后两税合并，企业所得税率由降为，若对房地产企业仍按销售利润率预征。四项目竞买报价空间按上表估算，项目销售净收入万元，开发总成本万元在未考虑项目开发增值和留持有物业五星级酒店购物中心多功能影院娱乐会所和休闲娱乐中心等基础上，项目零利润地块最高报价可达万元楼面地价元平方米，楼面地价按总建筑面积计算报价已经考虑扣除契税。持有物业按元评估，则相当于项目利润不同投资利润率下项目地块报价报价已考虑扣除契税加佣金投资利润率销售净收入土地竞买报价楼面地价项目总投资项目利润第六章结论与建议在对芜湖市场进行全面调查分析之后，我们认为，芜湖市场目前正处于房地产市场快速增长前期，房产价格将进步跟随芜湖经济增长而增长。镜湖新城项目位处芜湖城市发展新方向，与城东政务新区接轨，基地水资源丰富，具备建造开发中高挡小区基础条件。按上述投资分析预测，在持有综合商业物业做为基础折算投资收益率为上，该项目可按现行市场售价零利润进行报价，未来项目整体收益依靠项目开发带来增值收益，按保守估计，项目增值在以上。具备较高开发价值。该项目运作关键，在于整体项目开发资金投入过大，需稳妥安排可运作资金。报价建议极限报价亿元，正常报价亿元，保守报价亿元。投资开发部二〇〇七年九月二十四日口岸，全国四大米市之，长江流域经济中心之。建国以后，芜湖度发展较为缓慢。但改革开放以后，尤其是上世纪九十年代以来，芜湖市区位自然资源交通优势和芜湖人开拓创新精神和能量得到了充分发挥和释放，经济以超常规速度迅猛发展，综合经济实力和竞争力位居安徽省前列，是安徽省经济中心之。东向发展融入长三角城市经济圈，安徽是最具活力长江三角洲纵深与腹地，在提供资源支撑同时，可以承接在经济发展过程中长三角沿海地区必然出现产业转移，承接长三角发达地区对安徽经济辐射。就安徽而言，芜湖是最具备与长三角对接条件城市区域，芜湖与长三角衣带水，人员交往密切，风俗习惯相近，文化观念和思维方式有诸多共同之处。芜湖与长三角具有较好产业链接关系，芜湖电子电器汽车纺织服装机械船舶工业等，在相当程度上融入了以上海为龙头长三角产业体系和市场体系。随着芜湖与长三角互通高速公路等快速通道建成，芜湖与长三角主要城市间对第章项目概括项目背景镜湖新城是芜湖市为加快城市建设，发展镜湖区商务中心区功能，适应城市向东发展规划实施项重点城市发展项目。镜湖区是芜湖本土文化发祥地，过去直是芜湖经济文化和教育核心区域。然而进入年以后，镜湖区发展渐渐放慢了脚步。道路拥堵，交通量饱和，停车场地严重不足建筑形态混杂，城市改造边角地增多，新建社区之间原有区域破坏严重开发企业各自为政，公共配套公共设施分布极度不均特别是在拆迁方面，安臵小区建设滞后加大了动迁难度，严重阻碍了城市发展。面临镜湖区城市发展中这些难题，怎样突破瓶参考周遍平湖秋月元融汇锦江元定价。可售社区商铺元计定价理由参考周遍社区商业，按商品房销售价格估算。可售商业元计定价理由参考芜湖现有商业价格，综合经济酒店超市卖场等大商业低价出售平衡后估算。可售写字楼元计定价理由参考侨鸿国际写字楼价格预计元以保守价确定。镜湖新城周遍主要参考楼盘示意图镜湖新城镜街商业街，销售均价元四项目开发实施进度计划项目内容下半上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年策划定位策划调整策划调整规划设计规划调整规划调整施工图设计分期分期分期分期分期分期代建安置房准备开工在建在建，期交付交付金融商务区招商设计期开工期招商销售二期开工期销售二期招商销售三期开工二期销售期交付二期招商二三期招商销售综合交付商品房小区方案准备设计报建期开工期销售二期开工期销售二期销售三期开工期交付二三期销售四期开工三期销售二期交付四期销售三期交付四期销售尾盘销售公建配套方案准备公建施工公建交付学校交付河道水系整治方案准备方案准备整治施工整治施工整治施工景观施工方案准备方案设计景观施工景观施工道路施工方案准备方案设计道路施工道路施工道路交付第五章项目经济可行性分析投资估算项目估算总投资不包含地价万元，折算到单方可售面积不包括持有物业为，则单位成本为元平方米不含地下室成本。序号项目面积单价元总额万元估算说明前期费用设计费前期工程费工程费用建安工程费层高层公建层高层住宅代建层高层小高层住宅代建小高层多层商业配建投资按亿小区基础设施费小区环境工程费弱电工程费用不可预见费建安开发期间规费规费公共配套设施费财务费用管理费用不可预计费总成本不含地价总建筑面积总成本开发物业总成本可售物业估算依据成本数据参考芜湖同类型物业成本数据芜湖房地产开发过程中实际涉及规费收取标准公共配套设施建设费依据芜湖市芜政字号文关于印发规范市区基本建设行政事业性收费征收管理意见通知，住宅按元征收。开发期间规费工程定额测定费元人防易地建设费元白蚁防治费元工程质量监督费元新型墙体材料专项基金元散装水泥专项资金元以上合计元。除上述已明确规费外，另根据经验加设水电增容配套费物价审核费图纸审查费房屋测绘费预售登记管理费等合计元。开发期间规费合计元。项目规划设计条件不可预见费分两次计算，建安工程不可预计费按计算，项目不可预计费按财务费用按估算土地价款总额亿以及代建配建等先前投入亿估算，贷款年，年利率估算。管理费用按开发周期六年，月管理费用万元计算。二物业销售收入预测项目物业销售未考虑项目开发增值，以现行市场售价总体估算。物业类型面积均价元金额万元限价代建安臵房元商品住宅元可售社区商铺元可售商业元可售写字楼元销售收入合计三项目销售净收入序号项目金额万元销售收入二销售税金及附加三土地以下消费品零售额亿元，增长。分行业看，批发和零售业零售额亿元，增长住宿和餐饮业零售额亿元，增长其他行业零售额亿元。三城市规划概况根据芜湖市中心城区近期建设规划年，芜湖市中心城区将形成心四组团空间结构。十五期间，中心城区居住建设以新区开发为主，旧区改造为辅。城中区市区核心区，也是芜湖市居住中心。近期重点改造大砻坊地区东郊路三山里大官山花园路棠梅地区和神山口等地区重点开发新建大桥开发区居住区商务文化中心周边居住区鸠江开发区组团和棠梅地区镜湖新城。其中，镜湖新城项目为城中重点开发区域。城北区芜湖经济技术开发区所在地，先进制造业基地。近期主要改造四褐山旧区和裕溪口地区，重点开发新建天门新城。城南区芜湖高新区和高教园所在地。近期主要改造青弋江南岸旧区，重点完善长江居住片区和弋江居住片区开发建设，启动开发火龙岗石硊和白马居住组团。城东区近期内主要依托清水镇区，开发建设居住用地同时开发扁担东岸居住用地。三山区依托三山镇和峨桥镇区进行居住区开发。附图芜湖市城市总体规划图芜湖远期城市发展构想三方案在芜湖城市总体规划中提出了芜湖城市中远期城市发展构想三种方案，其中构想是立足市域，构建主两副组团型城市构想二是沿江北联，组成马马鞍山芜城市联合体构想三是跨江发展，打造拥江入城大都市。镜湖区分区规划四芜湖市住房规划根据芜湖市中心城区住房建设规划显示，十五年期间，通过强化政府职能，加强和改善房地产市场调控，加大中低价位中小套型商品住房建设力度，实现房地产业可持续发展能力不断提升，建设节地节水节能节材住宅，完善住房保障体系，使住房供应结构趋于合理，住房价格基本稳定。到年，城市人口人均住房建筑面积达平方米左右年末为平方米左右，实现常住人口户均拥有或租住套住房，充分解决双困家庭住房问题。人口规模预测及其分布规划近期至年，芜湖中心城区总人口万人，其中户籍人口万人，年以上暂住人口万人。近期至年，芜湖中心城区总人口预计增加万人，其中户籍人口增加万人，暂住人口增加万人。芜湖中心城区人口分布为城市核心区城中区总人口约万人城北区总人口约万人城南区为约万人④城东区约万人三山区约万人。第三章房地产市场分析整体市场分析芜湖市商品房市场自年开始起步，目前已逐步开始步入正规。当前芜湖市房地产市场总体运行基本正常，市场供求略为从紧，工少于求，市场结构趋向合理，住宅价格在经历年季度快速上涨后受芜湖市四三新政影响在上半年出现短时间稳定后又开始出现井喷，但从整体市场价格趋势来看，市场上升空间刚爱国能够打开，结合芜湖市年上半年房地产市场情况分析如下房地产开发投资情况年月份，芜湖市城镇固定资产投资总额为亿元，同比增长芜湖市房地产开发投资额为亿元，同比增长，其中住宅开发投资额为亿元，同比增长。从整体上看，芜湖市房地产开发投资额继续保持着稳步增加发展态势，但其增长幅度与固定资产投资增长相比偏小，这在定程度上表明短期内芜湖市房地产开发投资力度仍略显不足。房地产信贷情况截至年月底，芜湖市房地产开发贷款余额为亿颈，为广大市民提供高品质居住社区和完善公共配套设施，考验着政府执政能力。年镜湖区政府按照市政府规划东扩发展目标，在棠梅村及周边地区征用了公顷土地，统规划，分步实施，科学配比，以城市设计理念和手法，高起点打造个全新大社区镜湖新城。镜湖新城，北至芜屯路，南到青弋江，西至二环路，东到三环路，以路网为界，横跨镜湖鸠江两个行政区。总建筑面积万平方米，规划功能以居住为主，配以整体规划公益性配套设施，建成后约有万户，解决近十万人居住问题。镜湖新城项目系芜湖市国土资源局于年月发布年第十号国有土地使用权挂牌出让地块，该地块位于芜湖市镜湖区，弋江中路以东赭山东路鸠江区与镜湖区交界水系以南青弋江以北三环路西侧鸠江区与镜湖区交界水系以西。总地块面积约亩，其中出让用地亩。二项目区位及现状项目区位镜湖新城项目地块位于芜湖市镜湖区，弋江中路以东赭山东路鸠江区与镜湖区交界水系以南青弋江以北三环路西侧鸠江区与镜湖区交界水系以西。总地块面积约亩，其中出让用地亩。二总体定位镜湖新城作为