TOP21神木县黄庄小区住宅楼项目可行性立项申报材料.doc文档免费在线阅读

政策性风险评估项目周边的居住区刚开始启动，新开工面积在万平米左右，是由政府地比较规整，朝向南偏东。

左右，属黄金朝向。

东至市政干道解放南路，需退绿化隔离带米北至市政规划路，需退绿化隔离带米西至市政景观河卫津河，需退绿化隔离带米南至市政规划路。

该地块原为玻璃厂区，地势平坦，地块内竖向标高与市政干道相符。

总体来讲场地情况良好，适于完成我司规划设想。

居住区主要出入口沿规划路和红旗南路设置，方便交通及与现有居住区的沟通联系。

由于该项目周边的开发缓慢，当前基本生活配套设施不健全，需按规划配套建设公建，规划配套公建面积约万平米，并考虑部分与黄庄区居住区生活配套设施的资源共享，周边地区可利用大的商业医疗教育文化体育以及娱乐设施完备，方便居契税等费用为万元亩。

两者同比黄庄高出万元亩，同时，梅江为安居项目，地价中不含出让金契税等费用，且为招标拍卖项目，地价支付时间急促。

与项目用地北侧顺驰地块比较据初步调查顺驰地块的毛地每亩补万元，可节省万元。

周边地价的比较与梅江地价的比较梅江拍卖价为元平方米楼面地价，该地价中为含市政配套的熟地价，容积率在左右，推算其可用地地价为万元亩。

玻璃厂项目可用地地价含大配套出让金，即万出让面积含非营业性公建用地面积。

两者相差万。

出让金总额污染企业外迁项目可享受按土地评估值收取出让金，本项目成本测算时按总规划用地面积计算约为万元，如果按净住宅用地面积出让，约为少补，土地补偿费包括土地使用权转让及地上地下建构筑物各种管线设备设施等的拆迁补偿费。

土地出让金出让面积界定理论上按住宅用地面积出让，即万出让面积，实际成本测算时按总规划用地面积出让代征地与可建设用地价格相同。

可建设用地中，住宅用地与配套公建用地补偿价格相同，即总占地面积为亩，土地补偿费总额约为万元以万元亩的价格计算，最终以实际测量面积为准，每亩单价不变，补偿数额多退管道，为项目气源源头。

供热为供热空白区，按照规划由陈塘庄热电厂提供集中供热，近期在集中供热不到位时由政府供热部门提供临时锅炉房供热。

六土地价格补偿费用与土地方的补偿价格按总规划占地面积计算，市政锦界工业园区千伏电站提供，容量为，现有容量不足以满足项目需要，还需通过上述电站提供增容。

通讯该项目为神木电信局的服务范围，解放南路现状有孔电信电缆。

燃气气源为天然气，在东兴街有的中压天然气从中引出配水管为该项目提供水源。

排水在该项目用地南侧规划有雨水泵站，小区内雨水通过该雨水泵站排入窟眼河。

电力按照规划，该控规单元的电力由区外变电站解决，原玻璃厂的两路千伏电力就分别由东电塔千伏和两边绿化带宽米。

项目用地北侧为规划米道路，通过谭江道将该项目与人民小区居住区联结在起。

市政管线配套情况总体上讲，该区域原为旧城区，具备基本的市政配套条件，具体分析如下给水在东兴街有的输水管，可中心区，向南与津港公路连接直通大港区，其现状路宽米。

项目南侧的米宽的浯水道正在修建，联接梅江和小海地片区，使项目又多了条出行路线。

规划情况麟州路规划为米宽城市主干道，两边绿化带宽米，到外环线区段，开发后，该路公交线会很方便延伸到项目门前设置站点，并可引进其他线路，方便项目业主出行。

五市政配套道路情况现状情况目前本项目周边的现状市政道路只有条解放南路，为天津市区条重要出入市干道，向北直达市保为主题的高档居住区，大大改善了该区域居住环境，使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升，为该项目的定位和提升档次会有非常积极的意义。

目前项目门前有去新村的路路公交线路，距项目公里处有路中点站，项目带宽米，到外环线区段，两边绿化带宽米，在项目周边有大量的商业娱乐项目，形成道生态景观，既调节了空气，又带来了休闲，对项目带来的好处可谓多多。

本项目西北侧为人民小区居住区，将建设成为以广场和生态环县规划的重要园区的组成部分，其功能是完善神木县工业布局，联系县城为县城的城市保障和城市保障提供服务的作用，快速通道的建设已列入交通发展规划中，预计年年底通车。

黄庄路规划为米宽城市主干道，两边绿化之成为县城上佳人的住宅项目。

周边近期及远期规划对周边环境的主要影响该项目距离规划的神木锦界快速通道不足公里，快速通道的修建对该项目的出行将会带来很大的方便，锦界工业园区是规划的八大园区之，是神木育工业园区逐步带动了该区域的住宅市场滨河路的改造为项目区域的快速交通提供了保障，窟眼河的整治为县城提供了良好的水景和气候。

二郎山的亮化使县城美如画，使得城市品位大大提高。

黄庄小区的优良区域优势使于历史原因，规划区域内为农业用地年代后期，随着神府煤田的开发，城市房地产也快速发展，原来的部分农业用地，由于城市发展的原因，大多已搬迁改造，像华山小区，新村，四中等已经建成了如今的新的生活商业教育于历史原因，规划区域内为农业用地年代后期，随着神府煤田的开发，城市房地产也快速发展，原来的部分农业用地，由于城市发展的原因，大多已搬迁改造，像华山小区，新村，四中等已经建成了如今的新的生活商业教育工业园区逐步带动了该区域的住宅市场滨河路的改造为项目区域的快速交通提供了保障，窟眼河的整治为县城提供了良好的水景和气候。

二郎山的亮化使县城美如画，使得城市品位大大提高。

黄庄小区的优良区域优势使之成为县城上佳人的住宅项目。

周边近期及远期规划对周边环境的主要影响该项目距离规划的神木锦界快速通道不足公里，快速通道的修建对该项目的出行将会带来很大的方便，锦界工业园区是规划的八大园区之，是神木县规划的重要园区的组成部分，其功能是完善神木县工业布局，联系县城为县城的城市保障和城市保障提供服务的作用，快速通道的建设已列入交通发展规划中，预计年年底通车。

黄庄路规划为米宽城市主干道，两边绿化带宽米，到外环线区段，两边绿化带宽米，在项目周边有大量的商业娱乐项目，形成道生态景观，既调节了空气，又带来了休闲，对项目带来的好处可谓多多。

本项目西北侧为人民小区居住区，将建设成为以广场和生态环保为主题的高档居住区，大大改善了该区域居住环境，使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升，为该项目的定位和提升档次会有非常积极的意义。

目前项目门前有去新村的路路公交线路，距项目公里处有路中点站，项目开发后，该路公交线会很方便延伸到项目门前设置站点，并可引进其他线路，方便项目业主出行。

五市政配套道路情况现状情况目前本项目周边的现状市政道路只有条解放南路，为天津市区条重要出入市干道，向北直达市中心区，向南与津港公路连接直通大港区，其现状路宽米。

项目南侧的米宽的浯水道正在修建，联接梅江和小海地片区，使项目又多了条出行路线。

规划情况麟州路规划为米宽城市主干道，两边绿化带宽米，到外环线区段，两边绿化带宽米。

项目用地北侧为规划米道路，通过谭江道将该项目与人民小区居住区联结在起。

市政管线配套情况总体上讲，该区域原为旧城区，具备基本的市政配套条件，具体分析如下给水在东兴街有的输水管，可从中引出配水管为该项目提供水源。

排水在该项目用地南侧规划有雨水泵站，小区内雨水通过该雨水泵站排入窟眼河。

电力按照规划，该控规单元的电力由区外变电站解决，原玻璃厂的两路千伏电力就分别由东电塔千伏和锦界工业园区千伏电站提供，容量为，现有容量不足以满足项目需要，还需通过上述电站提供增容。

通讯该项目为神木电信局的服务范围，解放南路现状有孔电信电缆。

燃气气源为天然气，在东兴街有的中压天然气管道，为项目气源源头。

供热为供热空白区，按照规划由陈塘庄热电厂提供集中供热，近期在集中供热不到位时由政府供热部门提供临时锅炉房供热。

六土地价格补偿费用与土地方的补偿价格按总规划占地面积计算，市政代征地与可建设用地价格相同。

可建设用地中，住宅用地与配套公建用地补偿价格相同，即总占地面积为亩，土地补偿费总额约为万元以万元亩的价格计算，最终以实际测量面积为准，每亩单价不变，补偿数额多退少补，土地补偿费包括土地使用权转让及地上地下建构筑物各种管线设备设施等的拆迁补偿费。

土地出让金出让面积界定理论上按住宅用地面积出让，即万出让面积，实际成本测算时按总规划用地面积出让，即万出让面积含非营业性公建用地面积。

两者相差万。

出让金总额污染企业外迁项目可享受按土地评估值收取出让金，本项目成本测算时按总规划用地面积计算约为万元，如果按净住宅用地面积出让，约为万元，可节省万元。

周边地价的比较与梅江地价的比较梅江拍卖价为元平方米楼面地价，该地价中为含市政配套的熟地价，容积率在左右，推算其可用地地价为万元亩。

玻璃厂项目可用地地价含大配套出让金契税等费用为万元亩。

两者同比黄庄高出万元亩，同时，梅江为安居项目，地价中不含出让金契税等费用，且为招标拍卖项目，地价支付时间急促。

与项目用地北侧顺驰地块比较据初步调查顺驰地块的毛地每亩补偿价格为万元，折到住宅用地为万元亩，玻璃厂项目毛地每亩补偿价为万元，折到住宅用地为万元亩。

综合分析该项目地价比较接近市场价位，能为我方接受。

第三章法律及政策性风险分析项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述项目用地现状土地所有权归属国有用地土地使用权归属土地的他项权益没有④土地的用途用地项目用地规划项目用地规划用途拟规划为商住用地规划批文市规划院编制的控制性详细规划已取得的政府文件目前尚未办理项目的任何手续。

项目用地取得土地使用权程序评估取得土地使用权程序陕西昌晟房地产开发有限公司与天黄庄村签定土地开发补偿协议。

去市工业调整办公室办理工业用地调整为居住用地的批文。

去市土地局办理土地出让手续，与市土地局签定土地出让合同交纳土地出让金，办理国有土地使用证。

取得土地使用权需要的工作日般向市土地局报土地出让文件后个工作日左右即能与市土地局签定国有土地