然存在，这些都是不利于项目建设直接或间接因素。风险程度分析识别项目主要风险因素后，我们根据风险等级，采用德尔菲法对风险因素进行定性评估，得出技术风险为般风险建设投资为般风险其他风险为般风险详见下表。表风险程度分析表序号风险因素名称风险程度说明灾难性严重较大般技术风险建设投资风险其他风险规避风险对策首先要按海口市房屋拆迁管理有关规定，结合改造区域民意调查情况，制定切实可行拆迁安置方案，做通老百姓民思想工作，促使拆迁工作顺利进行。其次要做好安置房建设，使拆迁户无后顾之忧。安置房建设中要把好质量关。首先从把材料关入手，合格优质材料加上成熟工艺和熟练技能，就能确保工程质量，对常用建筑材料钢材水泥砖砂碎石或卵石等，列出材料必检项目，才能对材料合格与否做出准确判断。第三要尽量降低建筑成本。建筑材料费用般占工程造价以上，降低材料费用可提高工程经济效益，因此，严格按照国家颁布有关规范和规程验收。合理地使用质量好数量多品种齐全和费用低廉材料，施工程序认真执行标准，建立建设质量保证体系，使原材料自始至终处于受控状态并做到可追溯性，既能保证工程建设质量，又可以降低单位投资。西段沿江路以南滨河区域地块及地块共十个地块产权较为清晰或经过了拆迁调查，统计数据准确率较高西段沿江路以北共十三块为规划保留区域，普查数据准确率在以上，西段综合数据准确率应在以上。中段片区基础数据采用原美兰区拆迁办联合摸底调查数据，结合实地勘察目测控规对比图纸作业抽样对比分析综合分析判断等方法进行调整校对，并向土地局街道办及居委会拆迁办拆迁公司派出所房产局等多家单位索取现状数据资料综合汇总而成，准确率应在以上。普查结果经普查汇总统计，海甸溪北岸旧城改造区土地总面积约为亩，其中，集体面积占亩，国有土地占亩建筑总面积为，拟拆迁建筑总面积为，拟保留土地面积为亩拟保留建筑面积综合容积率为人口总量为人其中常住人口人流动人口人。详见表，表，表。表海甸溪北岸旧城改造区域数据统计表序号目录第章总论项目名称项目建设单位及建设单位简介项目可行性研究报告编制单位项目可行性研究报告编制依据项目建设地点建设目标改造模式和建设内容项目总投资及资金筹措结论及建议第二章项目背景和建设必要性项目提出背景项目建设必要性拆迁目标建设规模和内容总体目标拆迁模式建设规模和内容第四章建设条件与场址项目地点核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,自然条件市政基础设施配套条件原材料供应与保障第五章工程技术方案拆迁补偿安置政策依据补偿安置方式土地补偿办法补偿范围与对象拆迁总体设想拆迁示范区区实际调查情况拆迁安置计划拆迁工程第六章环境保护与评价势，项目建成可大大改善海口市投资环境，有利促进海南省及海口市经济发展，具有良好社会效益。通过改造，改善旧城区城中村居民居住环境，提高改造片区居民生活质量提升城市形象，建设和谐海口，促进经济与社会协调发展，推进整个海甸溪北岸旧城区城中村改造以及带动相邻周边地区经济发展，推动我市十五期间城市建设和经济建设双向发展。同时项目建设促进海甸海溪沿岸城市景观带形成，更加充分更加合理更加有效地配置和利用所在区域土地资源，充分发挥项目所在区域整体资源价值，提高项目所在区域整体资源对海口市贡献率，提高项目建成后乘数效应。项目可优化所在区域土地资产，增加税收。采用资产价值分析法来分析项目所在区域土地资产变化根据本项目引起周围发生变化，进而引起土地资产出售价格发生变化，并以此来计算土地资产效益变化，其表达式为а式中分别为项目建设前后该区域质量水平第块区域质量边际支付愿望建设项目引起土地效益变化采用上式来分析，本项目建设后，交通通畅，生活方便，提高生活水平，各类房产出售看涨，土地资产价格有所增加，房地产交易会给政府带来更多税收收入，土地整体效益明显，土地资产得到优化。促进海口海甸岛区域整体经济上个台阶。经济学家把生产要素归纳为土地劳动资本企业家才能四种，而土地与般物品价格不同，虽然也都受市场供求变化影响，但土地供给完全没有弹性，并具有不可移动性，人们对土地需求是种引致需求，只能由对土地上产品和服务需求而引起需求。本项目优化土地资产后，为稀缺土地资源创造更多引致需求，促使土地劳动资本企业家等生产要素配置趋向合理，形成股强劲合力，为海口市技术发展目标经济发展目标和社会发展目标得到协调发展做出贡献。风险分析本项目风险分析是在技术方案工程方案融资方案和经济社会评价论证初步风险分析基础上，进步分析识别本项目在建设和运营中潜在主要风险因素，判别风险程度，并提出规避风险对策。项目主要风险因素识别经论证分析，可识别本项目主要风险因素为技术风险分析影响工程质量潜在风险因素有材料供应无计划堆放不规范无标识牌混堆，管理不善，导致材料受潮变质锈蚀，失去原有性质材料检测不及时漏检使不合格材料当作合格材料使用，造成不应有质量隐患施工中未按设计图纸规定要求采购，未及时检测控制，易造成质量事故。加强各种资源管理，提高资源利用效率，及时提出有关施工中质量隐患和预防措施要求现场掌握工程质量动态，确保工程质量，对本项目而言，是不可忽视风险。建设投资风险分析本项目资金来源为申请国家开发银行贷款和海口市政府投入。经分析总投资服从三角分布，对投资额最乐观值，最大可能值最悲观值进行估计分析得出，本项目总投资偏差值及偏差程度不算高。其他风险分析年国内经济环境基本稳定。在扩大内需政策持续作用下，投资和消费需求将继续较快增长，体制改革和结构调整积极推进，经济稳定增长内在动力和基础进步巩固。可能存在矛盾主要是，需求不足和供给结构不观上微观上趋向动荡，并在社会群体类型和社会组织功能上表现出来。环境恶化已衍生出许多社会问题，解决这些问题已到了刻不容缓地步。但由于体制上诸多弊端，政府管理困难，只有实施全面改造，才能有效地根除这些城市毒瘤。海口建设最佳人居城市需要海口市发展战略目标把海口建成华南地区热带花园城市国内外居民第二居住地和世界上著名具有热带风光滨海特色绿色国际化城市。创建优美人居环境将是海口长期坚持发展目标。海甸溪北岸改造工程建设与把海口打造成为文化品位高创业环境好生态环境优以及适宜市民居住休闲娱乐型城市发展战略目标是吻合，是创建优美人居环境重要组成部分。拆迁目标建设规模和内容总体目标完善社区功能及配套设施，改善居住环境，提高生活质量及生活水平，提高居民收入。提升城市环境品质，成为新城市经济增长点和城市旅游吸引点实现土地资源价值最大化。拆迁模式政府主导市场化运作。即将土地储备整理与房地产开发分离，土地储备整理阶段由政府主导进行土地征用拆迁土地平整大市政建设等。然后以公开拍卖或挂牌形式出让，收回土地整理成本，按市场化方式进行建设。建设规模和内容海甸岛沿江二路以南陆地片区亩土地拆迁改造。拆迁总面积，拆迁户数户。第四章建设条件与场址项目地点海甸岛沿江二路以南陆地片区项目位于海口市海甸岛南端，海甸溪北岸，与长堤路隔河相望，呈东西向狭长形状，东至海甸溪与横沟河分叉处，西至海关码头，全长，宽约，用地面积约亩。自然条件气候条件海口市气候属热带岛屿季风气候，年平均气温，年平均日照时数小时，平均降雨量，年平均蒸发量，年主导风向为东北风，次为东南风，正常风力级，基本风压值，年均相对温度。地震烈度根据中国地表基本烈度区划图所标定海口市基本烈度为度，设计烈度采用基本烈度，本工程按度抗震设防。水文海口潮位站实测资料统计秀英高程多年平均高潮位多年平均低潮位实测风暴潮位最低潮位表海口潮位站潮位与频率关系秀英高程河名站名频率海甸溪海口站地质地貌本项目区内地势较为平缓，出海口沿线水下地面高程自米略有起伏。该处地质岩性主要由淤泥质土粘土粗砂粉质粘土夹细砂等组成，第四层承载力为。市政基础设施配套条件道路交通项目位于海甸溪北岸，向北道路连接便捷，与南部通过人民大桥和和平大桥连接。交通较为便利。项目用地主要被人民大道和平大道所分割成东中西三段，各部分用地内部进入性较差，内部道路多为步行路，特别是在东部区。其它配套条件项目用地周边交通供水供电等基础设施非常完备，均可满足项目建设需要。原材料供应与保障本项目施工中所需碎石沙水泥钢材木材汽油和柴油等均需外购，在海口均容易购得，原材料供应有保障。第五章工程技术方案拆迁补偿安置政策依据根据中华人民共和国土地管理法城市房屋拆迁管理条例城市房屋拆迁估价指导意见及海口市房屋拆迁管理办法等有关法律法规，并参照海口市旧城区城中村改造被拆迁户扶持政策实施意见相关规定，结合市旧城改造指导意见海口市旧城区城中村改造拆迁补环境质量标准依据建设地点环境现状环境保护原则第七章组织机构与劳动定员机构设置劳动定员建设管理第八章项目实施进度建议建设进度计划项目建设进度表第九章工程招标总则招标内容及范围第十章投资估算与资金筹措估算范围和依据项目总投资估算资金使用计划与资金筹措第十章经济效益评价出让土地收入估算效益测算第十二章社会效益与风险分析社会效益分析风险分析附图项目区位图项目现状图项目回迁按置地块图项目拆迁及保留面积图第章总论项目名称海口市海甸溪北岸旧城拆迁项目项目建设单位及建设单位简介项目建设单位海口市城市发展有限公司法人代表肖成武地址海口市国贸路王府大厦二层海口市城市发展有限公司，是隶属于海口市人民政府国有独资企业，于年月成立，目前总资产规模为亿元。公司主营市政项目建设，旅游资源开发经营和房地产开发经营。公司下设办公室行政部财务部审计部总工办置地部投资发展部市政项目部市政工程部公路项目部房产开发部规划部招商部安置部，共个部门，其中有个部门主要负责旧城改造事务。公司现有员工人，员工中具有大学以上学历，具有中高级以上职称。公司目前成功运作土地开发项目有黄金海岸花