配利润效益投资风险分析。该项目总投资万元，建设期个月，销售期为个月包括建设期，投资回收期个月，投资净利润率，故我们认为该项目是可行。第二章市场需求与市场分析第节区域概况连云港市位于江苏省东北部，东临黄海，与韩国日本海相望，西与新沂市相连，北与山东日照市莒南县相邻，南与宿迁市沐阳县相邻。地理坐标为北纬东经。连云港是我国年进步实行对外开放十四个沿海城市之，是新亚欧大陆桥东方桥头堡垒，是我国沿海中部重要工业商贸科技文化旅游综合发展海港城市。全市现辖县，拥有个国家级经济技术开发区，全市总面积平方公里，年全市总人口万人，其中市区面积平方公里，人口万，城市建设用地平方公里。至年底连云港先后与日本韩国澳大利亚新西兰等国家部分城市以及国家沿桥个省区个地市洲缔结了友好城市关系，与个国家和地区有着密切贸易合作往来。城市采用市双城式布局新海城区作为政治经济文化目录第章总论第节概论第二节项目提出背景第三节项目建设必要性第四节可行性研究范围第二章市场需求与市场分析第节区域概况第二节市场需求与市场分析第三章建设规模及总图布置第节建设规模及内容第二节总平面布置第四章建设条件第节地质状况第二节气象条件第三节交通条件及社会条件第四节供电通讯给排水条件第五节资金条件核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,第五章环境保护与安全卫生第节环境保护第二节消防卫生及安全第六章公用工程第节供排水第二节供电第三节电视电话宽带第四节供热供气第七章项目建设程序第八章实施进度计划第九章总投资估算和资金筹措第节总投资估算第二节项目流动资金第三节资金来源和投资计划第四节资金回笼计划第十章经济评价第节评价依据第二节销售收入销售税金及附加第三节销售总成本第四节利润及其分配第五节财务盈利能力分析第六节敏感性分析第七节投资风险分析第十章结论第十二章附件第章总论项目名称海州秦王府小区项目性质房地产开发建设单位连云港市海威房地产开发有限公司建设地点连云港市海州区公司住所海州区新海南路号开发资质暂低成本支出。第七节投资风险分析本项目投资风险关键在于建设速度资金到位销售价格三个方面。建设速度本项目预计建设工期为个月，提前或推后完工和交付使用对投资效益有定影响。连云港市目前持币待购房者较多。若花苑开发工程若能按期开工建设，按期完工，即可把握商机。二资金到位是项目建设关键，能否及时到位，直接影响到工程施工进度。影响到能否按期完工。若资金到位及时，则工程施工顺序，可按时完工销售，否则则相反。三销售价格在上节敏感性分析中已经作了分析。四销售速度销售速度直接关系到投入资金回笼速度。从开工开始，企业即可加大力度作宣传搞销售，以加快资金周转速度，本项目销售量与资金回笼分析情况如下销售百分比内容销售面积销售额万元销售成本万元利润总额万元根据上表分析表明该工程按期完工后，在盈亏平衡销售百分比为，营业用房及住宅面积盈亏平衡销售量为平方米销售收入为万元。也就是说开发商在建筑销售量达左右，方可赢利，若不能按期完工或达不到销售计划进度，则将直接影响到投资利润及资金周转。第十章结论综上所述，盛世嘉缘项目开发建设是可行，社会效益和经济效益是明显，对加快新浦区旧城改造，美化市容市貌改善居住条件提高人们生活质量是有利。该项目总投资万元，评价计算期为个月，投资回收期为个月，销售净利润率为投资净利润率为存在问题及建议项目施工期间，应合理安排工期，减少夜间施工，并注意建筑垃圾及时清理。二该项目因紧连城市主干道，施工中在确保安全同时，注意文明施工和环境路面整洁及过往行人车辆安全。三该项目要规范化运作，细化管理。在建设期要加强对建设投资管理工作，控制工程总成本支出，缩短建设周期，尽可能避免和减少风险及不必要资金浪费。第十二章附件附表花苑房地产开发项目经济财务评价基础数据汇总表序号指标名称单位指标值备注经济数据项目总投资万元销售收入万元销售总成本万元销售税万元利润总额万元所得税万元三项基金万元可分配利润万元二财务评价指标投资利润率所得税前所得税后投资净利润率销售利润率销售净利润率投资利税率投资回收期月财务净现值万元三基础数据规划用地面积亩可用地面积亩建筑总面积商业用房商品住宅建筑占地面积拆迁面积建设期月附表二总成本表单位万元序号月份内容合计建设投资成本土地年商品房总需求量在万平方米。连云港市商品住宅购买力为以下几类人员是老城改造拆迁户二是需改善居住条件拥挤户三是自然增长人口和机械增长人口四是流动人口。预计年约新增家庭户，以每户新增家庭需平方米计算，市区新增家庭对住房需求约为万平方米预计户口开放政策对住房消费拉动将保持在万平方米拆迁居民住房约户，约万平方米据房产部门测算，二手房市场对住房需求约为万平方米上述四项合计为万平方米，另外由于房地产市场外部刺激因素影响，需求量将大大增长。从近三年连云港市房地产供需状况来看，虽然年和年开发量不大，但整个房地产市场发展相当平稳，供需基本平衡。进入年连云港房地产市场由于受到多种因素影响而发生较大波动，开发量剧增，从年万平方米猛增至年万平方米，但是需求量增幅远高于供给量，市场出现供小于求局面。从各年增幅来看，年较年开发量和需求量分别为和，年较年开发量和需求量增幅分别为和，增长幅度较大，超出了其他城市房地产正常发展水平。另外，商业开发面积也由年万平方米增加到年万平方米，将近翻了番。由此可见，连云港市房地产市场发展迅猛，市场发展潜力巨大。三连云港市历年房地产价格走势分析年末，连云港市商品房住宅均值元平方米，到年月末，连房住宅均值元平方米，较年房价上涨个百分比百分点，到年月末，住宅均价急剧上涨到元平方米，较去年涨幅高达。四连云港市房地产市场现状分析年下半年，连云港市房地产市场异常火爆，呈供需两旺可喜局面，市场上部分优质项目度脱销。目前市场上仍存在着巨大销售潜力。从不同区域来看东区处于城市规划发展方向，小区无论从规模配套环境户型等方面较以前都有了较大改观，致使该区项目销售良好，现在该区在售项目基本进入清盘阶段。香益世纪花城，去年推出约平方米，年三月份开盘到十月份销售已达，开盘时均价元平方米收盘涨到将近元平方米。南区是连云港市经济房重点发展方向，近两年开发量较多，今年在售有玉带新村和鸿港花园，至今已全部售空。西区近两年供应量较东区南区小，但由于城市东迁造成成本区在前两年不是很受欢迎，但由于今年东部价格飞涨，与西部价格形成极大反差，故而在今年下半年西部房产基本销售完毕。园林小区刚刚盖到两层，已被抢订空，并且其价格高出紧。表项目利润分配表单位万元序号名称金额销售收入总成本费用利润总额所得税税叁级注册资本万元整法人代表陈昌元项目负责人俞鸿亚第节概论项目概况基地概况本项目基地位于连云港市海州区西南部，东面是米宽锦屏路，西面规划道路宽米，南面是米宽东风路，北面为米宽规划道路，周边交通便捷，市区路路路路路路公交车均路过该地域靠近该地块，由该地到连云港港口约分钟车程，到白塔埠机场，不足分钟车程，从该地块到市第四人民医院不足米，到市第二人民医院海州小商品市场不足公里，到省重点中学海州中学不足公里，到省重点小学海师附小不足公里，用地东面有白虎山，东南面可见石棚山，西面又有蔷薇河，两山河使得该地自然景观优势不言而喻。整个用地大致呈长方形，建设用地总面积亩。用地使用性质商业居住用地规划主要经济技术指标总占地面积亩建筑占地面积亩绿地面积亩道路面积亩其他面积亩总建筑面积万平方米住宅建筑面积万平方米公建建筑面积万平方米车库建筑面积万平方米阳台建筑面积万平方米阁楼建筑面积万平方米建筑密度容积率停车率绿地率建筑间距系数小区停车位辆其中公建停位辆住宅停车位辆室外停车位辆室内停车位辆住宅停车率住宅建筑净密度总建筑密度绿地率建筑间距系数项目开发周期个月二连云港市海威房地产开发有限公司简介连云港市海威房地产开发有限公司于年月成立，公司位于海州区新海路号，公司注册资本万元，由连云港市海威房地产开发有限公司投资万元，陈勇投资万元，共同组建。公司主要经营范围房地产开发，房屋租赁销售物业管理等业务，公司可充分利用连云港市荣阳房地产开发有限公司多年开发经验，以及技术资金，人才等多方优势。第二节项目提出背景连云港市地处中国沿海中部，是全国首批个沿海对外开放城市之，是江苏省唯海港城市，是年省重点开发市区，是新亚欧大陆桥东方桥头堡。九五期间是本市改革开放以来发展较快变化较大时期，国家十五规划即提出要加快建设新亚欧大陆桥经济带。十五期间，该市进步加快城市化进程，重点发展市区与县城，加快小城建设，大力实施开放兴市科教兴市以港兴市大主战略，加快推进市场化工业化信息化城市化经济国际化和农业产业化进程，十五期末，市区人口将达到万人，城区建成区面积为万平方公里，燃气气化率达到，人均公共绿地平方米，人均道路面积平方米，人均居住面积平方米。目前该市着重从修订城市规划入手，加快了城市基础设施建设旧城改造住宅开发和县城小城镇建设步伐，进步提高城市建设水平，不断推进城市化进程，努力增强城市总体功能，实现城市建设年变化，三年明显变化，五年大变化战略目标。在沿街建筑改造工程方面，坚持环境改革和建筑改革并重，对主次干道两侧重点窗口地带城市出入等实施绿化美化亮化，切实改变面貌。十五期间，连云港市加快了产业结构调整和产业升阶，培植产业优势。为了更好地改善人民居住条件，十五期间，该市进步结合旧城改革和新区开发，建设规模住宅小区，住宅竣工面积万平方米。同时，推进住宅产业化进程，把房地产业培育成新消费热点和投资热点，带动相关产业发展。以此为发展前提与思路，从年开始，城区改造地快和新建小区，律由连云港市规划局统规划，连云港市国土资源局对土地使用权公开进行进竞标拍卖。第三节项目建设必要性本项目开