TOP20莱西市政府东侧地块项目投资立项计划书.doc文档免费在线阅读

人口，就是人口的增长。

个是人口总量的增长增加了对房地产的需求，个是城市化。

技术，技术因素使得房地产开发的产品类型发生改变，比如建造高层建筑的能力在增强，影响到房地产的产品类型。

土地使用模式，国外有国外的模式，中国土地使用的模式将来也会发生变化。

从土地的拿地形式来说，由政府征收农用地变成国有土地然后再出让，叫土地储备，通过储备，老城区旧城改造完成了土地舒化，拆迁进入市场，将来也可能农村可供开发的土地资源数量较多，城市化进程加快，总体来说目前的投资时机比较恰当。

城市的商业现状商业设施的分布主要在新老城区的交界处，主要以中低端档次为主，新城区的商业设施大多处于在建和规划状态。

消费群体主要为普通百姓。

但随着各个高档楼盘的相继开发，越来越多的高档会所和商场呈增加态势。

在建和拟建大型商业设施的情况大型商业设施在莱西这类县级城市内并不很多，目前利群集团正在建设的利群广场位于老体业，影响了中国整个经济的发展，所以才有了四万亿的揽子计划，国家货币政策也开始放松，所以开发企业从银行贷款从今年第季度就放松了，大量贷款可以使用，所以资金链也不紧张了，这样整个中国房地产业的形势就出源比较多，所以调控的力度比较大，就产生了些明显的效果。

年就房地产开发来说，好多开发企业由于货币从紧的政策从银行贷款贷不到，资金贷款很紧张，后来由于美国金融风暴影响了全世界的经济，也影响了中国的出口企再产生新的交易量，这种情况在大陆的城市是个基本的特征。

先看经济发展的环境。

首先看中国经济复苏，在年的时候，从国际到国内相对来说比较紧张，比较悲观，但是通过强势政府的揽子投资计划，宏观调控能调度的资力被消化得差不多的时候，成交量会发生变化，成交量会下降，会导致房价再进步上升产生定阻力，甚至出现停滞，稳定在个价位上，这种情况下是存在的，但是可能要持续段时间，通过时间和购买力进步的积累，是受到国家整体宏观调控限制的，这样就不容易出现过度的投资，就不容易出现在两年之内快速产生供过于求的局面，也就不会轻易地导致供过于求之后的市场拐点之后的房价的大幅调整下跌。

当房价涨到定程度，到购买不出来多少，不是完全自由市场经济的机制来调节。

所以在这种情况下，在土地出让征地，通过计划管理的情况下，投资泡沫就很难产生，也就是过度投资的现象在大陆的多数城市不容易出现。

政府向市场出让开发用地的规模土地能够进入房地产开发的市场，能进多少，不是完全按照投资商的需求来供应土地的，这是和国外个很大的区别。

正是因为这样，虽然现在的房价今年涨得很快，些城市土地放量比前年多些，但是还有些城市土地也放上游土地由政府垄断，在现有的国情下，人多地少，所以中央政府对下级政府无论是征农用地变成建设用地的征地计划，还是供应市场的出让计划，这两个计划都是由上级政府给下级政府下达指标，通过计划式的指标管理来控制现投资泡沫，也就是投资过度。

投资泡沫出现之后，就会影响到房价，房价就会出现回调。

这个周期就由上升期转变为箫条周期。

但是在中国，土地市场是由政府垄断的，土地的出让市场，就是级市场，房地产开发业的上游房价在这个过程中也在增加。

这种情况下，由于供应量的明显增大，供求关系可能会发生定的变化。

原来供不应求的情况下涨价涨得快，但是到了供过于求的话，房价就会出现拐点，可能就要回调。

这种情况下在国外容易出进入这个行业，来赚取利润，吸引的投资商多，它获取土地的机会就增加，因为土地的卖利方也会看到市场上低价升值了，愿意卖出，这样投资就会大量增加，直增加到两年之后，供应市场的房子可以交易的房源大量增加。

我们的土地是公有制，而国外大部分国家都是土地私有制，土地私有制情况下更容易按照自由市场机制来运行，市场能够有更好的调节作用。

比如年好多城市房价都快速上涨的情况下，国外遇到这种情况下就会有更多的投资商国外的市场经济有什么不同我们的政治体制是在中央集权制的体制下，是大政府强势政府的管理之下运行的市场经济，在国外其他国家都是比较分权的政府，相对来说政府可以运作的资源比中国政府要少得多，比如土地资源涨价有到两年，最多三年会有价格的稳定和回调，有定幅度的下跌。

这是国外在自由体制市场下的情况。

我们国家和国外还有些市场经济的不同，中央政府直在说我们搞的是中国特色的社会主义市场经济，中国特色和的空间大，而下跌的时段相对短，价格下跌的空间也相对小些。

我们经历了多年的增长，年部分城市出现了小幅度的波动，价格的下跌。

从国外来看，房地产的发展也有周期性，周期般来说有五到八年的成长上升，就是在经济增长的过程中房地产产品个基本的特征就是能够保值增值，能够抵御通货膨胀的负面影响。

当然也有少数年份，短的时期内会出现价格的下跌。

下跌的时段和增长的时段相比较，肯定是上升的时段经历的时间长，增长都需要通过房地产的开发经营提供市场的产品，当然有部分也需要政府保障性住房的建设，来解决城市化建设对房地产大量的需求。

所以从长期来看，不光是中国，世界上多数国家发展的经验证明，房地产也随着经济发展，在都需要通过房地产的开发经营提供市场的产品，当然有部分也需要政府保障性住房的建设，来解决城市化建设对房地产大量的需求。

所以从长期来看，不光是中国，世界上多数国家发展的经验证明，房地产也随着经济发展，在经济增长的过程中房地产产品个基本的特征就是能够保值增值，能够抵御通货膨胀的负面影响。

当然也有少数年份，短的时期内会出现价格的下跌。

下跌的时段和增长的时段相比较，肯定是上升的时段经历的时间长，增长的空间大，而下跌的时段相对短，价格下跌的空间也相对小些。

我们经历了多年的增长，年部分城市出现了小幅度的波动，价格的下跌。

从国外来看，房地产的发展也有周期性，周期般来说有五到八年的成长上升，就是涨价有到两年，最多三年会有价格的稳定和回调，有定幅度的下跌。

这是国外在自由体制市场下的情况。

我们国家和国外还有些市场经济的不同，中央政府直在说我们搞的是中国特色的社会主义市场经济，中国特色和国外的市场经济有什么不同我们的政治体制是在中央集权制的体制下，是大政府强势政府的管理之下运行的市场经济，在国外其他国家都是比较分权的政府，相对来说政府可以运作的资源比中国政府要少得多，比如土地资源。

我们的土地是公有制，而国外大部分国家都是土地私有制，土地私有制情况下更容易按照自由市场机制来运行，市场能够有更好的调节作用。

比如年好多城市房价都快速上涨的情况下，国外遇到这种情况下就会有更多的投资商进入这个行业，来赚取利润，吸引的投资商多，它获取土地的机会就增加，因为土地的卖利方也会看到市场上低价升值了，愿意卖出，这样投资就会大量增加，直增加到两年之后，供应市场的房子可以交易的房源大量增加，房价在这个过程中也在增加。

这种情况下，由于供应量的明显增大，供求关系可能会发生定的变化。

原来供不应求的情况下涨价涨得快，但是到了供过于求的话，房价就会出现拐点，可能就要回调。

这种情况下在国外容易出现投资泡沫，也就是投资过度。

投资泡沫出现之后，就会影响到房价，房价就会出现回调。

这个周期就由上升期转变为箫条周期。

但是在中国，土地市场是由政府垄断的，土地的出让市场，就是级市场，房地产开发业的上游，上游土地由政府垄断，在现有的国情下，人多地少，所以中央政府对下级政府无论是征农用地变成建设用地的征地计划，还是供应市场的出让计划，这两个计划都是由上级政府给下级政府下达指标，通过计划式的指标管理来控制土地能够进入房地产开发的市场，能进多少，不是完全按照投资商的需求来供应土地的，这是和国外个很大的区别。

正是因为这样，虽然现在的房价今年涨得很快，些城市土地放量比前年多些，但是还有些城市土地也放不出来多少，不是完全自由市场经济的机制来调节。

所以在这种情况下，在土地出让征地，通过计划管理的情况下，投资泡沫就很难产生，也就是过度投资的现象在大陆的多数城市不容易出现。

政府向市场出让开发用地的规模是受到国家整体宏观调控限制的，这样就不容易出现过度的投资，就不容易出现在两年之内快速产生供过于求的局面，也就不会轻易地导致供过于求之后的市场拐点之后的房价的大幅调整下跌。

当房价涨到定程度，到购买力被消化得差不多的时候，成交量会发生变化，成交量会下降，会导致房价再进步上升产生定阻力，甚至出现停滞，稳定在个价位上，这种情况下是存在的，但是可能要持续段时间，通过时间和购买力进步的积累，再产生新的交易量，这种情况在大陆的城市是个基本的特征。

先看经济发展的环境。

首先看中国经济复苏，在年的时候，从国际到国内相对来说比较紧张，比较悲观，但是通过强势政府的揽子投资计划，宏观调控能调度的资源比较多，所以调控的力度比较大，就产生了些明显的效果。

年就房地产开发来说，好多开发企业由于货币从紧的政策从银行贷款贷不到，资金贷款很紧张，后来由于美国金融风暴影响了全世界的经济，也影响了中国的出口企业，影响了中国整个经济的发展，所以才有了四万亿的揽子计划，国家货币政策也开始放松，所以开发企业从银行贷款从今年第季度就放松了，大量贷款可以使用，所以资金链也不紧张了，这样整个中国房地产业的形势就出现了缓解。

在中国经济的复苏当中，投资的复苏除了基础设施的投资，这是政府安排的些计划，基础设施的投资增长非常明显，增长幅度很大，其次就是房地产。

房地产业的投资得到了快速的恢复，尤其是今年月份以后房价开始明显加快了上涨的步伐，这时候房地产开发投资企业看到了明显快速恢复的市场前景，加大了投资的力度，所以各地就出现了拿地获取出让土地用于房地产开发的大量房地产企业，不断地出高价拿地，就冒出很多新的地王，所以房地产业的持续兴旺今年就出现了。

房地产业的兴旺有很多人不光是投资兴旺，购房也开始兴旺，从月份的投资住房，到月份以后投机住房的比例越来越大，这样房地产量迅速的增加