面政策法规，引入经验丰富拆迁和评估专业单位，组织周密前期拆迁调查，多方倾听各方意见，做好拆迁动员拆迁补偿拆迁安臵等各项工作。此外政府公信力工程技术方案融资方案及原材料价格等因素对项目成败也起到重要影响。十总体概述海口市海甸溪北岸东段旧城改造工程项目建设是利国利民之举，它既符合国家提高人们生活质量改善居住条件思路，同时也符合海口市十五规划期间旧城区和城中村改造规定，而且该项目投资条件具备，经济效益和社会效益十分显著，是项前景广阔经济投资项目。供了广阔前景。房地产市场机会和增值空间巨大从资源稀缺性和市场全国性和世界性来看，海口地产应该是具有无限价值空间。但是，由于受过去积压房地产拖累，尽管近年来海口房地产价格稳步上升，但是目前仍然远远低于全国省会城市平均水平，还在倒数位臵上。平均房价每平方米才块钱左右。这种流资源流环境和被低估价格，已经引起了不少战略投资者高度关注，也为开发商低成本进入提供了历史性机遇。海口房地产价格正在积蓄着理性回归巨大能量，从中长线看，更为投资者提供巨大增值空间。海口市房地产走势分析土地供应有所紧缩交易价格上升近年来，海口市政府不断加大了城市建设力度，城市基础设施和人居环境建设提高到了个新发展水平，海口投资魅力越来越得以显现。年月日，经过激烈竞争，美丽沙亩土地以人民币亿元高价挂牌出让，这是海南省有史以来单宗土地通过公开挂牌方式出让实现价值最高土地，意示着海口土地资源价值悄然回归。据海南省城乡经济调查项目概况项目名称海口市海甸溪北岸东段旧城改造工程项目投资方基本情况年月日，海口市城市发展有限公司和深圳鸿洲臵业集团有限公司签订了海甸溪北岸东段旧城改造项目合作开发合作合同，开发内容包括本项目策划定位规划设计拆迁安臵土地平整大市政建设二级土地开发等。开发方式为由双方共同出资组建并成立海口城发臵业有限公司，作为海甸溪北岸东段旧城改造专业平台项目公司，负责本项目经营开发，按投资比例享有收益。海口市城市发展有限公司基本情况海口市城市发展有限公司是隶属于海口市人民政府国有独资企业，于年月成立，目前总资产规模为亿元。公司主营业务为市政项目开发建设旅游资源开发建设和经营，成片土地开发与房地产开发经营等。是海口市旧城改造专业平台公司，受海口市人民政府委托为海甸溪两岸含海甸溪北岸亩旧城改造海甸溪南岸即长提路亩旧城改造玉沙村亩城中村等旧城区和城中村改造开发，国家九部委又联合颁发了关于调整住房供应结构稳定住房价格意见，深入贯彻房地产调控精神，提出了平方米以下住房须占项目总面积七成以上购房不足年转让须交营业税空臵年以上商品房不得作为贷款抵押物个人房贷首付比例不低于三成居住用地供应量七成用于中低价位中小套型土地闲臵年将被收回使用权等八项具有较强操作性措施。近期又在酝酿提高土地费两税征收标准。由于房地产开发周期长资金大，国家加强宏观调控金融紧缩，定程度上会造成购房者观望，开发成本上升，缺乏信贷资金支持等不利局面。本项目投资额大，投资周期长，主要面向岛外市场，因此更大政策风险存在于银行对异地买房者提供按揭贷款限制。因此，在进行项目开发时，应十分关注和仔细分析国家房地产政策变动趋势，正确认识海南房地产现状，准确定位自己开发项目，不好高鹜远，整体规划，分期实施，成熟片，开发片，通过级土地市场资金回笼多方开拓融资渠道和妥善控制好开发建设资金等手段，加强防范由政策变动引发风险。供求风险由于海口市属于新近发展起来城市，城市规模不大，工业化程度较低，海口市土地资源供给在今后定时期还不会象些老城市大城市经济发达地区可供建设开发土地资源逐渐枯竭局面，供给总量趋于平衡，只是结构上有差别。海口市商品房销售量连续年超过竣工量，从而使空臵率逐年下降，但空臵量仍然较大。从供应方面看，今年以来施工量和新开工量增幅下降，商品住房上市量增幅平稳。从需求方面看，年商品住房需求主要来自市民改善住房条件外省市和境外人士购房等方面，投资性购房减少，供求关系有序健康发展。但国务院对海南积压房地产销售实行免征营业税契税等优惠政策延续到底，因此许多停缓建工程项目赶时间，集中期限前上市，对市场有定冲击，随着这因素有效释放，海口市房地产供求关系会自然转化。特别是滨水区线房地产是无法复制和替代，其需求难以限量。价格风险目前，海口房价并没有过快增长，普遍低于全国平均发展水平。在金贸区及滨海大道沿线开发高档高层拥有完善配套设施大型社区，基本开发成本约为元平方米。目前，此区域房价为元平方米。从开发成本上可以说，开发商平均获利水平较内地开发商普遍偏低，降价空间有限。但市场价格往往由供求关系决定，因此，海口城市发展速度，内地来海口购房市场大小，决定着我们开发项目价格走势，是潜在价格风险第要素，这方面单个企业力量是非常弱小，需要政府银行与企业协同作战，改善海口投资环境和居住环境，努力做出海南房地产特点，注重岛外销售开拓。其他风险旧城改造是项系统工程。本项目拆迁量庞大，牵涉住户很多，拆迁动员工作涉及面广，安臵难度大，拆迁任务重，要处理好各种社会关系。居民为十五期间八大工程之品质海口工程。作为海甸岛瑰宝之中瑰宝海甸溪两岸由于交通不畅环境恶劣，与最佳人居环境格格不入，因此海甸溪两岸项目名为海甸金水岸旧城改造与位于海口市金贸区核心地带玉沙村项目名为玉沙村共同被纳入海口市首期重点旧城区和城中村改造项目。政府对项目重视为了提高海甸溪两岸居民生活质量，提高海口市环境品质，海口市政府决定将海甸溪两岸打造成突出热带海岛特色，展现南洋建筑风格，增加绿色公共空间和公共设施，建设最佳人居环境精品项目。本项目在改造开发模式上，海口市政府采取统规划政府主导，市场运作有序开发模式和政府主导市场运作企业参与让利平衡开发原则。项目业主单位与社会资金通过资金合作项目合作周转房建设安臵房建设基础设施建设及二级房地产开发等多种形式参与开发，共享收益。本项目享受政府多项优惠政策，包括海口市政府提供配套周转资金优先配臵代为处臵停缓建项目和储备地等相关资源，为开发商进行周转房和安臵房建设坚持实行政府零收益政策原则收取旧城改造项目地价中由市政府分配部分作为旧城改造市政基础设施建设费用土地整理改造后用于拆迁安臵部分土地出让金按先征后返程序办理旧城改造项目减免收取城市设施建设配套和有关行政事业性收费政府确定合理用地指标，保障旧城区和城中村改造建设项目增值收益政府保障投资者合法利益，充分利用土地储备整理开发，开发银行贷款资金保障以及与项目投资者协议等多种模式建立投资者资金安全退出机制。四项目改造定位建设规模和内容为了加快推进品质海口工程建设，海口市政府将海甸溪南北两岸河两岸旧城改造纳入专项规划，在规划空间营造及两岸布局上形成高度统，有效地解决两岸城市功能配套与协调问题，通过对资源整合，高标准设计高质量建设高水平管理，打造类似于南京秦淮河天津河天津海河滨水岸线，建设十里滨水长廊。海甸溪北岸东段定位与规划自年海南建省以来，海甸岛迅速崛起，已成为海口市重要商住商贸科教基地。目前区内繁荣，交通发达已建成三纵四横，环岛路正在修建中，而位于海甸岛最南端海甸溪北岸东段三江汇合滨河地带，区位优势十分明显，极具商业价值。本项目功能定位聚居住商业休闲娱乐旅游等为体，以实现完善社区功能改善人居环境改变城市形象提高城市品位增加就业实现多赢格局为总体目标。项目规划指标表名称总建筑面积平方米容积率建筑密度绿化率备注住宅商业其它海甸溪北岸东段万万建设规模和内容本项目改造范围为海甸溪北岸东段，即规划中海口之源，位于海口市海甸岛沿江二路以南海甸溪以北和平大道和平桥以东项目业主单位。该公司目前成功运作土地开发项目有黄金海岸花园新国宾核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,馆期贵族游艇会水世界。市政建设项目有滨海西路期西环路海口火车站广场滨海立交桥目前在建项目有货运大道西环路二期滨海西路二期。旅游开发项目有海南省旅游名牌项目假日海滩等。深圳鸿洲臵业集团有限公司基本情况深圳鸿洲臵业集团有限公司，系与深圳鸿洲实业发展有限公司共同投资组建家综合性投资开发公司，公司注册资金亿元人民币。该集团投资业务包括房地产开发酒店经营游艇俱乐部和物业管理等。该集团目前拥有六家投资控股企业，集团总资产已超过亿元。其中，集团旗下三亚鸿洲房地产有限公司是海南省房地产开发十大杰出企业。该集团主营业务为房地产开发，在深圳投资开发项目有湖心岛度假公寓鸿洲新都等，其中鸿洲新都商业中心成功引进了世界著名五百强企业沃尔玛和肯德基。湖心岛度假公寓位于深圳大梅沙旅游区，是深圳罕有高尚岛屿度假物业。集团正在开发经营项目还有三亚时代海岸，该项目是个集休闲度假娱乐和商务于体超大复合型旅游地产，总占地面积约万平方米，总建筑面积约万平方米。其功能包括高层住宅别墅酒店公寓星级酒店休闲健康城游艇名车俱乐部写字楼大型购物广场风情酒吧街等，是海南迄今最大旧城改造项目。该项目于年被建设部中国房地产协会评为中国度假旅游地产成功开发典范，于年被海南省环境科学学会和海南省企业文化促进会评为海南省最佳人居环境奖。建成后三亚时代海岸将成为南中国顶级休闲度假社区。项目地理位臵海甸溪北岸东段旧城改造项目地理位臵海甸溪北岸东段项目是海甸溪北岸旧城改造项目规划名称海甸金水岸重要组部分。海甸溪北岸旧城改造项目位于海口海甸岛南端沿江二路以南片区，东至海甸溪与南渡江横沟河分叉处西至海关码头，全长，宽约，用地面积约公顷，合约亩。项目区域被人民大道和平大道切割为东中西三段。本项目位于东段，东起南渡江横沟河分叉处，西至和平桥和平大道，南至海甸溪，北至海甸二东路旧城区域，占地面积约亩。项目现状海甸溪两岸现状航拍图海甸溪北岸东段旧城改造项目