TOP19天津温岭商会大厦项目可行性立项申报材料.doc文档免费在线阅读

同时受经济全球化加深原有基础薄弱等因素的制约，其现代服务业的发展也面临着巨大的压力和挑战。

当前河东区在发展现代服务业实施方案中以着力推进五区三带和楼宇经济建设为工作目标，必将推动河东区产业结构的调整和升级，提高现代服务业的竞争力和吸引力，增强河东现代服务业的集聚能力。

对于本项目来说，还是能起到推动作用的，具有定的积极意义市场风险市场风险主要体现在市场供求平衡关系上，十经路作为河东区金融商务发展带，已经吸引了国内外众多的银行和金融机构落户此地，同时项目所在地又属于南站中心商务区，周边林立着各种档次的商务写字楼，由此可以感受到这个区域的商务氛围和市场前景，但同时也显现出了激烈的市场竞争。

如何在这个竞争激烈的市场环境中求的生存和发展将是不小的风险。

经营风险从写字楼方面看，目理费用年总计匡算费用项目财务测算盈亏平衡点测算天津温岭商会大厦暂名项目租金收入和酒店营业收入估算表序号出租和营业项目内容建筑面积出租单价元日年收入万元备注银行或其它金融机构租赁物用万备注建筑租赁费项年租金设备设施改造建筑外墙面翻新室外改造工程停车场绿化电气等写字楼装修初装修餐饮酒店项小计匡算费用相关配套费项项目前期费用项财务费用年按年率运营管墙面翻新停车场改造公共绿化场地改造写字楼装修改造餐饮酒店开发成本等。

总的费用投入预计为万元。

天津温岭商会大厦暂名开发投入成本预算表匡算费用序号项目费用名称单位建筑面积造价元总费套裙楼包括周围配套用房合计总面积约为五项目资金筹措和财务测算项目资金来源自筹项目开发周期年年项目开发成本估算本项目开发成本主要构成部分是楼宇租金建筑设备设施的改造建筑外发，以实现创收创税的双赢结果。

项目方案区域初步划分统计序号功能业态建筑面积备注银行或其它金融机构以单家至四层，单层计算办公写字楼五九层餐饮酒店至四层其它共享区域和配十经路区域的金融商务服务将起到丰富和完善的积极作用。

同时商会准备将投资万元，拟建家高档的餐饮酒店，作为区域内的商业服务配套项目。

另外拿出部分作为写字楼办公办公使用，对现有的资源进行充分的整合再开分成三大部分银行办公餐饮酒店。

天津温岭商会准备积极引进家金融机构入驻本大楼，如可以考虑引进民营股份制银行的分支机构或引进小额贷款公司等金融单位落户十经路。

如果成功引进以上性质的金融单位，那么对目成功再开发打下良好的基础。

总体方案说明本项目座落在天津市河东区十经路金融商务区地段，占地面积约为平方米，总建筑面积约为平方米，拟开发成个集银行办公餐饮服务为体的商业服务楼宇。

整体项目主要将成为温岭商会在津的总部经济中心。

每项使用功能的确定均源自市场的实际需求，其功能的配置符合十经路区域发展的需要。

所以此项目功能的定位可以推动和促进该地区的开发和发展，同时该项目功能的准确定位，也为项性质规模等方面的分析，并充分考虑到河东区城市建设发展的可持续行需要，本项目的使用功能确定为金融业办公物业写字楼和酒店餐饮业，将把原有建筑打造成个集银行酒店写字楼为体的综合建筑楼宇，同时也产品成本的提高，从而缺乏应有的竞争力，同时餐饮业从业人员文化水平，整体综合服务素质和企业管理规范性科学性等方面都有待提高。

四项目开发方案项目总体使用功能的定位根据市场调研情况及周边地区建筑的类别的人口众多，在民以食为天的文化背景下，中国已经成为世界上最大餐饮市场。

餐饮也在高速发展的同时也面临着很大的挑战，如国外著名品牌餐饮企业和大型餐饮公司的竞争和冲击自身餐饮企业规模有限，直接影响饮业的发展可以带动农业水产养殖业林业畜牧业的发展，可以说餐饮也是解决三农问题增加农民收入的个重要行业。

从市场角度看，中国城市化进程不断加快，城市人口的消费能力逐渐增强，由于经济的告诉发展和本身政策和社会大环境来看，餐饮业已经发展到了黄金时期，由于餐饮业是劳动密集型产业，餐饮业的发展对解决劳动就业方面能够起到非常积极的作用。

而目前解决劳动就业问题是各级政府为民谋利的主要体现和政策取向。

另外餐餐饮市场的细分化是餐饮发展的个方向，大众消费逐渐成为餐饮业消费的主流，饮食文化已逐渐成为饮食品牌培育和餐饮企业竞争的核心，餐饮业的集团化连锁化已经成为餐饮业的发展趋势。

餐饮业发展的契机，从国家有现代服务功能的金融发展条街。

餐饮酒店业市场分析餐饮业现状分析，随着国民经济的快速发展，餐饮消费需求日益旺盛，同时消费者对餐饮业的要求和标准也在不断的变化和提高。

从目前来讲，餐饮经营的特色化和河东区三条发展带之，其规划设计考虑依托南站中心商务区，新建和开发批新楼宇，调整置换十经路两侧非金融属性的公建设施，大力引进国内外金融保险机构总部入驻，以达到形成功能完善聚集度高，具有河东区三条发展带之，其规划设计考虑依托南站中心商务区，新建和开发批新楼宇，调整置换十经路两侧非金融属性的公建设施，大力引进国内外金融保险机构总部入驻，以达到形成功能完善聚集度高，具有现代服务功能的金融发展条街。

餐饮酒店业市场分析餐饮业现状分析，随着国民经济的快速发展，餐饮消费需求日益旺盛，同时消费者对餐饮业的要求和标准也在不断的变化和提高。

从目前来讲，餐饮经营的特色化和餐饮市场的细分化是餐饮发展的个方向，大众消费逐渐成为餐饮业消费的主流，饮食文化已逐渐成为饮食品牌培育和餐饮企业竞争的核心，餐饮业的集团化连锁化已经成为餐饮业的发展趋势。

餐饮业发展的契机，从国家政策和社会大环境来看，餐饮业已经发展到了黄金时期，由于餐饮业是劳动密集型产业，餐饮业的发展对解决劳动就业方面能够起到非常积极的作用。

而目前解决劳动就业问题是各级政府为民谋利的主要体现和政策取向。

另外餐饮业的发展可以带动农业水产养殖业林业畜牧业的发展，可以说餐饮也是解决三农问题增加农民收入的个重要行业。

从市场角度看，中国城市化进程不断加快，城市人口的消费能力逐渐增强，由于经济的告诉发展和本身的人口众多，在民以食为天的文化背景下，中国已经成为世界上最大餐饮市场。

餐饮也在高速发展的同时也面临着很大的挑战，如国外著名品牌餐饮企业和大型餐饮公司的竞争和冲击自身餐饮企业规模有限，直接影响产品成本的提高，从而缺乏应有的竞争力，同时餐饮业从业人员文化水平，整体综合服务素质和企业管理规范性科学性等方面都有待提高。

四项目开发方案项目总体使用功能的定位根据市场调研情况及周边地区建筑的类别性质规模等方面的分析，并充分考虑到河东区城市建设发展的可持续行需要，本项目的使用功能确定为金融业办公物业写字楼和酒店餐饮业，将把原有建筑打造成个集银行酒店写字楼为体的综合建筑楼宇，同时也将成为温岭商会在津的总部经济中心。

每项使用功能的确定均源自市场的实际需求，其功能的配置符合十经路区域发展的需要。

所以此项目功能的定位可以推动和促进该地区的开发和发展，同时该项目功能的准确定位，也为项目成功再开发打下良好的基础。

总体方案说明本项目座落在天津市河东区十经路金融商务区地段，占地面积约为平方米，总建筑面积约为平方米，拟开发成个集银行办公餐饮服务为体的商业服务楼宇。

整体项目主要分成三大部分银行办公餐饮酒店。

天津温岭商会准备积极引进家金融机构入驻本大楼，如可以考虑引进民营股份制银行的分支机构或引进小额贷款公司等金融单位落户十经路。

如果成功引进以上性质的金融单位，那么对十经路区域的金融商务服务将起到丰富和完善的积极作用。

同时商会准备将投资万元，拟建家高档的餐饮酒店，作为区域内的商业服务配套项目。

另外拿出部分作为写字楼办公办公使用，对现有的资源进行充分的整合再开发，以实现创收创税的双赢结果。

项目方案区域初步划分统计序号功能业态建筑面积备注银行或其它金融机构以单家至四层，单层计算办公写字楼五九层餐饮酒店至四层其它共享区域和配套裙楼包括周围配套用房合计总面积约为五项目资金筹措和财务测算项目资金来源自筹项目开发周期年年项目开发成本估算本项目开发成本主要构成部分是楼宇租金建筑设备设施的改造建筑外墙面翻新停车场改造公共绿化场地改造写字楼装修改造餐饮酒店开发成本等。

总的费用投入预计为万元。

天津温岭商会大厦暂名开发投入成本预算表匡算费用序号项目费用名称单位建筑面积造价元总费用万备注建筑租赁费项年租金设备设施改造建筑外墙面翻新室外改造工程停车场绿化电气等写字楼装修初装修餐饮酒店项小计匡算费用相关配套费项项目前期费用项财务费用年按年率运营管理费用年总计匡算费用项目财务测算盈亏平衡点测算天津温岭商会大厦暂名项目租金收入和酒店营业收入估算表序号出租和营业项目内容建筑面积出租单价元日年收入万元备注银行或其它金融机构租赁物业包括底商写字楼按出租率估算配套裙房部分包括底商餐饮酒店营业收入合计租赁和经营性总收入如上表显示，本项目所有物业年出租收入为万元，年经营性收入为万元，合计年总收入为万元。

项目总投入为万元，年经营管理费用为万元，年财务费用为万元，本项目开发周期为年，经初步测算，实际项目回收期为年。

按年租期测算，理论项目投资回报率为。

六项目风险分析政策风险目前由于受国内部分城市房地产投资过热的的影响，国家出台了多项抑制宏观调控措施，其目的是为了适度的抑制房价的上涨。

天津的房地产项目从目前的土地出让情况看，未来几年房地产投资额还将保持增长趋势，但受宏观调控政策影响，增长速度将会有所放缓。

河东区在全市工业战略东移产业发展重点趋向服务业以及海河综合开发等战略举措下，其现代服务业的发展面临重大的历史机遇。

同时受经济全球化加深原有基础薄弱等因素的制约，其现代服务业的发展也面临着巨大的压力和挑战。

当前河东区在发展现代服务业实施方案中以着力推进五区三带和楼宇经济建设为工作