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除公建配套投资外，任何低于亿元的土地价差的优惠均将成为开发商额外的收益。

浙江大学学位论文建德市洋安区块综合开发项目投资分析参考文献建德新闻网范翰章徐风臣中国房地产辞典中国建筑工业出版社杨慎房地产与国民经济中国建筑工业出版社黄如陈秉钊等著城市住宅可持续发展若干问题的调查研究科学出版社薛荣哲中国小城镇发展论人民出版社单小海贺承军走向新住宅中国建筑工业出版社蔡兵备欧阳安蛟城市地价评估方法发展与创新社会科学文献出版社余伟吴志菲第三只眼看人居中国经济出版社肖勇引爆地产广东经济出版社牛凤瑞房地产蓝皮书房地产发展报告社会科学文献出版社毕星翟丽主编项目管理复旦大学出版社傅鸿源张仕廉投资决策与项目策划科学出版社何振翔郑海天案例暨南大学出版社贾士军房开发项目比较适合浙江香溢房地产公司的大资金运作，但由于该项目所处地块目前尚未完全成熟，市场参考缺乏可比性，项目不定因素较多，这给投资决策带来较大难度。

因此，做好项目可行性研究显得尤其重要。

我受公司委托前基地处于拆迁之中，计划年底开工，年之前竣工，预计实现净利润亿元。

公司为了使项目发展在地域分布上更合理，正积极在杭州及周边地区寻找房地产开发项目。

建德市洋安区块综合开发项目作为个大型的综合性房地产世纪花城，总建造面积万平方米，期万方已于年月底顺利交付，项目预计于年月结束，实现净利润万元以上。

上海普陀区建民村旧城改造项目是与其他房地产公司合作开发的，公司占股份。

该项目总建筑面积万平方米，目住宅为主，涉及与居住有关的桥梁交通商业医院学校以及文化体育等公共配套设施。

浙江香溢房地产开发有限公司是浙江省烟草公司控股，烟草职工参股的混合所有制企业。

目前正在开发的项目有江苏连云港香溢西面到新安江与自然山体交界处，北面以新安江为界，南面为自然山体，规划总用地面积约公顷。

本区块南面有山，北面有水，地块内没有工厂。

现有多户农户，约万平方米的建筑。

地块城市功能定位为新兴居住区，物业开发以街道，在新安江镇新城区的范围内，隔岸即为新安江镇的工业企业中心洋溪。

南面为自然山体，北面为新安江，沿江水景观线很长，山体丰富，自然景观界面大，地块先天条件比较优越。

地块四至情况如下东面以窑上村为界，引言项目基本情况建德市洋安区块综合开发项目位于建德城区个街道之的洋溪浙江大学学位论文建德市洋安区块综合开发项目投资分析浙江大学学位论文建德市洋安区块综合开发项目投资分析引言项目基本情况建德市洋安区块综合开发项目位于建德城区个街道之的洋溪街道，在新安江镇新城区的范围内，隔岸即为新安江镇的工业企业中心洋溪。

南面为自然山体，北面为新安江，沿江水景观线很长，山体丰富，自然景观界面大，地块先天条件比较优越。

地块四至情况如下东面以窑上村为界，西面到新安江与自然山体交界处，北面以新安江为界，南面为自然山体，规划总用地面积约公顷。

本区块南面有山，北面有水，地块内没有工厂。

现有多户农户，约万平方米的建筑。

地块城市功能定位为新兴居住区，物业开发以住宅为主，涉及与居住有关的桥梁交通商业医院学校以及文化体育等公共配套设施。

浙江香溢房地产开发有限公司是浙江省烟草公司控股，烟草职工参股的混合所有制企业。

目前正在开发的项目有江苏连云港香溢世纪花城，总建造面积万平方米，期万方已于年月底顺利交付，项目预计于年月结束，实现净利润万元以上。

上海普陀区建民村旧城改造项目是与其他房地产公司合作开发的，公司占股份。

该项目总建筑面积万平方米，目前基地处于拆迁之中，计划年底开工，年之前竣工，预计实现净利润亿元。

公司为了使项目发展在地域分布上更合理，正积极在杭州及周边地区寻找房地产开发项目。

建德市洋安区块综合开发项目作为个大型的综合性房地产开发项目比较适合浙江香溢房地产公司的大资金运作，但由于该项目所处地块目前尚未完全成熟，市场参考缺乏可比性，项目不定因素较多，这给投资决策带来较大难度。

因此，做好项目可行性研究显得尤其重要。

我受公司委托负责对此项目进行的可行性调研，是为下步公司董事会对项目的投资决策以及与建德市政府的土地出让的谈判做好前期准备工作。

研究目的和意义本论文通过研究建德市宏观经济走势以及发展计划，分析建德城区房地产市场发展状况和发展规律，预测建德市区商品房发展的容量和价格变化趋势寻找在本项目所在地洋安区块发展大型商品房项目的市场机会点测算土地成本和项目总体盈利水平，并为规划方案的设计提供市场定位依据。

本论文的研究有以下的现实意义为开发商投资决策以及项目运作提供指导和帮助浙江大学学位论文建德市洋安区块综合开发项目投资分析为开发商在政府土地出让的谈判中提供可靠的依据为大型综合性房地产开发项目提供案例和借鉴。

研究方法和结构安排本论文的研究依据来源于建德市年城市总体规划和建德市年十五计划。

房地产资料数据来源于我和公司同仁对建德市目前房地产市场的实地调查和对建德市潜在消费者的需求调查专家访谈，而二手数据则来源于建德市政府的统计土地管理房地产管理和计划发展等部门。

本论文主要研究方法市场研究法在建德市房地产市场供应和客户需求两方面深入调查分析的基础上，预测未来供应量及市场需求变化趋势，研究各类物业在供应与需求两方面的平衡状况，整体预测各类物业的市场价格走势，以此判断项目区不同功能的物业可能实现的销售价格及销售率，为项目在功能布局发展规模物业配比定位提供客观依据。

定位研究法通过对本项目所处经济地理环境以及市政总体规划情况的分析，结合市场研究和供求平衡状况研究的结果，测算项目发展的生存空间通过模拟未来土地开发情况，测算本项目今，地块的基础设施配套将由开发商投资，开发商将以成片开发的形式进行土地和商品房的开发。

因此，假定开发商以成片方式取得土地综合开发权，则地价将按商品房开发用地和公建用地综合考虑，公顷合计，亩用地的平均地价为元平方米，拆合每亩万元亩。

在此方式下，开发商在公建配套设施上共投资亿元，由于可抵付地价，因此，开发商用于公建投资的资金可视作土地价款的部份，除此之外，尚能够以现金方式支付给政府作为地价差额的最大金额为亿元。

因此，建议开发商在与政府进行地价谈判时，应不超过亿元的底线。

除公建配套投资外，任何低于亿元的土地价差的优惠均将成为开发商额外的收益。

浙江大学学位论文建德市洋安区块综合开发项目投资分析参考文献建德新闻网范翰章徐风臣中国房地产辞典中国建筑工业出版社杨慎房地产与国民经济中国建筑工业出版社黄如陈秉钊等著城市住宅可持续发展若干问题的调查研究科学出版社薛荣哲中国小城镇发展论人民出版社单小海贺承军走向新住宅中国建筑工业出版社蔡兵备欧阳安蛟城市地价评估方法发展与创新社会科学文献出版社余伟吴志菲第三只眼看人居中国经济出版社肖勇引爆地产广东经济出版社牛凤瑞房地产蓝皮书房地产发展报告社会科学文献出版社毕星翟丽主编项目管理复旦大学出版社傅鸿源张仕廉投资决策与项目策划科学出版社何振翔郑海天案例暨南大学出版社贾士军房地产项目全程策划广东经济出版社郭培章中国城市可持续发展研究经济科学出版社马义爽王春利消费心理学首都经济贸易大学出版社乔志敏房地产价格研究经济管理出版社宋承先宏观经济学复旦大学出版社王静现代市场调查首都经济贸易大学出版社王家庭房地产估价东北财经大学出版社王立国工程项目可行性研究人民邮电出版社陈立文项目投资风险分析理论与方法机械工业出版社郑华房地产市场分析方法电子工业出版社美菲利普科特勒营销管理上海人民出版社美迈克米勒斯房地产开发原理与程序中信出版社美艾里斯杰克特劳特定位中国财政经济出版社浙江大学学位论文建德市洋安区块综合开发项目投资分析美艾里斯杰克特劳特营销战中国财政经济出版社美阿尔里斯劳拉里斯打造品牌的条法则上海人民出版社美平狄克鲁宾费尔德微观经济学中国人民大学出版社美查尔斯温茨巴奇迈克迈尔斯苏珊娜埃思里奇坎农现代不动产中国人民大学出版社美希夫曼卡纽克消费者行为学华东师范大学出版社美道格拉斯爱默瑞约翰芬尼特公司财务管理中国人民大学出版社中国项目管理研究委员会中国项目管理知识体系与国际项目管理专业资质认证标准机械工业出版社建德市统计局建德年鉴编纂委员会历年建德统计年鉴杭州市统计局历年杭州统计年鉴中国统计出版社浙江大学学位论文建德市洋安区块综合开发项目投资分析致致谢谢时光飞快，转眼两年半的学习就要结束了，在浙大求是园的这段日子里，我们不但学到了知识，拓宽了视野，而且浙大老师和同学们的严谨认真的治学态度和学习氛围给我留下了深刻的印象，在我以后的人生道路上，也将受益无穷。

感谢在这两年半的时间里辛勤教育我的老师们，是你们的谆谆教导使我得到深造，引领我走入了更加丰富的知识海洋，从而提升了我人生的追求和使命。

感谢我的导师徐文才博士副教授，在我撰写论文的过程中给了我许多的指导和帮助，本文的完成，得益于导师的精心指导，老师高深的学术造诣和孜孜不倦的探索精神，让我非常佩服和敬重。

感谢中心的全体老师。

论文的完成得到诸位师兄的帮助，他们是胡敏朱清波戴自成等，在此并感谢，同时也感谢我的同事，他们给了我很多的帮助和指导。

感谢我公司领导对我学习的支持，对我撰写论文的关心。

最后，感谢我的家人对我的理解和支持。

浙江大学学位论文建德市洋安区块综合开发项目投资分析附录市场调查问卷建德市洋安区综合开发项目市场调查问卷住房现状您目前拥有的住房情况包括私房拆迁安置房以及已经购买的商品房房改房没有处处处处以上您现在居住的住房户型是室厅二室厅二室二厅三室厅三室二厅四室二厅非成套住宅其他您现在的住房建筑面积是小于平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米以上您现在的住房来源商品房祖传的私房房改房自建租住您目前居住的住房建成年份是年以前年年年以后您对您现在的住房满意程度如何十分满意满意基本