产项目的开发商沟通，他们选择直接渠道有以下理由第，作为开发商的万安置业集团公司是在宣城市是大型的房地产公司，项目期二期项目大唐凤凰城敬亭春晓盛世御景总占地约亩，总建筑面积万平方米，实力雄厚，在宣城市抑或在安徽省甚至全国都有长远的规划，为更好的实现自己的意志，可不依赖中间商第二，在年月底前已全部交付使用的期项目绝大多数是安置房及廉租房，有固定的销售对象或者说几乎不用采取对应的销售策略，考虑到二期项目的销售惯性，没必要寻求中间商第三，根据宣城市年上半年住宅房地产的产销售的统计来看，宣城市的房地产市场还处于卖方市场，卖方市场的特点就是需求大于供给。
对开发商而及市中医院市人民医院市第二医院均在社区附近社区周边林立的宣纸文化博物馆特色手工艺品书屋等，有丰富的文化气息。
二期项目具有独有的文化地产理念，将宣城市浓厚的文化底蕴融入现代都市，倡导商业开放亲和的生活氛围。
依据地势地貌，在保留原有历史人文景观的基础上在规划上采用国际流行的街区理念，拥有退台设计异域主题风情园区平方米下沉式广场米宽城市绿肺长廊社区主入口叠水等园林景观设计沿用新古典主义建筑风格及段式立面处理，外观厚重典雅。
分析优势第，项目的拿地成本较低。
宣城市北门旧城的改造项目是个庞大的系统工程，采取毛地出让，净地交付，即由政府负责在年月日土地成交后个月内完成地块范围的房屋拆迁工作，将净地交于竞得人万安置业集团公司开发建设，征地拆迁及安置的费用经核定后由竞得人万安置业集团公司全额支付，并承担部分道路及公共设施的建设，故整个项目的拿地成本较低，摊到二期项目的商品住宅上的土地成本也就较低。
第二，万安的品牌优势。
由四家股东在，及市中医院市人民医院市第二医院均在社区附近社区周边林立的宣纸文化博物馆特色手工艺品书屋等，有丰富的文化气息。
二期项目具有独有的文化地产理念，将宣城市浓厚的文化底蕴融入现代都市，倡导商业开放亲和的生活氛围。
依据地势地貌，在保留原有历史人文景观的基础上在规划上采用国际流行的街区理念，拥有退台设计异域主题风情园区平方米下沉式广场米宽城市绿肺长廊社区主入口叠水等园林景观设计沿用新古典主义建筑风格及段式立面处理，外观厚重典雅。
分析优势第，项目的拿地成本较低。
宣城市北门旧城的改造项目是个庞大的系统工程，采取毛地出让，净地交付，即由政府负责在年月日土地成交后个月内完成地块范围的房屋拆迁工作，将净地交于竞得人万安置业集团公司开发建设，征地拆迁及安置的费用经核定后由竞得人万安置业集团公司全额支付，并承担部分道路及公共设施的建设，故整个项目的拿地成本较低，摊到二期项目的商品住宅上的土地成本也就较低。
第二，万安的品牌优势。
由四家股东在与年月日在宣城市以亿元人民币注册成立的家集房地产开发销售以及物业经营管理于体的大型企业集团，开发资质为二级，拥有各类专业技术人员百多名，大学本科以上学历的员工占百分之以上。
其中两股东是注册地在省会的联合企业集团，拥有的多家分公司遍及安徽省包括省会城市在内的十多个省辖市，还拥有土地储备开发面积达多万方米，现开发面积已达五百多万平方，累计实现销售收入达两百多亿，上缴国家税收达三十多个亿，业绩居邓伟房地产开发项目的营销策略研究安徽省地产界前列，享有较高信誉与美誉度。
第三，道路体系成熟，交通便捷。
在老城区的北门东临宛溪河，南近市小市中医院和开元小区拥有及路四条公交线路。
期的安居房及廉租房项目在月底前已全部交付使用，与二期相互连接的道路及交通也已配套使用。
第四，地块较为平整。
宣城市整个城市处于丘陵上，地势高高低低，而二期项目所处的地块十分平整，对于开发商前期的四通平相对比较便利。
第五，周边配套比较完善。
两所小学及两所中学及中等职业技术学院就在小区附近，各家银行邮局及三所综合医院也不远。
劣势第，该项目所在的北门地块区域认知度及美誉度较差。
北门在未改造之前，随着宣城市城市化建设的不断加快，其原有的各项功能远远跟不上城市快速发展的步伐，成为脏乱差的代言地，且危房连片。
第二，地块东可倚重的宣城市的母亲河宛溪河还处在疏浚及改在中。
因宛溪河的存在，该项目很可能成为宣城市不可多得的亲水住宅，但宛溪河怎样改造何时改造完改造能否与该项目相匹配值得研究。
第三言，其开发的产品在项目竣工前基本上都能售完对消费者而言，较关注的是是否能买得到房屋而相对忽视服务的质量。
故在卖方市场下，中间商所起的作用不大。
本文的意见是房地产项目应该选择专业的营销代理公司来操作第，在专业化分工越来越细的当前，作为宣城市大型的房地产公司的万安置业集团公司应该集中于开发建设领域，让其成为自己的核心竞争力。
如果涉及到房地产开发过程中的所有阶段都由开发商自己大包大揽，就会让自己的战线拉的太长而无法专注于个领域，而如果将营销业务外包出去，利用营销代理公司的专业化优势，各取所长优势互补就会取得双赢。
第二，尽管二
TOP38四川省遂宁市蓬溪县2015-2016学年八年级英语下学期期中试题人教新目标版.doc文档免费在线阅读
