原因是海口市景点少，休闲场所和配套服务设施匮乏。文化商业旅游也无特色无大旅游逗留价值。究其深层次原因，在于海口市城市规划和经营显得平庸而缺乏特色。论城市面貌，地处南方城市却无南国韵味论商业文化品味，比之北京王府井上海南京路又逊色甚远论椰风海韵，又远不及三亚。无怪乎众多游客游完三亚就登上返程。城市经营与产业支持间定位错失，使海口市只能如是而已。从商业角度看，存在问题也不少。诸如商业网点建设缺乏统筹规划。海口市商业网点规划工作滞后，城市商业网点建设布局不甚合理。些新区和城乡结合部商业网点发展不够，群众购物不方便而些热点地段网点过于集中，彼此竞争激烈，不利于商业总体健康发展。商业企业核心竞争力不强。海口市许多商业企业规模普遍偏小，实力弱，管理手段管理技术管理水平落后，经济效益低。而且绝大多数企业市场定位不准，经营方式类同，不适应市核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,第章总论第节项目基本概况项目名称海口新外滩复兴城项目二项目建设单位海南复兴房地产开发有限公司海南佳贸实业有限公司三建设单位简介海南复兴企业集团，核心企业有海南复兴房地产开发有限公司海南佳贸实业有限公司和成都世通经济开发有限公司等，是家以房地产为主营业务兼涉市政基础设施建设工程监理等大型民营企业集团。拥有员工人，全资及关联公司家。公司于年开始涉足房地产开发，并先后在四川成都河南南阳海南三亚等地投资开发，累计开发总用地面积超过万平方米，工程优良率。其中，位于成都市著名府南河南河畔彩虹花园被评为年度成都市优质形象工程和十大风云楼盘公司承建三亚白鹭公园为三亚市最大市政公园，占地万平方米，总投资万元，先后接待过李鹏李瑞环等党和国家领导人，得到海南省政府三亚市政府及市民首肯，有力改善了三亚城市形象和旅游经济环境。公司于年斥资余万元承建海口市滨海东路道路改造工程，于年月日破土动工，已于年月实现局部通车，目前道路改造配套项目路灯园林交通设施正处于紧张施工中。四项目概况本项目位于海口市世利税率从上表可以看出全部投资内部收益率大于基准收益率，财务净现值大于零，表明本项目除能满足行业最低要求外，还有超额盈余，因此，在财务上是可以接受投资回收期小于行业基准投资回收期，表明本项目盈利能力较强，投资利润率远远大于银行贷款利率，说明本项目投资回报较高，经济效益很好。偿债能力分析反映偿债能力主要指标有固定资产借款偿还期资产负债率流动比率和速动比率等指标。偿还固定资产借款本金资金来源主要有固定资产折旧摊销费用以及企业未分配利润。根据借款还本付息表和资金来源与运用表可以得知，国际影楼及娱乐中心固定资产借款偿还期为年含建设期年，表明企业可以提前还清借款，贷款金融机构风险很小，从资金来源与运用表中可以看出项目计算期各年均能收支平衡并有盈余。从资产负债表得知，资产负债率在建设期及经营销售期均小于，流动比率和速动比率在经营期均大于，表明企业项目财务杠杆运用恰当，流动资产折现率较好，流动净资产随时可以抵补负债。通过以上分析，说明企业有较强清偿能力。不确定分析二期工程盈亏平衡分析经营期第三年以经营能力利用率表示盈亏平衡点计算公式为税金及附加年可变成本年营业收入固定总成本计算结果表明，本项目经营能力只要达到设计能力时，企业就可保本，由此可见企业风险较小。敏感性分析主要对销售价格经营成本和固定资产投资分别作了提高和降低及单因素变化对所得税前内部收益率影响进行了敏感性分析见附表敏感性分析表。从表中可以看出，二期工程中对财务指标最为敏感是销售价格，当最不利情况下，内部收益率仍为，大于行业基准收益率说明本项目抗风险性较强。综上所述，本项目具有较强盈利能力和还贷能力，并且在经营能力利润率及敏感性分析等方面具有较强抗风险能力，本项目在经济上是合理，在财务上是可行。期工程财务敏感性分析表序号项目基本方案销售价格销售量建设投资较基本方案增减二期工程财务敏感性分析表序号项目基本方案销售价格经营成本投资较基本方案增减海南省咨询投资公司温馨提示本文来自文库巴巴文档下载网站，更多文档请到文库巴巴网站下载。文库巴巴是个专注于文档在线分享平台，提供可行性研究报告资金申请报告商业性所造成差异性，赋予了本项目先天不可再得品质。其市场经营成功概率相当大。同时这种地域性使项目本身会产生永久不竭魅力，将达成地块开发与市场经营双赢。其次，本项目内涵丰富，具有商品效用多层次性，即同时具备生存资料享受资料和发展资料三个不同层次内容。这重要特征会给寻求差异性带来更大经营空间。同时它又将众多子市场整合成个功能完善大市场，子市场与大市场互动互补，相得益彰。根据新海口市城市发展规划，海口市在未来要建成全国重要，并具有定国际影响旅游城市。现在海口市旅游城市形象初步确立。特别是在近几年通过西海岸旅游带建设和城市环境美化工程，形成了具有热带特色现代化海滨城市风貌，并凭借着优越交通条件优良旅游度假设施和优美城市环境，已成为海南重要旅游接待基地。海口扼守琼州海峡通道，是全省最大交通枢纽，是来海南旅游游客必经之地。在新海口城市规划中，拟把沿西海岸和沿东海岸带建成滨海旅游观光带。本项目用地恰处于这两大观光带中心，处于商贸旅游区中心。这种由地理区位优势带来经营区位优势，将为本项目蕴藏巨大商机。海南复兴房地产公司和海南佳贸实业公司是经验丰富操作力强房地产公司，公司拟通过本项目配合城市规划和建设打造出三大特色。打造海口市旅游休闲商圈。海口市政府规划，拟充分利用滨海大道龙昆路和世纪大桥旅游交通干道功能，发挥万绿园世纪广场和滨海公园旅游休闲功能，和周边旅游休闲设施酒店起，打造海口市休闲旅游商圈。为海口市创造全国流滨海休闲胜地。海南阳光空气资源是全国唯。滨海土地资源在全球都是稀缺，地处城市中心滨海土地资源更是皇冠上明珠。本项目确保滨海资源共享性。让全体市民和旅游者共同享受滨海地区各种旅游资源。打造全国流步行商业街。步行商业街是座城市窗口和名片，是吸引游客和顾客最基本因素。它正以其巨大商业价值和对城市振兴发展推动作用而成为中国未来商业形态重要模式。它不仅是城市商业缩影，更是城市人性表现。步行商业街景观和功能营造，将会给公司带来巨大回报和长期保值能力。本项目实施是海南复兴公司实施多元化战略重要步骤，通过本项目比较优势，将构建公司不易被竞争对手效仿能带来超额利润，支持企业发展后劲核心竞争力，最终实现公司发展目标。因此，本项目经营期第年投入流动资金万元，经营期第二年投入流动资金万元，经营期流动资金全部由纪广场与万绿园之间，世纪大桥西侧，西北面向大海，地理位臵十分优越。本项目占地面积约亩，本项目总建筑面积，其中地上建筑面积地下室建筑面积。本项目建筑群总体平面布臵，按其功能布局，划分为五个功能区。区位于建筑群北部，有家品牌餐饮茶房豪华会所和办公区区和区位于建筑群东部，区处于复兴小街，是各类风味餐饮美食街区处于复兴正街，是纯粹商业区区位于建筑群西部，主要是濒海西式餐饮酒吧各类文化设施和精品购物区区位于建筑群南部，是国际影院和娱乐中心。本项目分两期建设，期工程包括功能区及广场建设，建筑面积二期工程包括功能区，即国际影院和娱乐中心，建筑面积。项目期工程总投资万元。其中自筹资金万元，申请银行固定资产贷款万元，其他方式融资万元。项目二期工程总投资万元，业主自筹万元，拟向银行申请中长期借款万元。第二节研究依据与范围研究依据海南省咨询投资公司与海南复兴房地产开发有限公司签定编制项目可行性研究报告合同书。建设单位提供项目有关资料。现行建筑设计规范。现行建筑结构规范大全。现行建筑设备规范大全。投资项目可行性研究指南试用版。民用建筑设计通则。项目规划初步方案。二研究范围可行性研究报告范围是项目建设背景及必要性市场分析与预测建设地点与建设条件建设内容及建设规模建设方案环境保护与节能项目组织机构与劳动定员投资估算与资金筹措项目进度安排财务分析与评价等。第三节技术经济指标海口新外滩复兴城期工程商业步行街主要技术经济指标主要技术经济指标表项目期总建筑面积总投资万元申请固定资产贷款万元全部投资税后内部收益率全部投资静态回收期税后个月全部投资财务净现值税后，万元投资利润率投资利税率二海口新外滩复兴城二期工程国际步行街主要技术经济指标主要技术经济指标表项目二期总建筑面积总投资万元其中固定资产万元建设期利息万元流动资金万元申请固定资产贷款万元全部投资税后内部收益率全部投资静态回收期税后年全部投资财务净现值税后，万元投资利润率投资利税率第四节研究结论海口新外滩复兴城项目是海南复兴房地产开发有限公司与海南佳贸实业有限公司共同筹资兴建独具行业特色具有流服务水平集餐饮购物健身娱乐文化休闲旅游观光商务服务会议中心等为体多功能综合性大型滨海商业服务建筑群。项目建设为海南省乃至海口市打造驰名旅游城市增添了新亮点，同时将成为海口市世纪大桥和万绿园带又道亮丽风景。项目建设符合海南省投资发展方向，符合行业发展趋势和旅游产品需求，符合海口市城市发展规划要求。项目对海南省特别是海口市第三产业及旅游业进步发展将起到积极促进作用，为海南经济发展做出贡献。项目具有可观经济和社会效益，项目建设是必要。经测算，项目期工程总投资万元，全部投资财务内部收益率为税后，静态投资回收期个月，投资利润率，投资利税率。项目二期工程总投资万元，项目建成投入使用后，全部投资财务内部收益率为税后，静态投资回收期年，投资利润率，投资利税率。综上所述，海口新外滩复兴城项目建成后将具有较好经济效益和良好社会效益，是个十分可行项目。第二章项目建设背景及必要性第节项目建设背景自十三届四中全会以来，中国国民经济持续平均以速度递增，预计今明两年仍将保持速度。十六大和十届人大之后，